Mietvertrag: die 15 Klauseln, die zählen

Ein Mietvertrag wird in zwanzig Minuten unterschrieben und entscheidet dann acht Jahre lang, wer was zahlt. Die meisten Streitigkeiten, die später vor dem Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße landen, hängen nicht an der Miethöhe, sondern an drei Zeilen im Kleingedruckten, die jemand aus einem alten Formular übernommen hat, ohne zu wissen, dass die Rechtsprechung sie längst gekippt hat. Welche Klauseln sind das? Hier sind die fünfzehn, an denen es wirklich hängt.

1. Mietbeginn, Übergabe und der Zustand der Wohnung

Mietbeginn und Übergabetermin sind zwei verschiedene Daten, und der Vertrag sollte beide nennen. Wichtig ist der dritte Punkt: der Zustand, in dem Du übergibst. Schreib hinein, ob die Wohnung renoviert, teilrenoviert oder unrenoviert übergeben wird — dieser Satz entscheidet später über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und ist damit die teuerste Zeile des ganzen Vertrages.

2. Befristung nur mit Grund (§ 575 BGB)

Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn Du bei Vertragsschluss einen der drei gesetzlichen Gründe schriftlich mitteilst: Eigenbedarf für Dich, Angehörige oder Haushaltsangehörige, eine geplante wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Räume, oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund oder wird er nicht mitgeteilt, gilt der Vertrag unbefristet. Vier Monate vor Ablauf darf der Mieter verlangen, dass Du bestätigst, ob der Grund noch besteht.

3. Schriftform bei Verträgen über ein Jahr (§ 550 BGB)

Läuft ein Mietvertrag länger als ein Jahr und ist er nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar. Schriftform heißt: eine Urkunde, alle wesentlichen Abreden darin, Unterschriften beider Seiten. Der klassische Fehler ist die spätere Nebenabrede per Mail — ein zusätzlicher Kellerraum, ein Stellplatz, eine abweichende Kündigungsregel. Jede Änderung gehört in einen unterschriebenen Nachtrag, der auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt.

4. Staffelmiete (§ 557a BGB)

Bei der Staffelmiete steht jede künftige Miete als Geldbetrag im Vertrag, nicht als Prozentsatz. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert laufen. Solange eine Staffel gilt, sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen; Modernisierungserhöhungen ebenfalls. In Steele oder Borbeck-Mitte mit ruhiger Mietentwicklung ist eine Staffel oft die entspanntere Lösung, weil sie Dir die jährliche Diskussion erspart — sie bindet Dich aber eben auch.

5. Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Indexmiete koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Auch hier gilt: mindestens ein Jahr unverändert, keine Erhöhung nach § 558 BGB daneben, Modernisierungserhöhungen nur bei Maßnahmen, die Du nicht zu vertreten hast. Die Anpassung wirkt nicht automatisch — Du musst sie in Textform erklären und dabei die Änderung des Index und die neue Miete beziffern. Wer das vergisst, verschenkt Geld.

6. Betriebskosten: die Umlage muss im Vertrag stehen (§ 556 BGB)

Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten. Umlegen darfst Du nur, was § 2 BetrKV auflistet: siebzehn Positionen von der Grundsteuer über Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen und Hauswart bis zu den sonstigen Betriebskosten. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu.

Zwei Punkte werden regelmäßig falsch gemacht. Erstens die Position „sonstige Betriebskosten“: Tragfähig ist sie nur, wenn Du die gemeinten Kosten einzeln benennst — etwa Wartung der Rauchwarnmelder oder Dachrinnenreinigung. Zweitens die Frist: Abgerechnet wird spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach ist eine Nachforderung nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Ein Guthaben musst Du trotzdem auszahlen.

7. Kaution: drei Nettokaltmieten, drei Raten (§ 551 BGB)

Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Anzulegen ist das Geld getrennt von Deinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Erträge stehen dem Mieter zu.

Bei 620 Euro Nettokaltmiete sind das 1.860 Euro in drei Raten zu 620 Euro. Eine Klausel, die die Kaution vollständig zu Mietbeginn verlangt, ist unwirksam. Und eine Bürgschaft zusätzlich zur vollen Kaution ist unwirksam, soweit sie die Drei-Mieten-Grenze sprengt (BGH, VIII ZR 243/03).

8. Kleinreparaturen: zwei Grenzen, sonst nichts

Die Kleinreparaturklausel ist die am häufigsten unwirksame Klausel überhaupt. Damit sie trägt, braucht sie drei Dinge:

• Beschränkung auf Gegenstände des häufigen Zugriffs — Wasserhähne, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte. Nicht: Leitungen in der Wand, Heizkörper, Wärmemengenzähler (BGH, VIII ZR 91/88).
• Eine Höchstgrenze je Einzelfall. In der Praxis gelten rund 100 Euro als sicher.
• Eine Jahresobergrenze, üblich sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei 620 Euro Miete sind acht Prozent von 7.440 Euro genau 595 Euro im Jahr.

Fehlt eine der Grenzen, fällt die ganze Klausel weg — nicht nur der überschießende Teil. Und Vorsicht bei der Formulierung: Eine Klausel, nach der der Mieter sich bei teureren Reparaturen wenigstens mit dem Höchstbetrag beteiligt, ist ebenfalls unwirksam.

9. Schönheitsreparaturen: es kommt auf den Übergabezustand an

Wird die Wohnung unrenoviert übergeben und wälzt Du die Schönheitsreparaturen trotzdem formularmäßig auf den Mieter ab, ist die Klausel unwirksam — es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich, etwa mehrere mietfreie Monate (BGH, VIII ZR 185/14). Fällt die Klausel weg, gilt die gesetzliche Regel: Instandhaltung ist Deine Sache. Der Mieter kann dann sogar verlangen, dass Du renovierst, muss sich an den Kosten aber angemessen beteiligen, weil er sonst besser stünde als bei Einzug (BGH, VIII ZR 163/18).

Unwirksam sind außerdem starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand renovieren lassen, sowie Endrenovierungsklauseln und Quotenabgeltungsklauseln. Wer sicher gehen will, übergibt frisch renoviert und hält das im Protokoll fest.

10. Tierhaltung: pauschale Verbote halten nicht

Ein formularmäßiges Verbot, Hunde und Katzen zu halten, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, VIII ZR 168/12). Nötig ist eine Abwägung im Einzelfall: Art, Größe, Zahl und Verhalten des Tieres, Zuschnitt der Wohnung, Lage des Hauses, Interessen der übrigen Bewohner.

Praktikabel ist deshalb eine Erlaubnisklausel: Kleintiere in Behältnissen sind ohne Rückfrage erlaubt, Hunde und Katzen bedürfen Deiner Zustimmung, die Du nur aus sachlichem Grund verweigerst. So behältst Du den Überblick ohne unwirksame Klausel.

11. Untervermietung (§ 553 BGB)

Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, darf der Mieter verlangen, dass Du einen Teil der Wohnung an einen Dritten überlässt. Berechtigt ist zum Beispiel der Auszug des Partners, ein deutlich gesunkenes Einkommen oder ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt. Verweigern darfst Du nur, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung Dir aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist die Untervermietung nur gegen mehr Geld zumutbar, darfst Du die Erlaubnis von einem angemessenen Zuschlag abhängig machen.

Wichtig ist die Abgrenzung: § 553 BGB gilt für einen Teil der Wohnung. Die vollständige Überlassung, etwa als Ferienwohnung, fällt nicht darunter. Eine Klausel, die die Untervermietung generell verbietet, ist unwirksam.

12. Bauliche Veränderungen des Mieters

Bohrlöcher, Dübel und ein Anstrich in kräftiger Farbe gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und sind nicht zustimmungspflichtig. Etwas anderes gilt für Eingriffe in die Substanz: Wände, Durchbrüche, neue Leitungen, ein Kaminofen, eine Markise, eine Satellitenschüssel an der Fassade. Dafür gehört ein Zustimmungsvorbehalt in den Vertrag, verbunden mit der Pflicht, vorher zu fragen und die Ausführung mit Dir abzustimmen. Eine Ladeeinrichtung für ein Elektrofahrzeug kann der Mieter nach § 554 BGB verlangen; verweigern darfst Du nur, wenn die Maßnahme Dir auch unter Würdigung seiner Interessen nicht zuzumuten ist.

13. Rückbaupflicht bei Auszug

Was der Mieter eingebaut hat, muss er bei Auszug in der Regel wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand herstellen. Diese Pflicht solltest Du nicht dem Zufall überlassen, sondern in der Zustimmung zur jeweiligen Maßnahme schriftlich festhalten — mit dem Zusatz, dass Du im Einzelfall auf den Rückbau verzichten kannst. Umgekehrt hat der Mieter ein Wegnahmerecht nach § 539 Abs. 2 BGB für Einrichtungen, die er auf eigene Kosten eingebaut hat. Wer eine Einbauküche übernehmen möchte, vereinbart das rechtzeitig und schriftlich, statt es beim Auszugstermin zu diskutieren.

14. Hausordnung und Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Die Hausordnung wird nur Vertragsbestandteil, wenn sie dem Vertrag beigefügt und darin ausdrücklich in Bezug genommen ist. Inhaltlich darf sie das Zusammenleben regeln, nicht aber Pflichten begründen, die das Gesetz Dir zuweist — eine Hausordnung, die dem Mieter den Winterdienst auferlegt, muss dafür eine wirksame Grundlage im Vertrag selbst haben.

Bei den Kündigungsfristen ist die Sache klar geregelt: Gekündigt wird spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für Dich verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren um je drei Monate, am Ende also neun. Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten; eine längere Frist zu seinen Lasten ist unwirksam. Was das beim Verkauf bedeutet, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

15. Schlüsselzahl und Übergabeprotokoll

In den Vertrag gehört, wie viele Schlüssel je Schließung übergeben werden — Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller. Die Zahl ist deshalb wichtig, weil bei Verlust nicht nur der Schlüssel zu ersetzen ist, sondern unter Umständen die ganze Schließanlage.

Das Übergabeprotokoll ist das billigste Beweismittel, das es gibt: Datum, Namen, Zustand jedes Raumes mit allen Mängeln, Zählernummern und Zählerstände für Strom, Gas, Kaltwasser, Warmwasser und Heizung, dazu die Schlüsselzahl. Fotografiere jeden Zähler und jeden Mangel. Beide Seiten unterschreiben, jede bekommt ein Exemplar. Ohne Protokoll trägst Du beim Auszug die Beweislast für jede Beanstandung — und bei Zahlungsproblemen fehlt Dir jede Grundlage, wie unter wenn der Mieter nicht zahlt beschrieben.

Ein Blick auf die Wirksamkeit

Fazit

Ein guter Mietvertrag ist kein langer Vertrag, sondern ein widerspruchsfreier. Die drei Zeilen, an denen es am häufigsten hängt, sind der Übergabezustand, die Kleinreparaturgrenzen und die Frage, ob die Betriebskostenumlage überhaupt vereinbart ist. Prüf vor jeder Unterschrift diese drei Punkte, dazu Befristungsgrund, Kautionshöhe und Schlüsselzahl — das dauert zehn Minuten und erspart Dir später den Weg zum Amtsgericht an der Zweigertstraße. Und denk daran, dass eine unwirksame Klausel nicht auf das zulässige Maß zurückschrumpft, sondern ersatzlos wegfällt; an ihre Stelle tritt das Gesetz, und das ist für Dich fast immer die schlechtere Lösung. Wie der Weg bis zur Unterschrift aussieht, steht unter Wohnung vermieten.

Häufige Fragen

Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Für ein unbefristetes Mietverhältnis nicht, aber ein Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt ohne Schriftform nach § 550 BGB als unbefristet geschlossen und ist damit ordentlich kündbar.

Darf ich einen Zeitmietvertrag ohne Angabe eines Grundes schließen?

Nein, ohne einen der drei Gründe des § 575 BGB und ohne dessen schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Wie hoch darf die Kleinreparaturgrenze sein?

Die Klausel braucht eine Obergrenze je Einzelfall — in der Praxis gelten rund 100 Euro als sicher — und zusätzlich eine Jahresobergrenze von etwa sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete; fehlt eine davon, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Was gilt, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist?

Dann greift die gesetzliche Regel, wonach die Instandhaltung Deine Aufgabe ist; der Mieter kann eine Renovierung verlangen, muss sich daran aber angemessen beteiligen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Darf ich Hunde und Katzen im Mietvertrag verbieten?

Ein pauschales formularmäßiges Verbot ist unwirksam (BGH, VIII ZR 168/12); zulässig ist ein Zustimmungsvorbehalt, bei dem Du im Einzelfall Art, Größe und Zahl des Tieres sowie die Verhältnisse im Haus abwägst.

Kann ich die Untervermietung generell ausschließen?

Nein, ein generelles Verbot ist unwirksam, denn nach § 553 BGB darf der Mieter bei einem nachträglich entstandenen berechtigten Interesse die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen — die vollständige Überlassung fällt allerdings nicht darunter.

Welche Betriebskosten darf ich umlegen?

Nur die in § 2 BetrKV aufgezählten Positionen und nur, wenn die Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist; die Position der sonstigen Betriebskosten trägt nur, wenn die gemeinten Kosten einzeln benannt sind.

Wie lange sind die Kündigungsfristen?

Nach § 573c BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, wobei sich Deine Frist nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert, während es für den Mieter bei drei Monaten bleibt.

Muss ich die Hausordnung dem Vertrag beifügen?

Ja, Vertragsbestandteil wird sie nur, wenn sie beigefügt und im Vertrag ausdrücklich in Bezug genommen ist; sonst ist sie eine unverbindliche Empfehlung.

Wie viele Schlüssel soll ich übergeben?

So viele, wie im Vertrag stehen — die Zahl je Schließung gehört dokumentiert, weil bei einem Verlust unter Umständen nicht nur der Schlüssel, sondern die gesamte Schließanlage zu ersetzen ist.

Was passiert, wenn eine Klausel unwirksam ist?

Die Klausel fällt ersatzlos weg und wird nicht auf das noch zulässige Maß reduziert; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, die für Dich meist ungünstiger ist als eine sauber formulierte Klausel.

Wer dir das hier schreibt

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• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.