Abrechnungsspitze – einfach erklärt

In der Tagesordnung Deiner Eigentümerversammlung steht nicht mehr „Genehmigung der Jahresabrechnung“, sondern „Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen“. Der Verwalter erklärt dazu ein Wort, das Du vorher nie gehört hast: Abrechnungsspitze. Und Du fragst Dich, warum ein einfacher Betrag einen eigenen Fachbegriff braucht.

Er braucht ihn, weil sich seit der WEG-Reform geändert hat, worüber eine Eigentümergemeinschaft überhaupt abstimmt.

Was ist die Abrechnungsspitze?

Die Abrechnungsspitze ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem, was Du im abgelaufenen Jahr an Hausgeld vorausgezahlt hast, und dem, was tatsächlich auf Deine Wohnung entfallen ist — also die reine Nachzahlung oder Erstattung.

Der Begriff steht so nicht im Gesetz. Er beschreibt das, was nach § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG beschlossen wird: die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Jahresabrechnung ist dafür nur noch die Rechengrundlage.

Vor der Reform wurde die gesamte Abrechnung durch Beschluss genehmigt. Heute wird nur noch die Spitze beschlossen. Das klingt nach einer Feinheit, hat aber handfeste Folgen.

Wie das in der Praxis aussieht

Rechne es an einer 69-Quadratmeter-Wohnung durch:

Wären die tatsächlichen Kosten bei 3.500 Euro geblieben, läge die Spitze bei 220 Euro zu Deinen Gunsten. Beschlossen würde dann keine Auszahlung, sondern typischerweise eine Anpassung der laufenden Vorschüsse nach unten.

Entscheidend ist, was nicht in der Spitze steckt: Deine eigenen Zahlungsrückstände. Wenn Du von den 3.720 Euro nur 3.100 Euro überwiesen hast, schuldest Du weiterhin 620 Euro aus dem Wirtschaftsplan — und zusätzlich die 290 Euro Nachschuss. Beide Forderungen laufen nebeneinander und haben verschiedene Rechtsgründe. Die Abrechnung heilt keine Zahlungslücke.

Warum das für Dich wichtig ist

Der praktische Kern liegt in der Anfechtung. Wenn Du mit der Abrechnung nicht einverstanden bist, kannst Du nicht „die Abrechnung“ angreifen, sondern nur den Beschluss über die Nachschüsse oder die angepassten Vorschüsse. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wird der Beschluss für ungültig erklärt, entfällt die Zahlungspflicht aus der Spitze — Deine Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan bleiben davon unberührt.

Der zweite Punkt betrifft den Kauf. Wer eine Eigentumswohnung übernimmt, übernimmt die Spitze für das Jahr, in dem der Beschluss fällig wird — auch wenn er nur wenige Monate Eigentümer war. Bei Essener Bestandsobjekten ist das keine Kleinigkeit. In einem Haus aus den späten sechziger Jahren in Nordviertel, wo der Immobilienrichtwert bei rund 2.050 Euro je Quadratmeter liegt, kann eine nachgeholte Fassadeninstandsetzung die Spitze auf mehrere tausend Euro treiben. Wer beim Notartermin nicht geklärt hat, wer das trägt, streitet später darüber.

Und drittens: Die Spitze ist ein Frühwarnsystem. Eine Gemeinschaft, deren Abrechnungsspitze drei Jahre hintereinander deutlich im Minus liegt, plant zu knapp. Entweder wird der Wirtschaftsplan geschönt, um die Hausgelder niedrig zu halten, oder die Kosten laufen davon. Beides landet irgendwann in einer Sonderumlage.

Wo Du das findest

Die Zahl steht ganz unten in Deiner Einzelabrechnung, meistens als „Abrechnungsergebnis“, „Nachzahlung“ oder „Guthaben“. Der zugehörige Beschluss steht im Protokoll der Eigentümerversammlung und in der Beschlusssammlung, die der Verwalter nach § 24 Absatz 7 WEG führen muss. Wie Du Protokolle liest, ohne Dich in Formulierungen zu verlieren, steht unter Protokolle lesen.

Die häufigsten Fallstricke

Der Beschluss ist falsch formuliert

Steht im Protokoll noch „Die Jahresabrechnung wird genehmigt“, passt der Beschluss nicht zum Gesetz. Sauber ist eine Formulierung, die die Nachschüsse beziffert oder die angepassten Vorschüsse festsetzt. Ein unsauberer Beschluss ist anfechtbar — aber eben nur binnen eines Monats.

Guthaben werden als Auszahlung erwartet

Ein Guthaben in der Einzelabrechnung ist kein Anspruch auf Überweisung. Beschlossen wird nach dem Gesetzeswortlaut die Anpassung der Vorschüsse. Viele Gemeinschaften verrechnen deshalb, statt auszuzahlen. Das ist zulässig.

Die Spitze wird mit der Betriebskostenabrechnung des Mieters verwechselt

Deine Abrechnungsspitze gegenüber der Gemeinschaft und Deine Abrechnung gegenüber Deinem Mieter sind zwei getrennte Rechnungen mit unterschiedlichen Positionen und unterschiedlichen Fristen. Nicht umlagefähige Posten aus der WEG-Abrechnung dürfen nicht in die Betriebskostenabrechnung wandern.

Zahlen erst nach Klärung

Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist (§ 23 Absatz 4 WEG). Wer die Nachzahlung zurückhält, weil er die Abrechnung für falsch hält, gerät in Verzug — auch wenn er am Ende Recht bekommt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen gezahlten Vorschüssen und tatsächlichem Kostenanteil.
• Seit der WEG-Reform wird nur noch diese Differenz beschlossen, nicht mehr die ganze Jahresabrechnung.
• Eigene Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan bleiben davon unberührt und laufen daneben weiter.
• Angefochten werden kann nur der Beschluss, und zwar binnen eines Monats (§ 45 WEG).
• Ein Guthaben führt meistens zur Anpassung der Vorschüsse, nicht zur Auszahlung.
• Drei Jahre Abrechnungsspitzen nebeneinander zeigen, ob eine Gemeinschaft realistisch plant.

Häufige Fragen

Warum wird nicht mehr die ganze Abrechnung beschlossen?

Weil § 28 Absatz 2 WEG seit der Reform nur noch die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse als Beschlussgegenstand vorsieht. Die Abrechnung bleibt Pflicht, ist aber Rechenwerk und kein Beschluss.

Muss ich die Nachzahlung sofort leisten?

Erst wenn sie fällig ist. Die Eigentümer können nach § 28 Absatz 3 WEG beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Häufig wird eine Frist von zwei bis vier Wochen nach der Versammlung festgelegt.

Was passiert mit der Spitze, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Schuldner gegenüber der Gemeinschaft ist derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer entscheidet der Kaufvertrag. Ohne Regelung dort trägt der Käufer die Nachzahlung für ein Jahr, das ihn nur zum Teil betrifft.

Kann eine Abrechnungsspitze auch die Rücklage betreffen?

Ja. Wenn die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht vollständig geleistet wurde, kann sie über den Nachschuss eingefordert werden. Der Betrag ist dann kein Verbrauch, sondern Ansparung.

Was tue ich, wenn ich einen Rechenfehler finde?

Schreib den Verwalter vor der Versammlung an und bitte um Berichtigung. Kommt keine, bleibt die Anfechtung des Beschlusses binnen eines Monats. Für einen kleinen Betrag lohnt der Aufwand selten — sinnvoll ist er, wenn der Fehler systematisch ist und alle Jahre betrifft.

Ist die Abrechnungsspitze steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Wohnung sind die darin enthaltenen tatsächlichen Ausgaben Werbungskosten. Die Ansparung in die Rücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld verwendet. Das gehört in die Hände Deines Steuerberaters.

Gilt der Begriff auch für Mietwohnungen?

Nein. Abrechnungsspitze ist ein Begriff des Wohnungseigentumsrechts. Im Mietrecht heißt der entsprechende Betrag schlicht Nachforderung oder Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.