Mietrendite richtig rechnen

„Die Wohnung bringt 4,6 Prozent.“ Diesen Satz höre ich in Besichtigungen fast wöchentlich, und fast immer stimmt er und ist trotzdem nutzlos. Denn 4,6 Prozent wovon, nach welchen Kosten, und auf wessen Geld? Es gibt nicht eine Mietrendite, es gibt drei. Sie beantworten drei verschiedene Fragen, und wer sie durcheinanderbringt, kauft am Ende etwas anderes, als er glaubt.

Drei Renditen, drei Fragen

• Bruttomietrendite: Wie teuer ist dieses Objekt gemessen an seiner Miete? Ein Grobfilter für den ersten Blick.
• Nettomietrendite: Was wirft das Objekt tatsächlich ab, nach allen Kosten, die ich nicht auf den Mieter umlegen kann? Die ehrliche Zahl.
• Eigenkapitalrendite: Was verdient mein eingesetztes Geld, nachdem die Bank ihren Zins bekommen hat? Die Zahl, die über Deinen Vermögensaufbau entscheidet.

Damit der Unterschied sichtbar wird, rechne ich alle drei an derselben Wohnung durch. Sie ist dieselbe wie unter Erste eigene Wohnung als Kapitalanlage: drei Zimmer, 68 Quadratmeter, Baujahr 1962, in Steele. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für den Weiterverkauf liegt dort bei 2.050 Euro je Quadratmeter, macht 139.000 Euro Kaufpreis. Alle Miet- und Zinswerte sind Annahmen, ausdrücklich keine Prognose.

Bruttomietrendite: der Grobfilter

Die Formel ist simpel:

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100

6.360 Euro geteilt durch 139.000 Euro sind 4,58 Prozent.

Wichtig: Nettokaltmiete heißt ohne Betriebskosten und ohne Heizung. Wer die Warmmiete einsetzt, rechnet sich das Objekt schön. Und im Nenner steht nur der Kaufpreis, nicht die Nebenkosten.

Die Bruttorendite taugt zum Sortieren von zwanzig Exposés an einem Abend. Für eine Kaufentscheidung taugt sie nicht, weil sie zwei ganze Kostenblöcke unterschlägt: die Kaufnebenkosten und die laufende Bewirtschaftung.

Der Kaufpreisfaktor: dasselbe, nur andersherum

In der Praxis reden Anleger und Makler seltener über Prozente und häufiger über den Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt. Er sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete

139.000 geteilt durch 6.360 ergibt einen Faktor von 21,9. Das heißt: Nach knapp 22 Jahresmieten hättest Du den Kaufpreis rechnerisch wieder drin, wenn es keine Kosten gäbe.

Faktor und Bruttorendite sind dieselbe Information. Sie hängen so zusammen:

Faktor = 100 geteilt durch Bruttomietrendite in Prozent

100 geteilt durch 4,58 ergibt 21,8, also denselben Wert. Der Faktor hat sich trotzdem durchgesetzt, und das hat Gründe. Er ist eine ganze Zahl mit einer Nachkommastelle und lässt sich im Kopf vergleichen. Er ist die Sprache der Bankgutachter und der Gutachterausschüsse. Und er ist unempfindlicher gegen Missverständnisse: Bei einer Prozentzahl fragt jeder sofort „brutto oder netto?“, beim Faktor ist klar, dass die reine Jahreskaltmiete gemeint ist. Die Faustregel dazu: Ein Faktor über 25 ist teuer, unter 20 findest Du in Essen fast nur noch Objekte mit einem Grund dafür.

Nettomietrendite: die ehrliche Zahl

Jetzt kommt alles hinein, was die Bruttorendite weglässt. Oben die Kosten, die Du nicht auf den Mieter umlegen kannst, unten die Kaufnebenkosten.

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100

Nach § 1 Abs. 2 BetrKV gehören Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Sie bleiben also bei Dir. Dazu kommt das Mietausfallwagnis, das nach § 29 II. BV mit bis zu 2 Prozent des Rohertrags angesetzt wird.

4.831 Euro geteilt durch 156.736 Euro ergibt eine Nettomietrendite von 3,08 Prozent.

Anderthalb Prozentpunkte, ein Drittel der ursprünglichen Zahl, und nichts davon ist erfunden. Genau diese Lücke ist der Grund, warum ich mit Kunden nie nach Bruttorendite kaufe.

Eigenkapitalrendite und der Leverage-Effekt

Bis hierhin habe ich gerechnet, als hättest Du bar bezahlt. Das tut fast niemand. Sobald eine Bank mitspielt, verändert sich das Bild grundlegend.

Eigenkapitalrendite = (Reinertrag minus Schuldzinsen) geteilt durch eingesetztes Eigenkapital, mal 100

Annahme für die Beispielwohnung: 45.000 Euro Eigenkapital, 111.700 Euro Darlehen. Die Tilgung bleibt außen vor, denn sie ist kein Aufwand, sondern Vermögensbildung. Ich rechne zwei Zinsannahmen durch, um zu zeigen, dass der Hebel keine Einbahnstraße ist.

Der gleiche Kaufpreis, die gleiche Miete, ein Prozentpunkt Zinsunterschied, und die Rendite auf Dein Geld verdreifacht sich. Dahinter steckt eine einzige Regel:

Eigenkapitalrendite = Nettorendite plus (Nettorendite minus Zinssatz) mal Fremdkapital geteilt durch Eigenkapital

Liegt der Zins unter der Nettorendite von 3,08 Prozent, arbeitet das geliehene Geld für Dich und zieht die Eigenkapitalrendite nach oben. Liegt er darüber, arbeitet es gegen Dich. Im ersten Fall oben ist genau das passiert: 3,9 Prozent Zins gegen 3,08 Prozent Nettorendite, und aus einer soliden Objektrendite wird eine magere Eigenkapitalrendite von 1,06 Prozent.

Der Hebel wirkt außerdem umso stärker, je mehr Du finanzierst. Bei 90 Prozent Fremdkapital wird aus dem gleichen Rechenfehler ein doppelt so großer. Deshalb ist ein hoher Beleihungsauslauf keine mutige Entscheidung, sondern eine, die nur bei niedrigen Zinsen aufgeht. Und die Zinsbindung endet irgendwann, während die Miete an die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren gebunden ist.

Kaufpreisfaktoren in Essener Stadtteilen

Die folgende Tabelle nimmt die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen (Eigentumswohnung, Weiterverkauf, unvermietet) und stellt ihnen eine angenommene ortsübliche Nettokaltmiete gegenüber. Die Mietwerte sind meine Annahme für eine durchschnittliche Bestandswohnung im jeweiligen Stadtteil, keine amtliche Größe; verbindlich ist allein der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Essen. Wer eine konkrete Wohnung rechnet, setzt deren echte Miete ein.

Das Muster ist überall dasselbe: Je gefragter die Lage, desto höher der Faktor und desto niedriger die laufende Rendite. In Bredeney zahlst Du für Stabilität und Wiederverkäuflichkeit, in Katernberg bekommst Du laufenden Ertrag und trägst dafür mehr Risiko bei Mieterwechsel und Mietausfall. Beides kann richtig sein. Nur sollte man wissen, was man kauft.

Was die Rendite nicht abbildet

Jede dieser Kennzahlen ist eine Momentaufnahme eines einzigen Jahres. Fünf Dinge fallen dabei durchs Raster:

• Die Wertentwicklung. Bei zwei Wohnungen mit identischer Nettorendite kann die eine in zehn Jahren deutlich mehr wert sein als die andere. Die Rendite sagt dazu nichts.
• Die Steuer. Abschreibung, Schuldzinsen und Werbungskosten verändern das Ergebnis nach Steuern erheblich, und zwar bei jedem Anleger anders, weil der Grenzsteuersatz anders ist.
• Das Klumpenrisiko. Eine Wohnung ist ein Mieter. Zieht er aus, sinkt Deine Rendite nicht um zehn Prozent, sondern auf null, und die Kosten laufen weiter. Wie man das kleinhält, steht unter Mietausfall vermeiden und den richtigen Mieter finden.
• Der Sanierungsstau. Eine hohe Rendite ist oft nur der Vorschuss auf eine Rechnung, die noch kommt. Steht die Heizung vor dem Austausch, kann eine Sonderumlage zwei Jahresmieten kosten.
• Die Verkaufskosten und die Zeit. Ein Verkauf dauert Monate und kostet Geld. Die Rendite unterstellt, dass Du nie verkaufst.

Deshalb ist die Rendite bei mir nie das letzte Argument, sondern das erste. Danach schaue ich in die Protokolle, auf den Zustand und auf den Mietvertrag. Bei größeren Objekten läuft das ohnehin über das Ertragswertverfahren, das ich unter Mehrfamilienhaus verkaufen Schritt für Schritt zeige; welches Verfahren wann passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Weiterlesen: Renditeobjekte in Essen — Was über die Rendite hinaus zählt.

Fazit

• Die Bruttomietrendite ist Jahresnettokaltmiete durch Kaufpreis. Sie taugt zum Sortieren, nicht zum Entscheiden.
• Der Kaufpreisfaktor ist dieselbe Zahl von der anderen Seite: 100 geteilt durch die Bruttorendite. In der Praxis ist er das gängigere Maß, weil er sich im Kopf vergleichen lässt.
• Die Nettomietrendite zieht oben die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet unten mit der Gesamtinvestition. Im Beispiel fällt sie von 4,58 auf 3,08 Prozent.
• Verwaltung und Instandhaltung sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig. Das Mietausfallwagnis liegt nach § 29 II. BV bei bis zu 2 Prozent des Rohertrags.
• Die Eigenkapitalrendite entscheidet über Deinen Vermögensaufbau. Sie steigt, solange der Zins unter der Nettorendite liegt, und fällt, sobald er darüber liegt.
• Der Hebel wirkt in beide Richtungen und umso stärker, je höher der Fremdkapitalanteil ist.
• Der Faktor steigt mit der Beliebtheit der Lage. In Essen reicht die Spanne von rund 22 in Steele und Katernberg bis über 26 in Bredeney.
• Keine dieser Zahlen kennt Wertentwicklung, Steuer, Leerstand oder Sanierungsstau. Sie ersetzen die Prüfung des Objekts nicht.

Häufige Fragen zur Mietrendite

Rechne ich mit der Kaltmiete oder der Warmmiete?

Immer mit der Nettokaltmiete ohne Betriebskosten und Heizung, denn die Nebenkosten sind durchlaufende Posten, die Dir nicht gehören und die Rendite künstlich aufblähen würden.

Welche Mietrendite ist eine gute Mietrendite?

Das hängt vom Zinsniveau und vom Risiko ab, aber eine belastbare Untergrenze lautet: Die Nettomietrendite sollte über Deinem Sollzins liegen, sonst arbeitet der Kredit gegen Dich.

Wie rechne ich den Kaufpreisfaktor in eine Rendite um?

Teile 100 durch den Faktor, dann erhältst Du die Bruttomietrendite in Prozent; ein Faktor von 22 entspricht also rund 4,5 Prozent.

Gehören die Kaufnebenkosten in die Renditeberechnung?

In die Bruttorendite nicht, in die Nettorendite unbedingt, denn Grunderwerbsteuer, Notar und Provision sind echtes Geld, das Du investiert hast und das verzinst werden muss.

Warum ziehe ich die Tilgung nicht als Kosten ab?

Weil Tilgung keine Ausgabe im wirtschaftlichen Sinn ist, sondern Umschichtung: Sie verlässt Dein Konto, erhöht aber Dein Vermögen um denselben Betrag, während nur die Zinsen tatsächlich weg sind.

Ist eine hohe Rendite in einfachen Lagen ein gutes Geschäft?

Manchmal, aber die höhere Zahl ist die Bezahlung für höheres Risiko bei Mieterwechsel, Mietausfall und Wertentwicklung, und dieses Risiko taucht in keiner Renditeformel auf.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf meine Rendite in Essen aus?

Gar nicht, denn Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen nicht aufgeführt und die Mietpreisbremse gilt hier nicht; im laufenden Mietverhältnis begrenzt allerdings die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, wie schnell Du an die ortsübliche Vergleichsmiete herankommst.

Muss ich das Mietausfallwagnis wirklich abziehen, wenn mein Mieter zuverlässig zahlt?

Ja, denn Du rechnest über zwanzig Jahre und nicht über das nächste, und in dieser Zeit gibt es statistisch Leerstand, Renovierungspausen und Zahlungsausfälle, für die zwei Prozent eher knapp als großzügig bemessen sind.

Welche Rendite nennen Verkäufer in Exposés?

Fast immer die Bruttomietrendite, manchmal sogar auf Basis einer erhofften statt der tatsächlich gezahlten Miete, weshalb ich grundsätzlich nach der aktuellen Mieterliste und der letzten Nebenkostenabrechnung frage.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Haus kaufen in Essen · Wohnung kaufen in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.