Wirtschaftsplan – einfach erklärt

Die Einladung zur Eigentümerversammlung liegt seit drei Wochen auf dem Küchentisch. Im Anhang: ein Zahlenwerk über vier Seiten, oben drauf steht „Wirtschaftsplan“. Tagesordnungspunkt fünf lautet „Beschlussfassung über die Vorschüsse“. Und Du fragst Dich, ob es reicht, in der Versammlung die Hand zu heben, ohne das Ding gelesen zu haben.

Es reicht nicht. Der Wirtschaftsplan bestimmt, was Du im kommenden Jahr Monat für Monat zahlst — und ob am Jahresende eine Nachzahlung kommt.

Was ist ein Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan Deiner Eigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr: eine Vorausschau darauf, was das Haus kosten wird und wie viel jeder Eigentümer dafür monatlich einzahlen muss.

Nach § 28 Absatz 1 WEG hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Beschlossen wird von den Eigentümern aber nicht der Plan als solcher, sondern die Vorschüsse — also die Zahlungen, die sich aus dem Plan ergeben. Diese Vorschüsse sind Dein Hausgeld.

Der Wirtschaftsplan ist eine Schätzung, keine Abrechnung. Was tatsächlich angefallen ist, steht ein Jahr später in der Jahresabrechnung.

Wie das in der Praxis aussieht

Ein Wirtschaftsplan besteht immer aus zwei Teilen. Der Gesamtwirtschaftsplan zeigt die Zahlen für das ganze Haus. Der Einzelwirtschaftsplan rechnet Deinen Anteil daraus aus. Nur der zweite Teil sagt Dir, was Du zahlst.

Nimm ein Haus mit zwölf Wohnungen und folgenden geplanten Jahreskosten:

Wenn Deiner Wohnung 85 von 1.000 Miteigentumsanteilen zugeordnet sind, entfallen auf Dich rechnerisch 5.423 Euro im Jahr, also rund 452 Euro im Monat. Das ist Dein Vorschuss.

Nicht jede Position wird nach Anteilen verteilt. Heizung und Warmwasser laufen zwingend über die Heizkostenverordnung und damit weitgehend nach Verbrauch. Für andere Kosten kann die Gemeinschaft nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Der Einzelwirtschaftsplan muss zeigen, welcher Schlüssel bei welcher Position gilt.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Wirtschaftsplan ist das ehrlichste Dokument einer Eigentümergemeinschaft, weil er in die Zukunft zeigt. Eine Jahresabrechnung erzählt Dir, was war. Der Wirtschaftsplan verrät, was die Gemeinschaft vorhat — und was sie sich nicht traut.

Bei Essener Objekten aus den fünfziger bis siebziger Jahren schaue ich zuerst auf eine einzige Zeile: die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. In einem Haus dieser Baujahre stehen Dach, Fenster, Stränge, Elektrik und Heizung irgendwann alle an. Wer bei 12 Wohnungen 9.600 Euro im Jahr zurücklegt, sammelt in zehn Jahren 96.000 Euro. Das trägt ein Dach, aber keine Strangsanierung dazu. Wer nur 2.400 Euro zurücklegt, sammelt 24.000 Euro und braucht bei der ersten großen Maßnahme eine Sonderumlage.

Für den Kaufpreis heißt das Folgendes: In Rüttenscheid liegt der Immobilienrichtwert für eine Eigentumswohnung bei rund 2.925 Euro je Quadratmeter, in Katernberg bei rund 1.900 Euro. Eine drohende Sonderumlage von 15.000 Euro frisst in Katernberg bei 69 Quadratmetern über elf Prozent des Kaufpreises, in Rüttenscheid gut sieben Prozent. Dieselbe Zahl, zwei völlig verschiedene Verhandlungslagen. Deshalb gehört der Wirtschaftsplan in jede Preisverhandlung.

Wo Du das findest

Den Wirtschaftsplan bekommst Du mit der Einladung zur Eigentümerversammlung. Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Absatz 4 WEG), Du hast also Zeit zum Lesen. Fehlt der Plan, fordere ihn beim Verwalter an — nach § 18 Absatz 4 WEG kannst Du Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Als Kaufinteressent bekommst Du ihn über den Verkäufer. Wie Du ihn zusammen mit Abrechnungen und Protokollen prüfst, steht unter WEG-Unterlagen prüfen.

Die häufigsten Fallstricke

Fortschreibung statt Planung

Viele Wirtschaftspläne sind Kopien des Vorjahres mit drei Prozent Aufschlag. Prüfe, ob geplante Maßnahmen aus den Protokollen überhaupt im Plan auftauchen. Ein beschlossenes Dach, das im Wirtschaftsplan fehlt, wird später zur Sonderumlage.

Der Plan gilt weiter, auch ohne neuen Beschluss

Wenn eine Gemeinschaft es nicht schafft, rechtzeitig einen neuen Wirtschaftsplan zu beschließen, zahlst Du in der Regel die alten Vorschüsse weiter, bis ein neuer Beschluss vorliegt. Das ist praktisch, verdeckt aber, dass die Kosten längst gestiegen sind. Am Jahresende kommt die Rechnung.

Rücklage und laufende Instandhaltung werden vermischt

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist Sparen. Die Position „Instandhaltung“ oder „Reparaturen“ im laufenden Plan ist Ausgeben. Wer beide Zeilen zusammenzählt und daraus schließt, die Gemeinschaft lege viel zurück, täuscht sich.

Anfechtung nur binnen eines Monats

Hältst Du den Beschluss über die Vorschüsse für falsch, musst Du die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Danach gilt der Beschluss, auch wenn er inhaltlich fragwürdig war. Zahlen musst Du trotzdem, bis ein Gericht etwas anderes sagt.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Wirtschaftsplan ist die Kostenvorausschau der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr (§ 28 Absatz 1 WEG).
• Beschlossen werden nicht der Plan, sondern die daraus folgenden Vorschüsse — Dein Hausgeld.
• Gesamtwirtschaftsplan zeigt das Haus, Einzelwirtschaftsplan zeigt Deinen Anteil.
• Die wichtigste Zeile ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, besonders bei Essener Bauten der Nachkriegs- und Siebzigerjahre.
• Du bekommst den Plan mit der Einladung zur Versammlung, Frist mindestens drei Wochen.
• Beschlüsse anfechten geht nur innerhalb eines Monats.

Häufige Fragen

Wer erstellt den Wirtschaftsplan?

Der Verwalter. Das ist eine gesetzliche Pflicht aus § 28 Absatz 1 Satz 2 WEG und keine freiwillige Serviceleistung. Ein Verwalter, der keinen Wirtschaftsplan vorlegt, verletzt seine Pflichten.

Muss ich zahlen, wenn ich gegen den Plan gestimmt habe?

Ja. Ein gefasster Beschluss gilt für alle Eigentümer, auch für die Überstimmten, und bleibt gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist (§ 23 Absatz 4 WEG).

Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Der Wirtschaftsplan schaut nach vorn und schätzt. Die Jahresabrechnung schaut zurück und rechnet ab. Die Differenz zwischen beidem ist die Abrechnungsspitze.

Kann der Verwalter das Hausgeld ohne Beschluss erhöhen?

Nein. Über die Vorschüsse beschließen die Eigentümer. Der Verwalter darf allenfalls Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenständig treffen (§ 27 Absatz 1 WEG), das trägt keine Hausgelderhöhung.

Gilt der Wirtschaftsplan auch für unterjährige Eigentümerwechsel?

Ja. Ab dem Zeitpunkt, zu dem Du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist, schuldest Du die laufenden Vorschüsse. Wie Verkäufer und Käufer die Zeit davor untereinander abrechnen, regelt der Kaufvertrag.

Wie erkenne ich einen schlecht gemachten Wirtschaftsplan?

Drei Zeichen: Es fehlt der Einzelwirtschaftsplan, die Verteilungsschlüssel werden nicht genannt, und die Rücklagenzuführung liegt unter einem Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Bei einem Altbau ist das dritte Zeichen das gefährlichste.

Kann ich Einsicht in die Belege verlangen?

Ja, nach § 18 Absatz 4 WEG hast Du ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Das umfasst Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge der Gemeinschaft.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.