Gemeinschaftseigentum – einfach erklärt

In der Einladung zur Eigentümerversammlung steht Tagesordnungspunkt 5: „Beschluss über die Dachsanierung, Kostenvolumen rund 180.000 Euro.“ Du wohnst im Erdgeschoss, unter Deiner Decke tropft nichts, und trotzdem wirst Du zahlen. Weil das Dach Dir mitgehört.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum ist alles am Grundstück und am Gebäude, was nicht Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers und nicht Eigentum eines Dritten ist — es gehört allen Eigentümern gemeinsam.

So sagt es § 1 Abs. 5 WEG in einem einzigen Satz. Die Definition arbeitet mit einem Rest: Erst wird bestimmt, was Sondereigentum ist, alles Übrige gehört automatisch der Gemeinschaft. Dazu zählt in jedem Fall das Grundstück selbst — Du kannst also nicht „Deinen“ Quadratmeter Rasen besitzen, nur weil er vor Deinem Fenster liegt.

Wie das in der Praxis aussieht

Zum Gemeinschaftseigentum gehören regelmäßig:

• Das Grundstück mit Zuwegung, Hof, Garten und Stellplatzflächen, soweit sie nicht ausdrücklich vermaßtes Sondereigentum sind.
• Die Substanz des Gebäudes: Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Treppenhaus, Dach, Fassade, Schornstein.
• Die Hülle: Fenster einschließlich Rahmen, Rollläden, Haustür und Wohnungseingangstüren, Balkonplatten und Geländer.
• Die Technik für alle: Heizungsanlage, Aufzug, Klingel- und Gegensprechanlage, Antenne, Steig- und Grundleitungen bis zum Abzweig in die einzelne Wohnung.

Der Grund steht in § 5 Abs. 2 WEG: Bauteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind kein Sondereigentum — selbst dann nicht, wenn sie sich in Deinen Räumen befinden. Zusätzlich dürfen die Eigentümer nach § 5 Abs. 3 WEG vereinbaren, dass auch sondereigentumsfähige Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören sollen. Der umgekehrte Weg ist versperrt.

Verwaltet wird das Ganze nicht von Dir, sondern von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 1 WEG). Sie beschließt über Erhaltung, Versicherung und Rücklage (§ 19 Abs. 2 WEG). Allein tätig werden darfst Du nur zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens (§ 18 Abs. 3 WEG) — der Rohrbruch am Sonntag also ja, die Fassadendämmung nein.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil hier das große Geld liegt. Die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) — unabhängig davon, ob er den Aufzug benutzt oder das Dach sieht.

Ein Beispiel mit den Zahlen von oben. Das Haus hat zwölf Einheiten, Deine Wohnung ist mit 85/1000 im Grundbuch eingetragen. Die Dachsanierung kostet 180.000 Euro. Dein Anteil: 15.300 Euro. Liegen in der Erhaltungsrücklage 60.000 Euro, bleiben 120.000 Euro über eine Sonderumlage zu finanzieren — davon entfallen 10.200 Euro auf Dich, fällig meist in zwei oder drei Raten innerhalb weniger Monate.

Genau deshalb ist die Rücklage vor dem Kauf wichtiger als die Küche. In Essen betrifft das vor allem den älteren Bestand: Zechen- und Werkssiedlungshäuser in Katernberg, Schonnebeck oder Altenessen, Wiederaufbauhäuser der Nachkriegszeit und Gründerzeitfassaden im Südviertel. Dach, Fassade und Fenster sind dort die drei Posten, die eine Gemeinschaft finanziell umwerfen können. Wie Du die Rücklage prüfst, steht unter Erhaltungsrücklage prüfen.

Wer bezahlt was

Drei Regeln, die Du auseinanderhalten musst:

• Laufende Kosten und Erhaltung: nach Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder Kostenarten aber eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — etwa Aufzugskosten nur für die oberen Geschosse.
• Bauliche Veränderungen: Wer sie für sich allein gestattet bekommt oder verlangt, zahlt sie allein und zieht allein den Nutzen (§ 21 Abs. 1 WEG). Wird eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen oder amortisiert sie sich in angemessener Zeit, zahlen alle nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 WEG). In allen anderen Fällen zahlen nur die, die dafür gestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG).
• Vorschüsse: Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für das Kalenderjahr aufstellt; nach Jahresablauf folgen Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 WEG).

Die häufigsten Fallstricke

Die zu dünne Rücklage

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste Mindesthöhe schreibt das Gesetz nicht vor. In der Praxis sehe ich Gemeinschaften, die seit Jahren denselben niedrigen Betrag zurücklegen, um das Hausgeld optisch klein zu halten. Der Preis dafür kommt später als Sonderumlage.

Der Beschluss, der die Verteilung ändert

Was in der Teilungserklärung steht, ist nicht das letzte Wort. Seit der letzten Reform kann die Gemeinschaft die Verteilung einzelner Kosten mit einfacher Mehrheit ändern. Wer nur die Teilungserklärung liest und nicht die Beschlusssammlung, rechnet mit falschen Zahlen. Wie Du Protokolle liest, steht unter Protokolle lesen.

„Ich nutze das doch gar nicht“

Kein Argument. Nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG ist jeder Eigentümer zum Mitgebrauch berechtigt — auf die tatsächliche Nutzung kommt es für die Kostentragung nicht an. Wer im Erdgeschoss wohnt, zahlt den Aufzug mit, solange nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist.

Eigenmächtige Verschönerung

Markise, Satellitenschüssel, Außenjalousie, Wallbox: Alles das verändert das Gemeinschaftseigentum und ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Für einige Vorhaben hast Du einen Anspruch auf Gestattung — Barrierefreiheit, Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie entscheidet trotzdem die Gemeinschaft, und die Kosten trägst Du (§ 21 Abs. 1 WEG).

Das Wichtigste in Kürze

• Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist — Grundstück, Substanz, Hülle, gemeinsame Technik (§ 1 Abs. 5 WEG).
• Bauteile für Bestand, Sicherheit oder gemeinsamen Gebrauch können nie Sondereigentum werden (§ 5 Abs. 2 WEG).
• Die Kosten trägst Du nach Miteigentumsanteil, nicht nach Nutzung (§ 16 Abs. 2 WEG).
• Für bauliche Veränderungen gelten eigene Kostenregeln (§ 21 WEG).
• Die Erhaltungsrücklage ist beim Kauf die wichtigste Zahl nach dem Kaufpreis.
• Teilungserklärung und Beschlusssammlung immer zusammen lesen.

Häufige Fragen

Gehört der Garten zum Gemeinschaftseigentum?

In aller Regel ja, denn das Grundstück ist nach § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftlich. Eine Fläche allein nutzen darfst Du nur über ein Sondernutzungsrecht oder, seit der letzten Reform, über vermaßtes Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG.

Wer repariert die Heizung?

Die Gemeinschaft, denn eine Zentralheizung dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Bezahlt wird aus dem Hausgeld beziehungsweise der Rücklage, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Der Heizkörper in Deiner Wohnung ist dagegen meist Sondereigentum — was Deine Teilungserklärung dazu sagt, geht vor.

Kann die Gemeinschaft mich zur Sanierung zwingen?

Zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums ja, über einen wirksamen Beschluss. Umgekehrt kann jeder Eigentümer eine ordnungsmäßige Erhaltung auch verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG) — ein wichtiger Hebel, wenn eine Mehrheit ein marodes Dach jahrelang aussitzt.

Was passiert, wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt?

Die Gemeinschaft kann die Forderung eintreiben; sie ist nach § 9a Abs. 1 WEG selbst rechtsfähig und klagt in eigenem Namen. Bleibt Geld dauerhaft aus, fehlt es in der Kasse, und die übrigen Eigentümer müssen die Lücke über Vorschüsse oder eine Sonderumlage schließen.

Darf ich Fenster auf eigene Kosten tauschen lassen?

Nicht eigenmächtig. Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur Du hindurchschaust. Selbst wenn die Teilungserklärung Dir die Kosten auferlegt, entscheidet die Gemeinschaft über Ausführung und Aussehen — siehe Wer zahlt die Fenster in der WEG und Fenster tauschen.

Wo steht, was in meinem Haus zum Gemeinschaftseigentum gehört?

In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und im Aufteilungsplan. Das Gesetz gibt den Rahmen vor, die Erklärung füllt ihn aus — siehe auch Teilungserklärung lesen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.