Umlaufbeschluss – einfach erklärt

Der Aufzug steht, die Reparatur duldet keinen Aufschub, und die nächste Eigentümerversammlung ist erst in sieben Monaten. Der Verwalter schickt eine E-Mail: „Bitte stimmt bis Freitag zu.“ Kein Termin, kein Saal, keine Diskussion — und trotzdem soll am Ende ein gültiger Beschluss stehen.

Das geht. Es heißt Umlaufbeschluss, und die Regeln dafür passen in einen einzigen Absatz des Gesetzes.

Was ist ein Umlaufbeschluss?

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der ohne Versammlung zustande kommt, weil alle Eigentümer schriftlich oder per E-Mail zustimmen.

Die Grundlage steht in § 23 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes: Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Der Umlaufbeschluss ersetzt also die Eigentümerversammlung für einen einzelnen Punkt — nicht das ganze Jahr.

Manche nennen ihn auch schriftlichen Beschluss oder Beschluss im Umlaufverfahren. Gemeint ist immer dasselbe.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Verwalter formuliert den Beschlusstext genau so, wie er später gelten soll, und schickt ihn an alle Eigentümer. Jeder antwortet mit Ja oder Nein. Kommen alle Ja-Stimmen zusammen, verkündet der Verwalter das Ergebnis und trägt den Beschluss in die Beschlusssammlung ein. Dort steht er als schriftlicher Beschluss mit Ort und Datum der Verkündung (§ 24 Abs. 7 Nr. 2 WEG).

Typische Fälle aus dem Verwaltungsalltag:

• eine eilige Erhaltungsmaßnahme, die bis zur nächsten Versammlung nicht warten kann,
• die Zustimmung zu einem Angebot, das nur wenige Wochen gilt,
• eine kleine Sonderumlage, über die sich ohnehin alle einig sind,
• eine Formalie, die in der Versammlung schlicht vergessen wurde.

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen. Erstens ist eine Enthaltung keine Zustimmung, und Schweigen erst recht nicht. Wer nicht antwortet, blockiert. Zweitens ist der Beschluss erst mit der Verkündung durch den Verwalter in der Welt — vorher gibt es nur Stimmzettel.

Was sich seit der WEG-Reform geändert hat

Nach altem Recht musste jeder Eigentümer schriftlich zustimmen, also mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier. Bei einer Gemeinschaft mit dreißig Parteien, von denen die Hälfte vermietet und ein Teil im Ausland ist, war das der sichere Tod jedes Umlaufverfahrens.

Seit der WEG-Reform genügt Textform. Eine E-Mail, ein Fax, eine Nachricht im Verwalterportal reichen aus, solange erkennbar ist, wer sie abgegeben hat.

Wichtiger noch ist die zweite Neuerung: Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Damit lässt sich das Einstimmigkeitserfordernis gezielt absenken. Dieser Absenkungsbeschluss wird in der Versammlung gefasst und muss den Gegenstand konkret benennen — etwa „für die Vergabe des Auftrags zur Erneuerung der Klingelanlage“. Eine pauschale Ermächtigung für alles Künftige trägt er nicht.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil der Umlaufbeschluss der einzige Weg ist, zwischen zwei Versammlungen überhaupt handlungsfähig zu bleiben. In den rund 4.000 Wohneinheiten, die GOTTSCHLING Immobilien im Ruhrgebiet verwaltet, ist das Umlaufverfahren vor allem in kleinen Häusern ein Alltagswerkzeug — in einer Zweiergemeinschaft in Steele ist ein Anruf plus zwei E-Mails schneller als jede Einladung mit drei Wochen Vorlauf.

Und weil ein Umlaufbeschluss genauso bindet wie ein Beschluss aus der Versammlung. Er gilt gegen Deinen Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wer eine Essener Eigentumswohnung kauft und nur die Versammlungsprotokolle liest, übersieht ihn. Deshalb ist die Beschlusssammlung die wichtigere Unterlage — dort stehen beide Arten von Beschlüssen nebeneinander. Was Du sonst noch anfordern solltest, steht unter WEG-Unterlagen anfordern.

Auch ein Umlaufbeschluss ist anfechtbar. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG); für weite Teile von Essen ist das das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52.

Die häufigsten Fallstricke

Ein Eigentümer antwortet einfach nicht

Ohne Absenkungsbeschluss braucht der Umlaufbeschluss die Zustimmung aller. Nicht die Zustimmung aller, die geantwortet haben — die Zustimmung aller. Ein einziger unerreichbarer Eigentümer lässt das Verfahren scheitern. Dann bleibt nur die Versammlung.

Die Absenkung war zu allgemein formuliert

§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erlaubt die Mehrheitsentscheidung nur „für einen einzelnen Gegenstand“. Ein Beschluss, der generell alle künftigen Umlaufbeschlüsse auf einfache Mehrheit setzt, geht darüber hinaus und ist angreifbar.

Das Ergebnis wird nie verkündet

Werden die Zustimmungen nur gesammelt und abgeheftet, fehlt der Schlussakt. Ohne Verkündung ist unklar, ab wann der Beschluss gilt und ab wann die Anfechtungsfrist läuft. Lass Dir das Ergebnis in Textform mitteilen.

Der Beschluss landet nicht in der Beschlusssammlung

Schriftliche Beschlüsse gehören dort hinein (§ 24 Abs. 7 Nr. 2 WEG). Fehlen sie, entsteht beim nächsten Verkauf eine Lücke, die niemand mehr schließen kann, weil sich keiner an den Wortlaut erinnert.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Umlaufbeschluss ersetzt die Versammlung für einen einzelnen Punkt (§ 23 Abs. 3 WEG).
• Im Regelfall müssen alle Eigentümer zustimmen — Schweigen zählt als Nein.
• Textform genügt seit der WEG-Reform; die Unterschrift auf Papier ist nicht mehr nötig.
• Die Versammlung kann für einen konkret benannten Gegenstand vorab auf einfache Mehrheit absenken.
• Der Beschluss gilt erst mit der Verkündung und gehört in die Beschlusssammlung.
• Er bindet den späteren Käufer genauso wie ein Beschluss aus der Versammlung.

Häufige Fragen

Reicht eine E-Mail für die Zustimmung?

Ja. Textform verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, aus der die Person des Erklärenden hervorgeht. Eine E-Mail mit Namen erfüllt das. Ein Telefonat nicht.

Was passiert, wenn ein Eigentümer ablehnt?

Dann kommt der Beschluss nicht zustande, sofern die Gemeinschaft nicht vorher für genau diesen Gegenstand auf Mehrheit abgesenkt hat. Es gibt kein Ersatzverfahren; die Sache muss auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.

Gibt es eine Frist, bis wann ich antworten muss?

Das Gesetz nennt keine. Der Verwalter setzt in der Praxis eine Rückmeldefrist. Verstreicht sie, gilt das als fehlende Zustimmung — nicht als Ja.

Kann ich einen Umlaufbeschluss anfechten?

Ja, mit derselben Anfechtungsklage wie bei einem Versammlungsbeschluss. Es gilt die Monatsfrist des § 45 WEG. Ein Beschluss, der gegen zwingendes Recht verstößt, ist ohnehin nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG).

Darf über alles im Umlauf beschlossen werden?

Über alles, worüber die Gemeinschaft überhaupt beschließen darf. Was nur durch Vereinbarung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch geregelt werden kann, etwa eine Änderung der Teilungserklärung, lässt sich auch im Umlauf nicht per Beschluss erledigen.

Wer führt das Verfahren, wenn es keinen Verwalter gibt?

Dann übernimmt es die Gemeinschaft selbst, in der Regel der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Auch die Beschlusssammlung muss dann jemand aus dem Kreis der Eigentümer führen (§ 24 Abs. 8 WEG).

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.