Kleine WEG (Zweiergemeinschaft) – einfach erklärt

Ein Zweifamilienhaus in Bergerhausen, oben die Tochter, unten die Eltern, sauber in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt. Zwei Parteien, zwei Grundbuchblätter, ein Dach. Und die feste Überzeugung, dass man das alles am Küchentisch regelt, weil man ja nur zu zweit ist.

Rechtlich stimmt das nicht. Für das Gesetz ist dieses Haus eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen Pflichten — genau wie ein Block mit sechzig Wohnungen.

Was ist eine kleine WEG?

Eine kleine WEG ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit sehr wenigen Einheiten, im kleinsten Fall zwei — rechtlich gilt für sie dasselbe Gesetz wie für jede große Gemeinschaft.

Der Begriff steht nirgends im Gesetz. Er ist ein Sammelname aus der Praxis für aufgeteilte Zwei- und Dreifamilienhäuser. Die Gemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) — unabhängig davon, wie viele Einheiten es sind und ob überhaupt schon jemand eingezogen ist.

Sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden. Sie hat ein eigenes Vermögen. Und sie hat einen Namen: „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ gefolgt von der Angabe des Grundstücks.

Was sich seit der WEG-Reform geändert hat

Früher war umstritten, wie viel Verbandsrecht in einer Zweiergemeinschaft überhaupt gelten soll. Man stritt darüber, ob ein solcher Zusammenschluss die Konstruktion eines eigenständigen Verbands braucht, und Ansprüche wurden im Zweifel direkt zwischen den beiden Eigentümern ausgetragen.

Seit der Reform ist die Frage entschieden. § 9a WEG kennt keine Untergrenze. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), und Beschlussklagen richten sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG). In der Zweiergemeinschaft heißt das: Wenn Du gegen einen Beschluss klagst, klagst Du gegen den Verband, dem Du selbst angehörst. Der andere Eigentümer tritt in der Regel auf der Seite der Gemeinschaft bei.

Und noch eine Änderung wirkt sich hier besonders scharf aus — der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG greift nur, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer als Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt die Zertifizierung. In einer Zweiergemeinschaft ist ein einzelner Eigentümer die Hälfte — also mehr als ein Drittel. Verlangt er einen zertifizierten Verwalter, greift die Ausnahme nicht.

Wie das in der Praxis aussieht

Auch zu zweit gelten die Formalien:

• Einmal im Jahr eine Versammlung, einberufen in Textform mit einer Ladungsfrist von in der Regel drei Wochen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG).
• Eine Niederschrift über die Beschlüsse, unterschrieben vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 WEG).
• Eine Beschluss-Sammlung, geführt vom Verwalter oder, wenn es keinen gibt, vom Versammlungsvorsitzenden (§ 24 Abs. 8 WEG).
• Ein Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und ein Vermögensbericht (§ 28 WEG).
• Eine angemessene Erhaltungsrücklage und eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 WEG).

Praktisch geht vieles schneller. Der Umlaufbeschluss braucht die Zustimmung aller — bei zwei Eigentümern sind das zwei E-Mails. Wer sich einig ist, kann in einer kleinen WEG binnen einer Stunde beschließen, wofür eine große Gemeinschaft Monate braucht.

Der wunde Punkt: die Pattsituation

Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Im gesetzlichen Regelfall hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Bei zwei Eigentümern und unterschiedlicher Meinung steht es also 1:1 — und damit ist der Antrag abgelehnt. Es gibt keine Mehrheit, keinen Stichentscheid, keine zweite Runde. Zur Beschlussfähigkeit gehört seit der Reform kein Quorum mehr, aber sie ersetzt keine Mehrheit.

Drei Auswege gibt es:

1. Die Beschlussersetzungsklage. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss auf Klage eines Eigentümers selbst fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das ist der offizielle Weg aus der Blockade.
2. Die Notgeschäftsführung. Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne Zustimmung des anderen handeln (§ 18 Abs. 3 WEG). Der Rohrbruch wartet nicht auf eine Einigung.
3. Die Vereinbarung. In der Gemeinschaftsordnung lässt sich vorbeugen, etwa durch Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen statt nach Köpfen oder durch ein Verfahren für den Streitfall. Das gehört zum Notar und ins Grundbuch — nicht auf einen Zettel.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil kleine Gemeinschaften die Formalien am häufigsten liegen lassen — und weil sich das beim Verkauf rächt. In Essen betrifft das ganze Straßenzüge: Zweifamilienhäuser in Bergerhausen, Haarzopf, Frillendorf oder Gerschede, die im Erbfall oder bei einer Übergabe an die Kinder aufgeteilt wurden. Fehlen dann Wirtschaftspläne, Abrechnungen und eine Beschlusssammlung, kann ein Käufer die Nebenkosten nicht prüfen, seine Bank die Finanzierung nicht sauber unterlegen — und der Preis gerät unter Druck.

Der zweite Punkt ist die Haftung. Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 4 WEG). Bei zwei Parteien ist das schnell die Hälfte einer Handwerkerrechnung, über die man sich eigentlich gar nicht einig war.

Und der dritte: Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum entscheidet ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Für einen großen Teil Essens ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52. Ein Streit zwischen zwei Nachbarn im selben Haus wird dort genauso verhandelt wie einer in einer Anlage mit hundert Einheiten.

Die häufigsten Fallstricke

„Wir sind doch nur zu zweit“

Die Pflichten aus dem WEG gelten unabhängig von der Größe. Wer keine Versammlung abhält, keine Abrechnung erstellt und keine Rücklage bildet, verstößt gegen ordnungsmäßige Verwaltung — und der andere kann das einklagen.

Kein gemeinsames Konto

Die Gemeinschaft hat eigenes Vermögen. Hausgeld auf das Privatkonto eines der beiden zu überweisen, vermischt Geld, das getrennt bleiben muss, und macht die Hausgeldabrechnung unprüfbar.

Rücklage gespart

Gerade bei zwei Parteien wird gern auf die Rücklage verzichtet, weil man sich „im Fall der Fälle“ einigt. Kommt dann das Dach, fehlen fünfstellige Beträge auf einen Schlag — und die Einigung ist plötzlich schwer.

Die Aufteilung wurde nie zu Ende gedacht

Wer ein Haus in zwei Einheiten teilt, sollte in der Teilungserklärung gleich die typischen Konfliktpunkte regeln: Stimmrecht, Kostenverteilung für Heizung und Dach, Nutzung von Garten und Garage. Das ist beim Notar günstig und später teuer.

Das Wichtigste in Kürze

• Auch zwei Eigentumswohnungen bilden eine vollwertige, rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a WEG).
• Versammlung, Protokoll, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht sind Pflicht.
• Bei Stimmengleichheit ist der Antrag abgelehnt; es gibt keinen Stichentscheid.
• Aus der Blockade führen die Beschlussersetzungsklage und, bei drohendem Schaden, die Notgeschäftsführung.
• Verlangt einer der beiden einen zertifizierten Verwalter, greift die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nicht.
• Jeder haftet Gläubigern nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG).

Häufige Fragen

Braucht eine Zweiergemeinschaft wirklich einen Verwalter?

Einen Zwang gibt es nicht, einer der beiden Eigentümer kann die Verwaltung übernehmen. Verlangt der andere aber einen zertifizierten Verwalter, gehört dessen Bestellung zur ordnungsmäßigen Verwaltung und kann durchgesetzt werden.

Muss auch zu zweit jedes Jahr eine Versammlung stattfinden?

Ja. § 24 Abs. 1 WEG verlangt mindestens eine Versammlung im Jahr. Sie darf kurz sein und am Küchentisch stattfinden — aber es braucht eine Einladung in Textform, eine Tagesordnung und eine unterschriebene Niederschrift.

Was gilt, wenn keine Einigung über die Kosten zustande kommt?

Ohne Mehrheit kommt kein Beschluss zustande, und es bleibt bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder bei dem, was in der Teilungserklärung steht (§ 16 Abs. 2 WEG). Wer das ändern will, braucht die Zustimmung des anderen oder das Gericht.

Kann ich den anderen zur Zahlung zwingen?

Die Forderung steht der Gemeinschaft zu, nicht Dir persönlich. Sie wird im Namen der Gemeinschaft geltend gemacht — beim Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 43 WEG).

Gilt der Anspruch auf eine Wallbox auch bei zwei Einheiten?

Ja. Die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG gelten unabhängig von der Größe der Gemeinschaft. Über die Durchführung ist trotzdem zu beschließen — mehr unter bauliche Veränderung.

Seit Jahren wurde keine Abrechnung erstellt. Was jetzt?

Nachholen, Jahr für Jahr. Ein Käufer, seine Bank und im Zweifel das Finanzamt wollen die Zahlen sehen. Wer die Lücke vor dem Verkauf schließt, verhandelt aus einer deutlich besseren Position.

Was passiert, wenn einer der beiden Eigentümer verkauft?

Die Gemeinschaft bleibt bestehen, der Käufer rückt ein und übernimmt alle Beschlüsse, auch ohne Eintrag im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung vor, kommt die Verwalterzustimmung dazu.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.