Mehrfamilienhaus verkaufen: worauf Kapitalanleger schauen

Ein Eigentümer zeigte mir vor Kurzem stolz das frisch gestrichene Treppenhaus seines Sechsfamilienhauses. Der erste Interessent, ein Anleger, ging daran vorbei und fragte nach zwei Dingen: Wann wurde die Heizung getauscht, und was zahlen die Mieter? Beides stand nicht im Exposé. Genau das ist der Unterschied. Ein Selbstnutzer kauft ein Haus. Ein Kapitalanleger kauft eine Zahlungsreihe und die Frage, wie lange sie hält.

Wie ein Investor rechnet: das Ertragswertverfahren

Für ein Mehrfamilienhaus zählt nicht, was Quadratmeter im Stadtteil kosten, sondern was das Haus erwirtschaftet. Dafür gibt es ein festes Schema, das in der Immobilienwertermittlungsverordnung steht und das jeder Gutachter, jede Bank und jeder erfahrene Käufer benutzt. In Schritten:

• Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Einheiten samt Stellplätzen, ohne Betriebskosten.
• Bewirtschaftungskosten: nach § 32 ImmoWertV die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten.
• Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
• Bodenwertverzinsung: Der Grund und Boden steckt im Reinertrag mit drin, wird aber separat bewertet. Deshalb wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und abgezogen.
• Gebäudereinertrag: das, was nach diesem Abzug übrig bleibt.
• Vervielfältiger: Der Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.
• Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert.

Zwei Begriffe braucht man dafür. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich Grundstücke dieser Art am Markt im Durchschnitt verzinsen (§ 21 ImmoWertV). Er wird vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen abgeleitet. Fehlt ein örtlicher Wert, greift man auf gesetzliche Ersatzwerte zurück; § 188 Abs. 2 BewG nennt für Mietwohngrundstücke 5,0 Prozent. Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Für Mehrfamilienhäuser setzen die Modelle der ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an; umfassende Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer.

Die Rechnung an einem Essener Beispiel

Ein Sechsfamilienhaus in Steele: 420 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1958, 480 Quadratmeter Grundstück. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt dort im Median bei 330 Euro je Quadratmeter. Die Miete und der Zinssatz sind Annahmen, keine Prognose.

Umgerechnet ist das ein Kaufpreisfaktor von 13,3 Jahresmieten. Wie dieser Faktor mit den Renditekennzahlen zusammenhängt, rechne ich unter Mietrendite richtig rechnen im Detail durch.

Zwei Stellschrauben, die alles verändern

An dieser Rechnung sieht man sofort, wo der Preis wirklich entsteht. Ich verändere jeweils nur eine Zahl.

1,40 Euro mehr Miete je Quadratmeter sind gut 100.000 Euro mehr Wert. Und zehn Jahre weniger Restnutzungsdauer, also ein Dach und eine Heizung, die keiner angefasst hat, kosten 61.000 Euro. Das ist der ganze Kern des Themas. Wer sein Haus verkaufen will, arbeitet an diesen beiden Zahlen, nicht am Treppenhausanstrich.

Was den Preis wirklich treibt

Das Mietniveau gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der erste Griff eines Anlegers geht zur Mieterliste, der zweite zum qualifizierten Mietspiegel der Stadt Essen. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter, sieht er Potenzial, rechnet aber ab, wie lange es dauert, bis er es heben kann. Liegt sie darüber, ist der Preis von heute nicht der von morgen.

Mieterstruktur und Fluktuation. Sechs langjährige, zuverlässige Mieter sind Gold wert, drücken aber die Miethöhe. Häufige Wechsel bedeuten Renovierungskosten und Leerstandsmonate. Beides steht in den Mietverträgen und den Kontoauszügen, und beides wird geprüft.

Leerstand. Eine leere Wohnung ist zweischneidig: Sie kostet Ertrag, lässt sich aber sofort zur Marktmiete neu vermieten, weil außerhalb der Mietpreisbremse keine gesetzliche Obergrenze für die Neuvertragsmiete gilt. Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen nicht aufgeführt, die Mietpreisbremse gilt hier also nicht. Für Käufer ist das ein echtes Argument.

Der Zustand der teuren Bauteile. In dieser Reihenfolge wird gefragt: Dach, Fassade und Fenster, Heizung, Steigleitungen und Abwasser, Elektrik. Alte Steigleitungen und eine Elektrik ohne Fehlerstromschutzschalter sind teuer und stören den Betrieb, weil man dafür in jede Wohnung muss.

Der Energiekennwert. Der Energieausweis muss nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz in der Anzeige angegeben und spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ein schlechter Kennwert senkt nicht nur den Preis, er erzeugt beim Käufer sofort die Frage nach Pflichten und Kosten.

Stellplätze, Zuschnitt, Aufteilungsfähigkeit. Stellplätze bringen Zusatzertrag und Vermietbarkeit. Wohnungen zwischen 55 und 75 Quadratmetern mit eigenem Bad und Balkon vermieten sich am leichtesten. Und wer wissen will, ob sich das Haus später in Eigentumswohnungen aufteilen lässt, prüft Grundriss, Zugänge, Schallschutz und Zählertrennung. Diese Option zahlt der Käufer mit, wenn sie realistisch ist.

Welche Unterlagen ein Interessent zuerst verlangt

Die Reihenfolge ist bei ernsthaften Käufern fast immer gleich:

• Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlung, Mietbeginn und letzter Erhöhung je Einheit
• alle Mietverträge samt Nachträgen, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Kautionsnachweisen
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, weil daraus die tatsächliche Umlagequote hervorgeht
• Instandhaltungshistorie mit Rechnungen: was wann gemacht wurde, mit Datum und Betrag
• Grundbuchauszug, aktuell, mit allen Lasten in Abteilung II
• Baulastenauskunft und Altlastenauskunft
• Energieausweis, gültig
• Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Bauakte

Den Grundbuchauszug für Steele bekommst Du beim Amtsgericht Essen-Steele, für die meisten anderen Stadtteile beim Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52. Die Bauakte liegt beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Was dabei genau gebraucht wird, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Ein Hinweis aus der Praxis: Vollständige Unterlagen sind kein Formalismus, sie sind Preis. Fehlende Nachweise werden vom Käufer nicht ignoriert, sondern als Risiko eingepreist, und zwar meist großzügiger, als die Sache am Ende gekostet hätte.

Mietrechtliche Punkte, die den Wert beeinflussen

Kappungsgrenze 20 Prozent. Im laufenden Mietverhältnis darfst Du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nach § 558 Abs. 3 BGB höchstens um 20 Prozent in drei Jahren. Die auf 15 Prozent abgesenkte Grenze gilt nur in Gebieten der Mieterschutzverordnung, und Essen gehört nicht dazu. Im Beispiel oben heißt das: Aus 7,20 Euro dürfen in drei Jahren bis zu 8,64 Euro werden, wenn der Mietspiegel das hergibt. Der Wertsprung von 107.000 Euro ist also erreichbar, er braucht nur Zeit und korrekte Erhöhungsschreiben.

Modernisierungsumlage. Nach § 559 BGB darfst Du 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Erhaltungsaufwand, der ohnehin fällig gewesen wäre, muss herausgerechnet werden. Und es gibt eine zweite Grenze: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro.

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Wird ein vermietetes Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung verkauft, kann der Erwerber sich nach § 577a BGB drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen. In Verordnungsgebieten sind es bis zu zehn Jahre, in Essen bleibt es bei drei. Dazu kommt das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB. Wer eine Aufteilung plant, sollte beides von Anfang an einkalkulieren; siehe auch vermietete Wohnung verkaufen.

Was vorher noch lohnt und was nicht mehr

Die Logik dahinter ist immer dieselbe: Alles, was den Reinertrag oder die Restnutzungsdauer erhöht, zahlt sich im Ertragswert aus. Alles, was nur schöner aussieht, zahlt der Anleger nicht. Über 20 Jahre in Essen und ein eigenes Handwerkernetz helfen bei der Frage, was in welcher Reihenfolge sinnvoll ist. Welches Bewertungsverfahren bei welchem Objekt greift, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Kurz zum Share Deal

Gehört das Haus einer Gesellschaft, können statt der Immobilie die Gesellschaftsanteile verkauft werden. Grunderwerbsteuer fällt dann nach § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG an, sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei einem Sechsfamilienhaus lohnt der Aufwand praktisch nie, weil Gestaltung, Beratung und laufende Kosten die Ersparnis auffressen. Das ist ein Thema für große Portfolios und gehört in die Hände von Steuerberater und Fachanwalt.

Fazit

• Ein Mehrfamilienhaus wird über den Ertrag bewertet: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag, davon geht die Bodenwertverzinsung ab, der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt.
• Die beiden mächtigsten Stellschrauben sind das Mietniveau und die Restnutzungsdauer. Im Beispiel bringen 1,40 Euro mehr Miete je Quadratmeter rund 107.000 Euro, zehn Jahre weniger Restnutzungsdauer kosten 61.000 Euro.
• Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer sind keine Meinungsfragen. Der Gutachterausschuss leitet den Zinssatz aus echten Kaufpreisen ab; § 188 Abs. 2 BewG nennt für Mietwohngrundstücke 5,0 Prozent als Ersatzwert.
• Käufer fragen zuerst nach Mieterliste, Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltungshistorie, dann nach Grundbuch, Baulasten und Energieausweis. Lücken werden als Risiko eingepreist.
• In Essen gilt die Mietpreisbremse nicht. Bei Neuvermietung ist die Miete frei, im Bestand begrenzt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB.
• Modernisierungskosten dürfen nach § 559 BGB mit 8 Prozent jährlich umgelegt werden, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro auf 2 Euro.
• Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen greift die Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach § 577a BGB, dazu das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB.
• Vor dem Verkauf lohnen Mieterhöhungen, Unterlagen und Nachweise. Kosmetik lohnt nicht.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Nach welchem Verfahren wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV, weil bei einem vermieteten Objekt nicht der Quadratmeterpreis im Stadtteil zählt, sondern der Reinertrag, der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz.

Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?

Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete aller Einheiten, der Reinertrag ist das, was nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähigen Betriebskosten davon übrig bleibt.

Warum wird der Bodenwert extra abgezogen und dann wieder addiert?

Weil sich der Grund und Boden nicht abnutzt und nicht nur über die Restnutzungsdauer des Gebäudes verzinst werden darf, wird sein Ertragsanteil zunächst herausgerechnet und der volle Bodenwert am Ende separat hinzugerechnet.

Wie stark schlägt eine zu niedrige Miete auf den Preis durch?

Sehr stark, denn jeder Euro Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert; im Beispiel bringen 1,40 Euro mehr Miete je Quadratmeter rund 107.000 Euro mehr Ertragswert.

Darf ich die Miete vor dem Verkauf noch anheben?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ja, aber höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, denn die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt nur in den Gebieten der Mieterschutzverordnung und Essen gehört nicht dazu.

Ist Leerstand beim Verkauf ein Nachteil?

Er kostet laufenden Ertrag, ist aber oft ein Vorteil, weil die Wohnung ohne Mietpreisbremse frei zur Marktmiete neu vermietet werden kann und der Käufer den Zustand sehen darf.

Welche Unterlagen sollte ich vor der Vermarktung beisammen haben?

Mieterliste, alle Mietverträge mit Nachträgen, drei Jahrgänge Nebenkostenabrechnungen, die Instandhaltungshistorie mit Rechnungen, einen aktuellen Grundbuchauszug, die Baulastenauskunft und einen gültigen Energieausweis.

Was passiert mit den Mietverhältnissen beim Verkauf?

Sie laufen unverändert weiter, denn nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverträge ein, weshalb die Verträge, Kautionen und Nebenabreden vollständig übergeben werden müssen.

Lohnt sich ein Share Deal bei einem kleinen Mehrfamilienhaus?

Praktisch nie, denn die Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG ohnehin, sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen, und der Gestaltungsaufwand rechnet sich erst bei großen Portfolios.

Wie vermeide ich Mietausfälle, solange ich noch verkaufe?

Mit sauberer Dokumentation, konsequentem Mahnwesen und sorgfältiger Auswahl bei jeder Neuvermietung, wie ich es unter Mietausfall vermeiden und den richtigen Mieter finden beschreibe; wer selbst in ein Objekt einsteigen will, findet die Grundlagen unter Erste eigene Wohnung als Kapitalanlage.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Wohnung verkaufen in Essen · Ihr Makler in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.