Erste eigene Wohnung als Kapitalanlage

Ein Kunde stand vor Kurzem in einer Wohnung in Steele und sagte den Satz, den ich am häufigsten höre: „Die würde ich selbst nie beziehen.“ Genau das ist der Punkt. Bei einer Kapitalanlage kaufst Du kein Zuhause. Du kaufst einen Zahlungsstrom, der von einem fremden Menschen kommt, den Du noch nicht kennst. Wer das verstanden hat, sucht plötzlich ganz andere Wohnungen.

Zwei verschiedene Denkweisen

Wenn Du für Dich selbst kaufst, entscheidet der Bauch mit. Der Schnitt muss passen, der Balkon zur Sonne zeigen. Das ist in Ordnung, denn Du zahlst für Lebensqualität. Bei einer Anlagewohnung zählt anderes: Wie sicher kommt die Miete, wie lange bleibt der Mieter, was kostet mich das Objekt im Jahr wirklich. Drei Unterschiede sind mir am wichtigsten:

• Der Zielwert ist ein anderer. Beim Eigenheim fragst Du: Kann ich mir die Rate leisten? Bei der Anlage: Was bleibt nach allen Kosten übrig, und wie viel muss ich zuschießen?
• Der Zeithorizont ist länger. Kaufnebenkosten von rund 13 Prozent musst Du erst wieder verdienen. Dazu kommt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG, nach der ein Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt.
• Das Finanzamt sitzt mit am Tisch. Bei Eigennutzung kannst Du nichts absetzen. Bei Vermietung praktisch alles, was mit dem Objekt zu tun hat.

Welche Objekte sich für den Einstieg eignen

Für die erste Wohnung suche ich fast immer dasselbe Profil: zwei bis drei Zimmer, 55 bis 75 Quadratmeter, Bad mit Fenster, Balkon, Bus und Bahn vor der Tür, und eine Eigentümergemeinschaft mit gefüllter Erhaltungsrücklage. Solche Wohnungen sind immer vermietbar, weil sie zu vielen Lebenslagen passen.

Wovon ich Einsteigern abrate: Mikroapartments unter 30 Quadratmetern, weil die Rendite auf dem Papier hoch ist, die Fluktuation aber ebenso. Denkmal- und Sanierungsobjekte, weil die Baurisiken so echt sind wie die Steuervorteile. Häuser mit Sanierungsstau, Erdgeschosswohnungen ohne Außenbereich, laute Durchgangsstraßen. Und Städte, die Du nicht kennst.

Der zweite Blick gilt der Gemeinschaft: Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Stand der Rücklage. Was dort steht, ist oft wichtiger als der Grundriss.

Warum die Bank anders rechnet

Erstens die Haushaltsrechnung. Die Miete erhöht Dein Einkommen, aber nicht in voller Höhe. Die meisten Institute setzen nur einen Teil der Kaltmiete an, in der Praxis grob 70 bis 80 Prozent. Der Rest ist der Puffer der Bank für Leerstand und Instandhaltung. Dafür darfst Du die Zinsen der Anlagewohnung gegenrechnen.

Zweitens der Beleihungsauslauf. Die Bank ermittelt zuerst einen Beleihungswert. Das ist nicht der Kaufpreis, sondern ein vorsichtiger, dauerhaft erzielbarer Wert, bei Pfandbriefbanken nach der Beleihungswertermittlungsverordnung. Er liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Marktpreis. Der Beleihungsauslauf ist das Darlehen geteilt durch diesen Wert.

Diese Zahl steuert Deinen Zinssatz in Stufen. Bis etwa 60 Prozent bekommst Du die besten Konditionen, zwischen 60 und 80 Prozent wird es teurer, darüber steigt der Aufschlag deutlich. Deshalb zahlst Du besser mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Und: Unter 2 Prozent Anfangstilgung läuft das Darlehen über Deine Rente hinaus.

Steuern in einfachen Worten

Deine Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen (§ 9 EStG): Schuldzinsen, aber nicht der Tilgungsanteil; die Abschreibung; Verwaltervergütung; Reparaturen am Sondereigentum; Fahrten zum Objekt, Steuerberater, Inserate; Betriebskosten, soweit Du sie nicht umlegst.

Zwei Punkte werden oft falsch gemacht. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Abziehbar sind sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt.

Der zweite Klassiker ist die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Gibst Du innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto für Instandsetzung aus, werden aus sofort abziehbaren Kosten anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann wirken sie nur noch über die Abschreibung, also mit 2 Prozent im Jahr. Ein Euro zu viel kippt die gesamte Summe. Größere Erhaltungsaufwendungen darfst Du nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

AfA und warum die Kaufpreisaufteilung zählt

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist ein Abzug, dem keine Zahlung gegenübersteht. Der Staat unterstellt, dass sich das Gebäude abnutzt. Geregelt ist das in § 7 Abs. 4 EStG:

Für Neubauten kommt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG dazu: 5 Prozent, im ersten Jahr von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, danach jeweils vom verbliebenen Restwert. Sie gilt nur befristet für Wohngebäude, deren Baubeginn oder Kaufvertrag in das im Gesetz genannte Zeitfenster fällt; das prüft der Steuerberater am Datum. Der Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.

Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage. Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb muss der Kaufpreis aufgeteilt werden, und diese Aufteilung entscheidet über echtes Geld.

Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen IX R 26/19 klargestellt: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu beachten. Das Finanzamt darf sie nur verwerfen, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ist kein Gesetz, sondern ein Rechenvorschlag, und darf eine vertragliche Aufteilung nicht einfach ersetzen. Praktisch heißt das: Nimm die Aufteilung in den Vertrag auf und begründe sie mit dem Bodenrichtwert des Essener Gutachterausschusses und der Grundstücksfläche. Eine willkürlich niedrige Bodenquote fällt allerdings auf.

Die Kosten, die niemand umlegen kann

Nach § 1 Abs. 2 BetrKV gehören zwei Posten ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten und sind damit nicht umlagefähig: Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Genau diese beiden fressen die Rendite.

Als Faustzahl verschwinden so 20 bis 25 Prozent des Rohertrags. Wer nur Miete durch Kaufpreis rechnet, übersieht genau diesen Block; wie stark das die Rendite verschiebt, zeigt Mietrendite richtig rechnen.

Rücklage und Verwaltung

Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft deckt nur das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen bis zur Wohnung. Ab Deiner Wohnungstür bist Du allein zuständig, also für Therme, Böden, Bad und je nach Teilungserklärung die Fenster. Ich rate deshalb zu einer zweiten, eigenen Rücklage von rund 5 Euro je Quadratmeter und Jahr auf einem getrennten Konto. Bei 68 Quadratmetern sind das 340 Euro. Dazu drei bis sechs Monatsraten als Reserve, bevor überhaupt gekauft wird.

Bei der Verwaltung sind zwei Ebenen zu trennen: Den WEG-Verwalter bestellt die Gemeinschaft. Die Sondermietverwaltung betrifft nur Deine Wohnung, also Mieterauswahl, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Mahnwesen.

Bei einer einzelnen Wohnung in Essen ist Selbstverwaltung gut machbar. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter aber innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst kannst Du nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Das ist der häufigste Selbstverwalterfehler.

Rechenbeispiel: 68 Quadratmeter in Essen-Steele

Eine typische Einsteigerwohnung: drei Zimmer, 68 Quadratmeter, Baujahr 1962, Balkon, sechs Parteien, in Steele. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für den Weiterverkauf liegt dort bei 2.050 Euro je Quadratmeter. Alle Miet- und Zinswerte sind Annahmen, keine Prognose.

Finanzierung, ebenfalls als Annahme: 45.000 Euro Eigenkapital, 111.700 Euro Darlehen, 3,9 Prozent Sollzins, 2 Prozent Anfangstilgung. Der Beleihungsauslauf bezogen auf den Kaufpreis liegt damit bei rund 80 Prozent.

Und die Steuerseite. Der Grundstücksanteil beträgt angenommen 75 Quadratmeter, der Bodenrichtwert in Steele 330 Euro je Quadratmeter, also 24.750 Euro oder knapp 18 Prozent. Auf das Gebäude entfallen damit rund 128.800 Euro Anschaffungskosten samt Nebenkosten.

Unter dem Strich zahlst Du rund 1.350 Euro im Jahr zu, etwa 113 Euro im Monat, und tilgst dafür im ersten Jahr rund 2.230 Euro. Kein Selbstläufer, aber auch kein Fass ohne Boden. Wer eine Anlage mit „die trägt sich von selbst“ angeboten bekommt, sollte die Rechnung Zeile für Zeile nachfordern.

Typische Anfängerfehler

• Nur die Bruttorendite rechnen. Miete durch Kaufpreis ignoriert Nebenkosten und Bewirtschaftung. Im Beispiel sind das rund 1,5 Prozentpunkte.
• Die Kaufpreisaufteilung dem Finanzamt überlassen. Wer nichts in den Vertrag schreibt, verschenkt oft Abschreibungsvolumen.
• Sanieren, ohne die 15-Prozent-Grenze zu kennen. Der Steuervorteil kippt lautlos in eine Abschreibung über Jahrzehnte.
• Den Mieter nicht prüfen. Die Bonitätsprüfung ist die günstigste Versicherung, die es gibt. Wie ich das mache, steht unter den richtigen Mieter finden und Mietausfall vermeiden.
• Protokolle der Eigentümerversammlung nicht lesen. Beschlossene Sonderumlagen stehen dort schwarz auf weiß.
• Zu wenig Tilgung, keine Reserve, teure Fliesen nach eigenem Geschmack. Der Mieter zahlt dafür nicht mehr, die Therme geht trotzdem kaputt.

Weiterlesen: Renditeobjekte in Essen — Die Prüfpunkte, bevor Du ein Renditeobjekt kaufst.

Fazit

• Eine Kapitalanlage kaufst Du nach Zahlen, nicht nach Gefühl. Der Mieter hat einen anderen Geschmack als Du.
• Für den Einstieg eignen sich unauffällige Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit guter Anbindung und gefüllter Rücklage.
• Die Bank rechnet nur einen Teil der Miete an und steuert den Zins über den Beleihungsauslauf. Eigenkapital für die Nebenkosten ist deshalb bares Geld.
• Steuerlich zählt der Überschuss nach Werbungskosten: Zinsen, AfA, Verwaltung und Reparaturen mindern ihn, die Tilgung nicht.
• Die AfA beträgt 2 Prozent ab Baujahr 1925, 2,5 Prozent davor, 3 Prozent bei seit der letzten Reform fertiggestellten Wohngebäuden. Für Neubauten kommt die befristete degressive AfA mit 5 Prozent vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht.
• Die Kaufpreisaufteilung gehört in den notariellen Vertrag. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs IX R 26/19 ist sie grundsätzlich zu beachten.
• Verwaltung, Erhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis sind nicht umlagefähig und kosten grob ein Fünftel des Rohertrags.
• Rechne im ersten Jahr mit einer Zuzahlung und mit einer eigenen Reserve. Wer das einplant, wird nicht überrascht.

Häufige Fragen zur ersten Kapitalanlage

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die erste Anlagewohnung?

Als Untergrenze solltest Du die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen, in Nordrhein-Westfalen also rund 13 Prozent des Kaufpreises, und besser noch einen Teil des Kaufpreises dazu, weil der Zinssatz mit sinkendem Beleihungsauslauf spürbar günstiger wird.

Rechnet die Bank meine Mieteinnahmen voll an?

Nein, die meisten Institute setzen nur etwa 70 bis 80 Prozent der Nettokaltmiete in der Haushaltsrechnung an, weil sie einen Puffer für Leerstand und Instandhaltung einbehalten.

Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?

Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger Dauerwert und liegt typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Marktpreis, weshalb Dein Beleihungsauslauf höher ausfällt als nach dem Kaufpreis erwartet.

Wie hoch ist die Abschreibung bei einer gebrauchten Eigentumswohnung?

Bei Baujahren ab 1925 sind es 2 Prozent des Gebäudeanteils im Jahr, bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent, und beides bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude, nie auf den Grund und Boden.

Muss die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag stehen?

Sie muss nicht, sie sollte aber, denn nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen IX R 26/19 ist eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich zu beachten und darf nur verworfen werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt.

Kann ich meine Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sofort absetzen?

Nein, abziehbar sind sie erst in dem Jahr, in dem die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet.

Was passiert, wenn ich direkt nach dem Kauf saniere?

Überschreiten Deine Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und wirken nur noch über die Abschreibung.

Gilt die Mietpreisbremse in Essen?

Nein, Essen ist in der Anlage zur Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen nicht aufgeführt, sodass die Mietpreisbremse hier nicht gilt; im laufenden Mietverhältnis bleibt es aber bei der Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.

Wie finde ich heraus, ob ein Objekt überteuert ist?

Vergleiche den Kaufpreisfaktor mit dem Niveau im Stadtteil und prüfe die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses, wie es unter Mietrendite richtig rechnen und Bewertungsverfahren wählen beschrieben ist; für den Einstieg in größere Objekte hilft Mehrfamilienhaus verkaufen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Haus kaufen in Essen · Wohnung kaufen in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 6, 7, 9, 21 EStG, § 82b EStDV, § 1 BetrKV, §§ 28, 29 der Zweiten Berechnungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung, § 188 BewG, §§ 558, 559, 566, 577, 577a BGB, § 1 GrEStG, Mieterschutzverordnung NRW. Rechtsprechung: Bundesfinanzhof. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und Mietspiegel der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.