Zwangsversteigerung: lohnt sich der Kauf?

Ein Dienstagvormittag im Sitzungssaal eines Essener Amtsgerichts. Vorne verliest die Rechtspflegerin eine halbe Stunde lang Grundbuchstände, Rechte und Anmeldungen, hinten sitzen dreißig Leute mit einem Bankscheck in der Tasche. An der Wand hängt die Terminsbestimmung: Reihenhaus, Verkehrswert 285.000 Euro. Und in jedem Kopf im Raum läuft dieselbe Rechnung — was, wenn ich es für 180.000 bekomme?

Warum ein Haus überhaupt versteigert wird

Eine Zwangsversteigerung ist Zwangsvollstreckung in ein Grundstück. Ein Gläubiger — meist die finanzierende Bank aus einer Grundschuld, manchmal die Stadt wegen rückständiger Abgaben — beantragt sie beim Vollstreckungsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Davon zu unterscheiden ist die Teilungsversteigerung: Dort ist niemand zahlungsunfähig, sondern eine Erbengemeinschaft oder ein geschiedenes Paar bekommt sich nicht einig und lässt die Immobilie zu Geld machen. Der Ablauf ist ähnlich, der Anlass ein ganz anderer — mehr dazu unter Teilungsversteigerung.

Der Ablauf am Amtsgericht

• Anordnung. Ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an, ersucht es zugleich das Grundbuchamt, den Versteigerungsvermerk einzutragen. Ab da steht er in Abteilung II und ist für jeden sichtbar, der einen Grundbuchauszug zieht.
• Wertermittlung. Ein Sachverständiger begutachtet das Objekt, das Gericht setzt daraufhin den Verkehrswert fest — nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde möglich; im Zuschlagsverfahren selbst kann man den Wert später nicht mehr angreifen.
• Terminsbestimmung. Sie muss sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht sein und soll Grundbuchblatt, Größe und Verkehrswert nennen. Das Gericht kann das Wertgutachten zusätzlich elektronisch veröffentlichen — genau das ist für Dich die wichtigste Informationsquelle.
• Der Termin. Nach dem Aufruf werden die Nachweisungen, die betreibenden Gläubiger, die Beschlagnahme, der festgesetzte Wert und die Anmeldungen bekannt gemacht. Dann werden geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Erst danach fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf.
• Die Bietstunde. Zwischen der Aufforderung und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen. Danach wird das letzte Gebot dreimal aufgerufen und der Schluss verkündet.
• Verhandlung über den Zuschlag. Die anwesenden Beteiligten werden gehört. Hier fallen die Anträge, um die es gleich geht.
• Zuschlagsbeschluss. Entweder sofort im Anschluss oder in einem gesonderten Verkündungstermin, meist ein bis vier Wochen später.

Die Sicherheitsleistung: zehn Prozent, aber nicht in bar

Wer bietet, muss auf Verlangen eines Beteiligten Sicherheit leisten — in Höhe eines Zehntels des in der Terminsbestimmung genannten, sonst des festgesetzten Verkehrswerts. Bei 285.000 Euro Verkehrswert sind das 28.500 Euro.

Und jetzt der Punkt, an dem Erstbieter regelmäßig scheitern: Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen. Zulässig sind ein Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde, eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts oder eine Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben und im Termin nachgewiesen ist.

Die Überweisung ist der sicherste Weg, braucht aber Vorlauf — sie muss vorher gutgeschrieben sein, ein Beleg über die Absendung genügt nicht. Wer mit Bargeld erscheint, darf zuhören und sonst nichts.

Die beiden Wertgrenzen — Fünf Zehntel und Sieben Zehntel

Sie sind der Grund, warum die ganz großen Schnäppchen im ersten Termin nicht stattfinden.

Fünf Zehntel. Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswerts nicht, ist der Zuschlag zu versagen. Das prüft das Gericht von Amts wegen, niemand muss einen Antrag stellen.

Sieben Zehntel. Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Werts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch dadurch ausfällt, die Versagung des Zuschlags beantragen. Das ist typischerweise die Bank. Sie muss den Antrag bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag stellen.

Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin. Zwischen beiden sollen mindestens drei Monate liegen, höchstens sechs. Und im zweiten Termin gilt keine der beiden Grenzen mehr — dort kann theoretisch auch ein sehr niedriges Gebot den Zuschlag bekommen.

Theoretisch. In der Praxis weiß das die Bank auch und bietet im zweiten Termin selbst mit, um den Ausfall zu begrenzen. Rechne im zweiten Termin also nicht automatisch mit einem billigeren Zuschlag, sondern mit einem informierteren Mitbieter.

Der Zuschlag ist der Eigentumserwerb

Anders als beim normalen Kauf gibt es keinen Notarvertrag, keine Auflassung und kein Warten auf die Umschreibung. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks. Die Eintragung im Grundbuch folgt später und ist nur noch Berichtigung.

Damit wandern in derselben Sekunde auch alle Risiken zu Dir. Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten, und die Gefahr des zufälligen Untergangs geht auf ihn über. Der wichtigste Satz steht am Ende derselben Vorschrift: Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.

Kein Rücktritt, keine Minderung, kein Schadensersatz — egal, was Du hinter der Tür vorfindest. Deshalb solltest Du das Objekt ab dem Zuschlagstag versichern, und zwar sofort und nicht erst nach dem Verteilungstermin.

Was Du bezahlst — und wann

Das Bargebot ist vor dem Verteilungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse zu überweisen, so rechtzeitig, dass es dort vorher gutgeschrieben ist. Ab dem Zuschlag ist es zu verzinsen; mangels anderer Bestimmung sind das vier Prozent im Jahr. Der Verteilungstermin liegt meist sechs bis zehn Wochen nach dem Zuschlag — die Zinsen sind also überschaubar, aber sie fallen an.

Dazu kommen Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, sowie die Gerichtskosten für Zuschlag und Verteilungsverfahren. Was Du sparst: Maklerprovision und die Notarkosten des Kaufvertrags. Die vollständige Nebenkostenseite eines normalen Kaufs findest Du unter Kaufnebenkosten in NRW.

Wichtig für die Finanzierung: Deine Bank muss vorher zusagen, und sie muss wissen, dass sie ohne Innenbesichtigung finanzieren soll. Manche Institute tun das nur mit Abschlägen, andere gar nicht. Kläre das, bevor Du den Scheck holst — was die Bank generell sehen will, steht unter Budget für den Immobilienkauf.

Keine Innenbesichtigung — das größte Risiko

Es gibt kein Recht, das Objekt zu betreten. Der Eigentümer muss weder Dich noch den Gutachter hereinlassen. Deshalb enthalten viele Verkehrswertgutachten den Satz, dass eine Innenbesichtigung nicht möglich war und der Zustand geschätzt wurde.

Was Du trotzdem tun kannst: das Gutachten vollständig lesen, das Haus von außen und von der Straße gegenüber ansehen, den Zustand von Dach, Fenstern, Rinnen und Fassade beurteilen, mit Nachbarn sprechen, in die Bauakte in Essen schauen und einen aktuellen Grundbuchauszug ziehen. Bei einer Eigentumswohnung solltest Du zusätzlich die Verwaltung nach rückständigem Hausgeld und anstehenden Sanierungen fragen — Hausgeldrückstände der Gemeinschaft können in der Rangklasse vorgehen und Dein geringstes Gebot erhöhen.

Kalkuliere im Zweifel mit dem schlechteren Zustand. Eine leerstehende Immobilie, die zwei Jahre nicht beheizt wurde, hat oft Frostschäden an Leitungen, feuchte Keller und eine Heizung, die nicht mehr anspringt. Was das kostet, ordnest Du grob mit Altbau kaufen in Essen ein.

Rechte, die bestehen bleiben — der teuerste Fehler

Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im Übrigen erlöschen die Rechte. Was das praktisch heißt: Belastungen in Abteilung II, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, verschwinden nicht mit dem Zuschlag — Du übernimmst sie.

Typische Kandidaten sind ein lebenslanges Wohnrecht, ein Nießbrauch, ein Leibgeding, ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn, eine Leitungsdienstbarkeit oder ein Erbbauzins. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht der Voreigentümerin bedeutet: Du hast das Haus ersteigert und darfst es nicht bewohnen.

Diese Rechte werden im Termin bei der Feststellung der Versteigerungsbedingungen verlesen — und sie zählen bei den Zehntel-Grenzen mit ihrem Kapitalwert zum Gebot dazu. Wer nur auf die Zahl schaut, die er ruft, hat die halbe Rechnung. Lies Abteilung II des Grundbuchauszugs vor dem Termin, notfalls mit anwaltlicher Hilfe.

Und wenn noch jemand drin wohnt?

Aus dem Zuschlagsbeschluss findet gegen den Besitzer die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Du brauchst also kein Urteil, der Beschluss ist der Titel. Nicht vollstreckt werden soll, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist.

Bei einem Mieter heißt das: Das Mietverhältnis läuft weiter, Du wirst Vermieter. Du hast ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, aber es ist ausgeschlossen, wenn Du es nicht für den ersten zulässigen Termin ausübst. Wer diese eine Kündigung verpasst, ist an den Vertrag gebunden wie jeder andere Vermieter auch.

Beim Voreigentümer, der nicht auszieht, folgt die Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Das kostet Zeit — mehrere Monate sind normal — und Geld: Räumungskosten mit Möbeltransport und Einlagerung liegen bei einem Haushalt schnell bei mehreren tausend Euro, und Du trägst sie vor. Zum Ersatz von Verwendungen, die vor dem Zuschlag gemacht wurden, ist der Ersteher übrigens nicht verpflichtet.

Warum die Schnäppchen selten welche sind — eine Rechnung

Nimm ein Reihenhaus in Frohnhausen mit einem festgesetzten Verkehrswert von 285.000 Euro. Der Zuschlag fällt, realistisch für einen gut besuchten Termin, bei etwa 88 Prozent.

Das Haus hat auf dem freien Markt 285.000 Euro gekostet, und Du hast 315.000 bezahlt — ohne Besichtigung, ohne Gewährleistung, mit dem Risiko, dass die Instandsetzung dreimal so teuer wird. Die Rechnung dreht sich erst, wenn der Zuschlag deutlich tiefer fällt, der Zustand besser ist als befürchtet oder Du die Handwerkerleistungen selbst erbringen kannst.

Dazu kommt der Lageeffekt: In Stadtteilen mit hohen Werten wie Bredeney, wo der Richtwert für Eigentumswohnungen bei 3.300 Euro je Quadratmeter liegt, sitzen viele Bieter im Saal und der Abstand zum Marktpreis schrumpft. In Lagen wie Katernberg mit 1.900 Euro ist weniger Konkurrenz, dafür ist auch der Weiterverkauf zäher und die Sanierungskosten sind dieselben.

Für wen sich das trotzdem lohnt

Für Käufer, die eine Finanzierungszusage ohne Objektbesichtigung haben, den Bauzustand realistisch schätzen können und einen Fehlschlag verkraften. Für Selbstnutzer mit einer bestimmten Straße im Kopf ist es fast nie das richtige Werkzeug.

Wenn Du es probierst: Geh vorher zweimal als Zuschauer in einen Termin. Die Essener Amtsgerichte veröffentlichen ihre Termine selbst, und Zuhören kostet nichts.

Fazit

Die Zwangsversteigerung ist kein günstiger Marktplatz, sondern ein Verfahren mit klaren Regeln und verlagerten Risiken. Der Zuschlag macht Dich sofort zum Eigentümer, überträgt Dir aber im selben Moment Gefahr, Lasten und den vollständigen Ausschluss jeder Gewährleistung. Die Fünf-Zehntel-Grenze schützt den Schuldner von Amts wegen, die Sieben-Zehntel-Grenze schützt den Gläubiger auf Antrag — beides zusammen verhindert die Schnäppchen, von denen alle reden. Am teuersten wird es durch das, was man nicht sieht: fehlende Innenbesichtigung, bestehen bleibende Rechte in Abteilung II und eine Räumung, die Monate dauert und die Du vorfinanzierst. Wer trotzdem bietet, braucht zehn Prozent Sicherheit in zulässiger Form, ein hartes Limit und die Bereitschaft, es einzuhalten.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Versteigerungstermin ab?

Zuerst werden Grundbuchstand, Gläubiger, Verkehrswert und Anmeldungen bekannt gemacht, dann geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen, danach folgt die Bietzeit von mindestens 30 Minuten und schließlich die Verhandlung über den Zuschlag.

Wie hoch ist die Sicherheitsleistung und wie leiste ich sie?

Ein Zehntel des Verkehrswerts, und niemals in bar — zulässig sind Bundesbank- oder Verrechnungsscheck ab dem dritten Werktag vor dem Termin, eine Bankbürgschaft oder eine rechtzeitig gutgeschriebene Überweisung an die Gerichtskasse.

Was bedeuten Fünf-Zehntel- und Sieben-Zehntel-Grenze?

Unter der Hälfte des Verkehrswerts ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen, unter sieben Zehnteln kann ein ausfallender Berechtigter die Versagung beantragen; im zweiten Termin gilt keine der beiden Grenzen mehr.

Wann werde ich Eigentümer?

Mit dem Zuschlagsbeschluss — die Grundbucheintragung folgt später und ist nur noch Berichtigung; ab dem Zuschlag trägst Du Nutzen, Lasten und die Gefahr.

Kann ich das Haus vorher von innen ansehen?

Nein, ein Betretungsrecht gibt es nicht; oft konnte nicht einmal der Gutachter hinein, weshalb der Innenzustand im Wertgutachten nur geschätzt ist.

Gibt es Gewährleistung für Mängel?

Nein, ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt — Schäden, die Du nach dem Zuschlag entdeckst, trägst Du vollständig selbst.

Was passiert mit einem Wohnrecht im Grundbuch?

Rechte, die bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt sind, bleiben bestehen; ein vorrangiges lebenslanges Wohnrecht übernimmst Du also mit und kannst das Objekt nicht selbst nutzen.

Muss der bisherige Bewohner ausziehen?

Aus dem Zuschlagsbeschluss kannst Du unmittelbar auf Räumung vollstrecken; bei einem Mieter trittst Du dagegen in den Mietvertrag ein und hast nur ein Sonderkündigungsrecht, das Du für den ersten zulässigen Termin ausüben musst.

Welche Kosten kommen nach dem Zuschlag auf mich zu?

Das Bargebot vor dem Verteilungstermin, ab dem Zuschlag mit vier Prozent im Jahr verzinst, dazu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten sowie Räumungs- und Instandsetzungskosten.

Welches Gericht ist in Essen zuständig?

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt — in Essen gibt es drei: das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße, das Amtsgericht Essen-Borbeck und das Amtsgericht Essen-Steele; jedes veröffentlicht seine Termine selbst.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 1, 19, 38, 43, 49, 52, 56, 57a, 66, 68, 69, 73, 74, 74a, 85a, 90, 93 ZVG, §§ 434, 438, 442, 444, 446, 883 BGB, § 12 WEG, § 17 Abs. 2a BeurkG, § 28 BauGB, §§ 7i, 10f, 11b EStG, Denkmalschutzgesetz NRW. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele, Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.