Beschlussfähigkeit – einfach erklärt

Zwanzig Parteien im Haus, sieben sind gekommen, drei davon mit Vollmacht. Früher hätte der Verwalter jetzt gezählt, die Miteigentumsanteile addiert und am Ende gesagt: „Die Versammlung ist nicht beschlussfähig, wir laden neu ein.“ Heute sagt er das nicht mehr. Er ruft den ersten Tagesordnungspunkt auf und lässt abstimmen.

Für die Anwesenden ist das bequem. Für alle anderen ist es der teuerste Satz im ganzen Wohnungseigentumsrecht.

Was ist Beschlussfähigkeit?

Beschlussfähigkeit bedeutet, dass genug Eigentümer anwesend sind, damit die Versammlung wirksam abstimmen darf.

Der Begriff steht heute nur noch für die Frage, ob überhaupt jemand da ist. Denn seit der WEG-Reform verlangt das Wohnungseigentumsgesetz keine Mindestbeteiligung mehr. § 25 Abs. 1 WEG sagt schlicht: Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Kein Quorum, keine Hürde, keine Ausnahme.

Praktisch heißt das: Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, sobald ein stimmberechtigter Eigentümer erschienen ist.

Was sich seit der WEG-Reform geändert hat

Nach altem Recht war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. War das nicht der Fall, musste der Verwalter eine zweite Versammlung mit demselben Gegenstand einberufen. Diese Zweitversammlung war dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig, und darauf musste in der Einladung ausdrücklich hingewiesen werden.

Dieses zweistufige Verfahren ist ersatzlos gestrichen. Der Gesetzgeber hat es abgeschafft, weil es in der Praxis nur Zeit und Geld gekostet hat: Fast jede erste Versammlung scheiterte am Quorum, fast jede zweite fand mit denselben Leuten statt und beschloss dasselbe.

Was geblieben ist, sind besondere Mehrheiten für einzelne Themen. Sie beziehen sich aber nicht auf die Anwesenheit, sondern auf das Abstimmungsergebnis:

• Für die virtuelle Versammlung braucht es mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG).
• Damit die Kosten einer baulichen Veränderung alle tragen, sind mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile nötig (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Das ist die einzige Stelle, an der die Anteile aller Eigentümer noch eine Rolle spielen.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Verwalter eröffnet, stellt die Anwesenheit fest und protokolliert sie. Diese Feststellung dient heute nur noch der Dokumentation und der Stimmauszählung, nicht mehr der Frage, ob überhaupt abgestimmt werden darf.

Gezählt werden die abgegebenen Stimmen. Enthaltungen fallen heraus — sie zählen weder als Ja noch als Nein. Bei sieben Anwesenden mit vier Ja, zwei Nein und einer Enthaltung ist der Beschluss mit 4 zu 2 gefasst. In einem Haus mit zwanzig Parteien haben damit vier Leute entschieden.

Im gesetzlichen Regelfall hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Wohnungsgröße (§ 25 Abs. 2 WEG). Sagt Deine Gemeinschaftsordnung etwas anderes, etwa Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen, gilt das.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil Fernbleiben seit der Reform keine Bremse mehr ist, sondern ein Verzicht. Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung denen, die gekommen sind — und zahlt anschließend mit.

Das trifft besonders Häuser mit vielen Kapitalanlegern. In Essener Beständen in Altenessen, Katernberg oder Frohnhausen, in denen ein großer Teil der Wohnungen vermietet ist und die Eigentümer nicht vor Ort wohnen, liegt die Präsenz in der Versammlung oft unter einem Drittel. Eine kleine, gut organisierte Gruppe kann dort dauerhaft die Beschlüsse bestimmen.

Und es trifft Käufer. Beschlüsse binden den Rechtsnachfolger, ohne dass sie im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Wer eine Wohnung kauft, übernimmt auch die Beschlüsse einer Versammlung, in der fünf von dreißig Eigentümern anwesend waren. Wer sie kippen will, muss innerhalb eines Monats klagen — beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG), für weite Teile Essens also beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52.

Die häufigsten Fallstricke

Die Einladung droht noch mit der Zweitversammlung

Manche Verwalter nutzen alte Vorlagen, in denen der Hinweis auf eine Wiederholungsversammlung steht. Das ist überholt und erweckt den falschen Eindruck, man könne durch Fernbleiben etwas verhindern. Man kann es nicht.

Die alte Quorumsklausel in der Gemeinschaftsordnung

Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten noch einen Satz zur Beschlussfähigkeit, der den alten Gesetzestext wiederholt. Nach § 47 WEG stehen vor der Reform getroffene Vereinbarungen der Anwendung des neuen Rechts in der Regel nicht entgegen, wenn sie nur die damalige Gesetzeslage abbilden. Eine bewusst eigenständige Regelung kann dagegen weiter gelten. Wenn es darauf ankommt, lass den Wortlaut fachlich prüfen.

Vollmacht vergessen

Wer verhindert ist, kann sich vertreten lassen. Die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Eine mündliche Absprache mit dem Nachbarn im Treppenhaus reicht nicht — die Stimme wird dann nicht gezählt.

Enthaltung als Nein missverstanden

Wer sich enthält, verhindert nichts. Enthaltungen werden bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nicht mitgerechnet. Wer gegen etwas ist, muss mit Nein stimmen.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit der WEG-Reform gibt es kein Anwesenheitsquorum mehr; die Versammlung ist immer beschlussfähig.
• Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), Enthaltungen zählen nicht mit.
• Die Zweitversammlung nach altem Recht ist abgeschafft.
• Qualifizierte Mehrheiten gibt es weiter, etwa für die virtuelle Versammlung und für die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen.
• Fernbleiben schützt nicht — es verlagert die Entscheidung auf die Anwesenden.
• Wer nicht kommen kann, sollte eine Vollmacht in Textform erteilen.

Häufige Fragen

Ist die Versammlung beschlussfähig, wenn nur ein Eigentümer erscheint?

Ja. Das Gesetz verlangt keine Mindestbeteiligung mehr. Der einzige Anwesende kann wirksam Beschlüsse fassen, solange die Einladung ordnungsgemäß war und der Gegenstand in der Tagesordnung benannt ist.

Gibt es die Zweitversammlung noch?

Nein. Sie war die Folge des alten Quorums und ist mit ihm entfallen. Findet sich in einer Einladung noch ein solcher Hinweis, ist er gegenstandslos.

Zählen Enthaltungen mit?

Nein. Maßgeblich sind die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen. Eine Enthaltung wirkt rechnerisch wie eine Nichtteilnahme an der Abstimmung.

Kann die Gemeinschaft ein Quorum wieder einführen?

Durch Beschluss nicht. Regelungen über die Beschlussfassung, die vom Gesetz abweichen, sind Sache einer Vereinbarung aller Eigentümer, die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG). Lass Dich dazu notariell beraten.

Was ist mit besonders teuren Maßnahmen — reicht dafür auch die einfache Mehrheit?

Für den Beschluss selbst ja. Erst bei der Frage, wer die Kosten trägt, greift die doppelte Hürde des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Ohne sie zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.

Kann ich einen Beschluss angreifen, weil kaum jemand da war?

Allein deswegen nicht — die geringe Beteiligung ist seit der Reform kein Mangel. Angreifbar wird ein Beschluss durch andere Fehler, etwa eine fehlerhafte Einladung oder einen unbestimmten Tagesordnungspunkt. Wie das geht, steht unter Anfechtungsklage.

Gilt das alles auch für den Umlaufbeschluss?

Nein, dort gilt eine eigene Regel: Der Umlaufbeschluss braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, sofern die Versammlung nicht für einen einzelnen Gegenstand auf einfache Mehrheit abgesenkt hat (§ 23 Abs. 3 WEG).

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.