Hausgeld – einfach erklärt

Im Exposé steht: „Hausgeld 310 Euro“. Du rechnest kurz nach, findest den Betrag hoch und denkst an die Nebenkosten aus Deiner Mietwohnung. Beim Notartermin fragst Du nach — und erfährst, dass ein Teil dieses Geldes gar nicht für Heizung und Müll da ist, sondern für das Dach in acht Jahren.

Hausgeld ist einer der Begriffe, bei denen sich Käufer regelmäßig verrechnen. Nicht weil er kompliziert wäre, sondern weil er etwas anderes bedeutet, als er klingt.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Du als Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlst, damit das gemeinsame Haus bewirtschaftet und instand gehalten werden kann.

Juristisch heißt das Hausgeld „Vorschuss“. Nach § 28 Absatz 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Grundlage dafür ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt. Du zahlst also nicht die tatsächlichen Kosten, sondern eine Schätzung auf Vorrat.

Am Jahresende wird abgerechnet. Was zu wenig war, wird nachgefordert, was zu viel war, wird verrechnet. Das steht in der Jahresabrechnung.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Hausgeld hat drei Bestandteile, und die musst Du auseinanderhalten können:

• Umlagefähige Betriebskosten. Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Hausmeister, Aufzug, Gartenpflege. Wenn Du vermietest, kannst Du diese Posten an Deinen Mieter weitergeben.
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Die Vergütung des Verwalters, Kontoführung, Kosten der Eigentümerversammlung. Die bleiben bei Dir.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das ist Sparen, keine laufende Ausgabe. Auch das bleibt bei Dir und ist keine Betriebskostenposition.

Eine Beispielrechnung für eine Wohnung mit 69 Quadratmetern und 310 Euro Hausgeld im Monat:

Verteilt wird das Hausgeld nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft darf für einzelne Kostenarten aber einen abweichenden Schlüssel beschließen — Heizkosten nach Verbrauch, Aufzug nur für die oberen Etagen, Müll nach Personen. Was bei Dir gilt, steht im Kostenverteilungsschlüssel.

Warum das für Dich wichtig ist

Beim Kauf entscheidet das Hausgeld über Deine echte Belastung. Ein Hausgeld von 310 Euro klingt nach viel. Wenn davon 57 Euro in die Rücklage gehen, ist das Geld nicht weg — es liegt auf dem Konto der Gemeinschaft und finanziert später Dein Dach. Ein Hausgeld von 210 Euro ohne nennenswerte Rücklagenzuführung ist das schlechtere Geschäft, auch wenn es billiger aussieht.

Genau hier liegt in Essen der häufigste Fehler. In den Nachkriegsbauten und den Siebzigerjahre-Anlagen in Altenessen, Katernberg oder Kray sind die Hausgelder oft über Jahrzehnte niedrig gehalten worden, weil niemand in der Versammlung die Erhöhung beschließen wollte. Bei einem Immobilienrichtwert von rund 1.900 Euro je Quadratmeter in Katernberg kostet eine 69-Quadratmeter-Wohnung etwa 131.000 Euro. Steht dann die Strangsanierung an und die Rücklage trägt nur einen Bruchteil, kommt eine Sonderumlage von fünfstelliger Höhe. Auf den Kaufpreis gerechnet ist das ein Aufschlag von zehn Prozent und mehr.

Beim Vermieten wirkt das Hausgeld anders. Nur der umlagefähige Teil landet in Deiner Betriebskostenabrechnung. Verwaltung und Rücklage zahlst Du aus der Miete. Wer bei der Renditerechnung das komplette Hausgeld gegen die Warmmiete stellt, rechnet sich arm — und wer nur den umlagefähigen Teil abzieht, rechnet sich reich.

Wo Du das findest

Vier Unterlagen, und Du brauchst sie alle vier:

• Den aktuellen Wirtschaftsplan mit Deinem Einzelwirtschaftsplan. Dort steht Dein Vorschuss.
• Die letzten drei Jahresabrechnungen. Daran siehst Du, ob der Plan realistisch war.
• Den Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 WEG. Er nennt den Stand der Rücklagen.
• Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen. Dort stehen die geplanten Maßnahmen.

Alles bekommst Du beim Verwalter. Wie Du das anforderst und was Du daraus liest, steht ausführlich unter WEG-Unterlagen prüfen und Protokolle lesen.

Die häufigsten Fallstricke

Das Exposé nennt nur die halbe Wahrheit

Manche Anzeigen weisen als „Hausgeld“ nur den umlagefähigen Teil aus, manche das Gesamte, manche ziehen die Rücklage ab. Frage immer nach dem Einzelwirtschaftsplan und nicht nach einer Zahl.

Ein niedriges Hausgeld ist ein Warnsignal, kein Vorteil

Bei einem Haus aus den 1960er Jahren ohne modernisierte Heizung, Fenster und Stränge ist ein Hausgeld unter drei Euro je Quadratmeter fast immer zu niedrig. Es bedeutet nicht, dass gut gewirtschaftet wird. Es bedeutet meistens, dass gar nicht gewirtschaftet wird.

Rückstände des Verkäufers

Offene Hausgelder aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang bleiben grundsätzlich Schuld des Verkäufers. Du übernimmst sie nicht automatisch. Lass Dir vom Verwalter trotzdem schriftlich bestätigen, dass keine Rückstände bestehen — Streit darüber kostet Zeit und Nerven, und im Zweifel steht Dein Name auf der Mahnliste der Gemeinschaft.

Hausgeld und Sondereigentumsverwaltung sind zwei Dinge

Wenn Du vermietest und der Verwalter zusätzlich Deine Wohnung betreut, ist das ein eigener Vertrag mit eigener Vergütung. Diese Kosten laufen nicht über das Hausgeld und sind nicht auf den Mieter umlegbar.

Das Wichtigste in Kürze

• Hausgeld ist der monatliche Vorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft, rechtlich geregelt in § 28 WEG.
• Es besteht aus umlagefähigen Betriebskosten, nicht umlagefähiger Verwaltung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
• Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, solange die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat.
• Ein niedriges Hausgeld ist bei älteren Essener Objekten häufig ein Risiko und kein Sparvorteil.
• Vor dem Kauf brauchst Du Wirtschaftsplan, drei Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und die Protokolle.
• Verwechsle Hausgeld nicht mit Wohngeld — das ist eine staatliche Sozialleistung.

Häufige Fragen

Wer legt die Höhe des Hausgeldes fest?

Die Eigentümer selbst. Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan auf, die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit über die Vorschüsse. Der Verwalter darf die Höhe nicht allein bestimmen.

Kann das Hausgeld einfach erhöht werden?

Ja, durch Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan. Dafür reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Absatz 1 WEG. Eine Erhöhung um dreißig oder vierzig Prozent ist bei nachholender Instandhaltung nicht ungewöhnlich.

Was passiert, wenn ich das Hausgeld nicht zahle?

Die Gemeinschaft kann klagen, und sie tut es regelmäßig. In schweren Fällen kann sie nach § 17 WEG sogar die Entziehung des Wohnungseigentums betreiben. Hausgeldschulden sind kein Kavaliersdelikt.

Kann ich das Hausgeld von der Steuer absetzen?

Bei einer vermieteten Wohnung sind die tatsächlich verausgabten Beträge Werbungskosten. Die bloße Zuführung zur Erhaltungsrücklage zählt erst dann, wenn die Gemeinschaft das Geld auch ausgibt. Bei Selbstnutzung kommen nur haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in Betracht. Die Details klärt Dein Steuerberater.

Wie hoch ist ein normales Hausgeld?

Es gibt keinen gesetzlichen Wert. In der Praxis liegen die Gesamthausgelder bei gepflegten Essener Anlagen häufig zwischen 3,50 und 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat. Ein Aufzug, eine Tiefgarage oder eine große Gartenanlage treiben den Wert nach oben.

Zahlt der Mieter das Hausgeld?

Nein. Schuldner gegenüber der Gemeinschaft bist immer Du als Eigentümer. Du kannst nur den umlagefähigen Teil über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben, und auch das nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht.

Ändert sich mein Hausgeld, wenn ich die Wohnung umbaue?

Grundsätzlich nicht, denn maßgeblich ist Dein Miteigentumsanteil und nicht Deine Ausstattung. Bei einer baulichen Veränderung können aber gesonderte Kosten auf Dich zukommen, die nur Du trägst (§ 21 Absatz 1 WEG).

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.