Gemeinschaftsordnung – einfach erklärt

Du willst in Deiner Eigentumswohnung eine kleine Praxis eröffnen. Das Gesetz erlaubt Dir, mit Deinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Trotzdem geht es nicht — weil auf Seite 6 der Teilungserklärung ein Satz steht, den vor Dir dreißig Jahre lang niemand gelesen hat: „Die Wohnungen dürfen ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden.“

Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist der Teil der Teilungserklärung, der regelt, wie die Eigentümer eines Hauses miteinander umgehen: wer was zahlt, wer wie abstimmt und wer was darf.

Sie ist die Verfassung Deines Hauses. Rechtlich ist sie eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG: Die Eigentümer dürfen von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Regelungen treffen, soweit das Gesetz nichts anderes ausdrücklich bestimmt. Damit steht sie über dem gesetzlichen Normalfall — und über jedem einfachen Beschluss.

Wie das in der Praxis aussieht

Meist steckt die Gemeinschaftsordnung im hinteren Teil derselben notariellen Urkunde wie die Teilungserklärung. Der vordere Teil teilt das Haus in Einheiten auf, der hintere Teil regelt das Zusammenleben. Typischer Inhalt:

• Zweckbestimmung der Einheiten — Wohnung, Laden, Büro, Hobbyraum. Sie entscheidet über Wohnungseigentum oder Teileigentum.
• Kostenverteilung, häufig abweichend vom Miteigentumsanteil: Heizkosten nach Verbrauch, Aufzug nur für die oberen Geschosse, Fenster und Balkone zulasten des jeweiligen Eigentümers.
• Erhaltungspflichten für einzelne Bauteile.
• Stimmrecht — nach Köpfen, nach Miteigentumsanteilen oder nach Objekten.
• Sondernutzungsrechte an Gärten, Stellplätzen und Kellerräumen.
• Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG: Verkauf nur mit Zustimmung des Verwalters.
• Öffnungsklauseln, die der Gemeinschaft erlauben, bestimmte Punkte doch per Beschluss zu ändern.

Damit sie auch für spätere Käufer gilt, muss sie im Grundbuch eingetragen sein. § 10 Abs. 3 WEG ist hier unmissverständlich: Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind. In der Praxis geschieht das durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil hier die Abweichungen vom Gesetz stehen — und die kosten oder sparen Geld. Ein Beispiel: Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägst Du die Kosten nach Miteigentumsanteil. Sagt die Gemeinschaftsordnung, dass jeder seine Fenster selbst zahlt, ändert das für eine Erdgeschosswohnung mit drei Fenstern und für die Dachwohnung mit sieben Dachflächenfenstern sehr unterschiedlich viel.

Drei Ebenen musst Du auseinanderhalten:

• Das Gesetz gilt immer, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes sagt.
• Die Gemeinschaftsordnung geht dem Gesetz vor, wo Abweichungen erlaubt sind. Sie ändert sich nur durch Vereinbarung aller Eigentümer, notariell und im Grundbuch.
• Beschlüsse stehen darunter und regeln den laufenden Betrieb. Die Hausordnung etwa ist kein Teil der Gemeinschaftsordnung, sondern ein Beschlussgegenstand (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG) — und deshalb mit einfacher Mehrheit änderbar.

Eine wichtige Ausnahme von der Rangfolge: Für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft eine abweichende Verteilung beschließen — ausdrücklich auch abweichend von einer Vereinbarung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Deshalb reicht es nicht, die Gemeinschaftsordnung zu lesen. Du brauchst immer auch die Beschlusssammlung.

Was das für Essener Altbestände heißt

Viele Essener Gemeinschaftsordnungen stammen aus der großen Umwandlungswelle der Siebziger — Gründerzeithäuser in Frohnhausen, Altendorf und im Nordviertel, Werks- und Zechenhäuser in Katernberg, Schonnebeck und Altenessen. Solche Texte enthalten Regelungen, die heute weder passen noch praktikabel sind.

Das Gesetz hat dafür eine Übergangsregel, die viele nicht kennen. Nach § 47 WEG stehen Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und von den durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz geänderten Vorschriften abweichen, der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen — soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Und ausdrücklich: Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen. Im Klartext: Alte Klauseln, die nur das damalige Gesetz wiederholt haben, blockieren das neue Recht nicht. Was in Deinem Fall gilt, klärst Du am besten mit einem Fachanwalt — siehe auch alte Teilungserklärung.

Die häufigsten Fallstricke

Nicht eingetragen, also nicht bindend

Eine Vereinbarung, die alle unterschrieben haben, aber nie ins Grundbuch kam, bindet den nächsten Käufer nicht (§ 10 Abs. 3 WEG). Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb nicht nur den Text lesen, sondern prüfen, ob er auch eingetragen ist.

Die vergessene Verwalterzustimmung

Steht in der Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungsbeschränkung, ist der Verkauf unwirksam, solange die Zustimmung fehlt (§ 12 Abs. 3 WEG). Das fällt oft erst kurz vor dem Notartermin auf. Die Gemeinschaft kann eine solche Klausel heute per Beschluss aufheben und löschen lassen (§ 12 Abs. 4 WEG).

Zwingendes Recht schlägt jede Klausel

Nicht alles ist verhandelbar. Von den Regeln zur Bestellung und Abberufung des Verwalters darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 5 WEG) — eine Klausel, die den Verwalter unkündbar macht, ist unwirksam, egal wie alt sie ist.

Ändern ist schwer, aber nicht unmöglich

Der Regelfall verlangt die Zustimmung aller Eigentümer plus Notar plus Grundbuch. Zwei Auswege gibt es: eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung selbst — und den Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG, wenn das Festhalten an der Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Die Hürde dafür ist hoch.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Gemeinschaftsordnung ist der Regelungsteil der Teilungserklärung und geht dem Gesetz vor, wo Abweichungen erlaubt sind (§ 10 Abs. 1 WEG).
• Gegen spätere Käufer wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).
• Sie regelt Zweckbestimmung, Kosten, Stimmrecht, Sondernutzungsrechte und Verkaufsbeschränkungen.
• Die Hausordnung ist etwas anderes: ein Beschlussgegenstand, mit Mehrheit änderbar.
• Für einzelne Kostenarten schlägt ein Beschluss die Vereinbarung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Alte Klauseln aus der Zeit vor der Reform blockieren das neue Recht in der Regel nicht (§ 47 WEG).

Häufige Fragen

Wo bekomme ich die Gemeinschaftsordnung her?

Am schnellsten bei der Hausverwaltung, sonst über die Grundakte beim Grundbuchamt — für Essen am Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr am Amtsgericht Essen-Steele, Grendplatz 2. Der Weg dorthin steht unter Teilungserklärung beschaffen.

Was ist der Unterschied zur Hausordnung?

Die Gemeinschaftsordnung regelt Rechte und Pflichten mit Grundbuchwirkung, die Hausordnung den Alltag: Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Müll. Sie wird beschlossen (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und lässt sich mit einfacher Mehrheit ändern.

Kann die Gemeinschaftsordnung mir das Vermieten verbieten?

Ein generelles Vermietungsverbot ist heikel und in der Rechtsprechung sehr eng begrenzt; § 13 Abs. 1 WEG erlaubt das Vermieten ausdrücklich. Eine wirksame Beschränkung findet sich eher in der Zweckbestimmung oder in Regelungen zur kurzzeitigen Vermietung.

Gilt sie auch für meinen Mieter?

Nicht unmittelbar, denn Dein Mieter ist nicht Mitglied der Gemeinschaft. Er muss aber Erhaltungsmaßnahmen und angekündigte weitergehende Maßnahmen dulden (§ 15 WEG). Sinnvoll ist, die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen — siehe Mietvertragsklauseln.

Wie erkenne ich problematische Klauseln vor dem Kauf?

Achte auf Kostenverteilungen zulasten einzelner Einheiten, auf Zweckbestimmungen, auf Veräußerungsbeschränkungen und auf fehlende Öffnungsklauseln. Eine Leseanleitung steht unter Teilungserklärung lesen.

Was passiert, wenn sich alle einig sind, aber einer fehlt?

Dann kommt keine Änderung zustande. Vereinbarungen brauchen alle. Bleibt nur der Weg über eine vorhandene Öffnungsklausel, über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bei Kosten oder über den Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG. Weitere Begriffe dazu findest Du unter WEG und Teileigentum.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.