Aufteilungsplan – einfach erklärt
Im Kaufvertragsentwurf steht: „Wohnung Nr. 7 nebst Kellerraum Nr. 7 des Aufteilungsplans.“ Beim Ortstermin führt Dich der Verkäufer in den Keller und zeigt auf eine Tür ganz hinten links. Ob das die Nummer 7 ist, weiß niemand — der Plan liegt nicht vor.
Genau an dieser Stelle entstehen die Streitigkeiten, die Jahre später vor Gericht landen.
Was ist ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist die amtlich gestempelte Bauzeichnung, die zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und was gemeinschaftlich bleibt.
§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG beschreibt ihn genau: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile ersichtlich ist. Er ist zwingende Anlage der Eintragungsbewilligung — ohne ihn legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an.
Wie das in der Praxis aussieht
Ein Aufteilungsplan besteht aus mehreren Blättern: Lageplan des Grundstücks, Grundriss jedes Geschosses vom Keller bis zum Dachboden, oft Schnitte und Ansichten. In jedem Raum steht eine Nummer.
Diese Nummern sind das eigentliche System. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG bestimmt: Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Trägt Deine Wohnung im dritten Obergeschoss die 7, dann trägt Dein Kellerabteil ebenfalls die 7 und Dein Dachbodenabteil auch. Alles, was keine Nummer hat, ist Gemeinschaftseigentum — Treppenhaus, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller, Heizungsraum.
Und die Nummern im Plan sollen mit den Nummern in der Eintragungsbewilligung übereinstimmen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wo sie es nicht tun, wird das Lesen der Teilungserklärung zur Detektivarbeit.
Der Plan gehört immer zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu den Anlagen, die beim Grundbuchamt eingereicht werden. Beide stammen von derselben Stelle: in Essen von der Bauaufsicht der Stadt.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil der Plan bestimmt, was Du kaufst. Nicht die Besichtigung, nicht das Exposé, nicht die Aussage des Verkäufers. Was im Plan keine Nummer trägt, gehört Dir nicht — auch wenn seit dreißig Jahren Dein Fahrrad darin steht.
Noch härter wirkt die zweite Regel: Weichen die tatsächlich gebauten Räume vom Aufteilungsplan ab, entsteht an ihnen nach der Rechtsprechung kein Sondereigentum. Sie bleiben Gemeinschaftseigentum. Wer eine Wohnung kauft, deren Grundriss nie so gebaut wurde, wie er gezeichnet ist, kauft im Zweifel weniger, als im Vertrag steht.
In Essen ist das ein Alltagsproblem. Ein großer Teil der Gründerzeithäuser in Frohnhausen, Altendorf, im Nordviertel oder in Holsterhausen wurde erst in den Siebzigern aufgeteilt, viele Zechen- und Werkssiedlungshäuser in Katernberg und Schonnebeck ebenfalls. Danach wurde weitergebaut: Dachböden ausgebaut, Kellerabteile umgesetzt, Wohnungen zusammengelegt, Wintergärten angehängt. Der Plan von damals beschreibt ein Haus, das es so nicht mehr gibt.
Wo Du ihn findest
- Bei der Hausverwaltung. Der schnellste Weg. Der Plan ist Teil der Verwaltungsunterlagen, und nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer Einsicht verlangen.
- Beim Grundbuchamt. Er liegt als Anlage in der Grundakte. Zuständig ist das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele, Grendplatz 2. Ein „Amtsgericht Essen-Werden“ gibt es nicht — Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken laufen über die Zweigertstraße.
- Beim Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat, soweit die Kanzlei noch existiert.
- In der Bauakte der Stadt. Wie die Einsicht läuft, steht unter Bauakte Essen; die Beschaffung der übrigen Unterlagen unter Teilungserklärung beschaffen.
Die häufigsten Fallstricke
Der Keller, der nicht Deiner ist
Kellerabteile werden bei Eigentümerwechseln gern getauscht, ohne dass jemand in den Plan schaut. Kaufst Du und findest später heraus, dass Dein Abteil im Plan die Nummer 4 trägt, hast Du kein Recht daran. Prüfe vor dem Notartermin, ob die Nummer im Plan zur Nummer im Vertrag passt.
Der ausgebaute Dachboden ohne Nummer
Ein Klassiker in Essener Altbauten: Der Spitzboden wurde zum Zimmer ausgebaut, im Plan ist er als „Dachboden“ ohne Zuordnung oder mit einer fremden Nummer eingezeichnet. Dann gehört die Fläche der Gemeinschaft, zählt nicht zur Wohnfläche und darf im Exposé nicht als Zimmer auftauchen.
Plan und Wirklichkeit driften auseinander
Zusammengelegte Wohnungen, versetzte Wände, ein neuer Zugang: Wo die Bausubstanz vom Plan abweicht, hilft nur eine Änderung der Teilungserklärung mit neuem Plan und neuer Bescheinigung. Was das für einen Kauf bedeutet, steht unter alte Teilungserklärung.
Der Plan ist kein Aufmaß
Die Maße im Aufteilungsplan sind Bauzeichnungsmaße, keine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Wer die Quadratmeterzahl aus dem Plan abliest und ins Exposé schreibt, produziert eine Flächenabweichung. Sauber gerechnet wird nach Wohnflächenberechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Aufteilungsplan ist die gestempelte Bauzeichnung, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sichtbar macht (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG).
- Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer; was keine Nummer hat, gehört allen.
- Weicht der Bau vom Plan ab, entsteht an den abweichenden Räumen kein Sondereigentum.
- Du bekommst ihn bei der Verwaltung, beim Grundbuchamt oder in der Bauakte.
- Die Maße im Plan ersetzen keine Wohnflächenberechnung.
- Bei Essener Altbauten aus den Siebzigern immer Plan und Wirklichkeit vergleichen.
Häufige Fragen
Wer erstellt den Aufteilungsplan?
Ein Architekt oder Vermessungsingenieur zeichnet ihn, die Bauaufsicht siegelt ihn. Erst mit diesem Siegel taugt er als Anlage für das Grundbuchamt.
Was passiert, wenn der Plan verloren gegangen ist?
Verloren ist er selten wirklich: Ein Exemplar liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt. Rechne mit ein bis drei Wochen für eine Kopie. Ist auch dort nichts auffindbar, hilft die Bauakte.
Zählt der Aufteilungsplan mehr als die Teilungserklärung?
Beide gehören zusammen und werden gemeinsam ausgelegt. Widersprechen sie sich, hat das im Zweifel zur Folge, dass an den betroffenen Räumen kein wirksames Sondereigentum entstanden ist. Deshalb liest man nie eines von beiden allein.
Sind Stellplätze im Aufteilungsplan eingezeichnet?
Sie müssen es sein, wenn sie Sondereigentum sein sollen. Seit der letzten Reform gelten Stellplätze als Räume, sind aber nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie im Plan durch Maßangaben bestimmt sind (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Sonst bleibt nur ein Sondernutzungsrecht.
Kann ich den Plan ändern lassen?
Ja, aber nicht allein. Eine Änderung ist eine Änderung der Teilungserklärung: neue Zeichnung, neue Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung, Zustimmung der betroffenen Eigentümer und Grundpfandgläubiger, Eintragung im Grundbuch.
Brauche ich den Plan für den Verkauf?
Unbedingt. Käufer und finanzierende Banken fragen danach, und ohne ihn lässt sich der Umfang des Kaufgegenstands nicht sauber beschreiben. Welche Unterlagen sonst noch dazugehören, steht unter WEG-Unterlagen prüfen und im Bereich WEG und Teileigentum.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.