Staffelmiete oder Indexmiete: was passt zu deinem Objekt?

Du sitzt über einem Mietvertrag für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Rüttenscheid, und es fehlt genau ein Satz: Wie soll die Miete in den nächsten Jahren steigen? Du hast drei Möglichkeiten. Du lässt es offen und erhöhst später nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Du schreibst feste Beträge für jedes Jahr hinein. Oder Du koppelst die Miete an die Inflation. Alle drei sind erlaubt. Alle drei schließen sich gegenseitig weitgehend aus. Und die Entscheidung triffst Du jetzt, für die gesamte Laufzeit.

Die drei Wege im Überblick

Ohne besondere Vereinbarung gilt der Normalfall: Du kannst die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist (§ 558 BGB). Dafür brauchst Du eine Begründung in Textform — Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen — und die Zustimmung des Mieters. Verweigert er sie, musst Du klagen.

Die Staffelmiete nach § 557a BGB legt für bestimmte Zeiträume unterschiedliche Beträge fest. Keine Begründung, keine Zustimmung, kein Mietspiegel. Die neue Miete gilt automatisch.

Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland — den Verbraucherpreisindex. Steigt der Index, kannst Du die Miete im selben Verhältnis anheben.

Die Formvorschriften: hier scheitern die meisten Klauseln

Beide Vereinbarungen brauchen Schriftform. Das heißt: im unterschriebenen Mietvertrag oder in einem unterschriebenen Nachtrag. Eine E-Mail genügt nicht, ein Hinweis in der Wohnungsanzeige erst recht nicht.

Bei der Staffelmiete kommt eine Falle dazu, an der erstaunlich viele Verträge zerbrechen: In der Vereinbarung muss die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen sein. „Die Miete erhöht sich jährlich um drei Prozent“ ist keine wirksame Staffelmiete, weil dort kein Betrag steht. Schreibe die Tabelle aus: ab dem ersten Monat 700 Euro, ab dem dreizehnten 725 Euro, ab dem fünfundzwanzigsten 750 Euro. Und schreibe die Zeitpunkte eindeutig hin.

Bei der Indexmiete steht im Vertrag nur die Kopplung. Die Erhöhung selbst machst Du später durch eine Erklärung in Textform geltend, in der Du die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag angibst. Die geänderte Miete ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Wer im März schreibt, bekommt ab Mai mehr.

Mindestlaufzeiten und Kündigungsausschluss

Bei beiden Formen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Staffel alle neun Monate ist unwirksam, eine Indexanpassung zweimal im Jahr auch. Bei der Indexmiete zählt dabei der Abstand zur letzten Anpassung, nicht das Kalenderjahr.

Nur die Staffelmiete erlaubt zusätzlich, das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung auszuschließen. Für einen Vermieter, der Fluktuation und Neuvermietungskosten fürchtet, ist das ein echtes Argument. Achtung: Länger als vier Jahre geht nicht, und die Frist läuft ab Abschluss der Vereinbarung, nicht ab Einzug.

Was mit Modernisierung und Vergleichsmiete passiert

Das ist der Punkt, den fast alle Vermieter unterschätzen — und er unterscheidet die beiden Formen deutlich.

Staffelmiete: Während ihrer Laufzeit ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Das heißt: keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und keine Modernisierungsumlage. Wenn Du in der Staffelzeit die Fenster tauschst oder die Heizung erneuerst, kannst Du davon nichts umlegen. Die Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben unberührt, mehr nicht.

Indexmiete: Die Erhöhung nach § 558 ist ebenfalls ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 ist aber möglich — allerdings nur, soweit Du die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hast, die Du nicht zu vertreten hast. Also im Wesentlichen: gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen. Eine Ausnahme gilt für den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes; dafür ist die Umlage auch bei Indexmiete zulässig.

Wenn Du also eine energetische Sanierung planst, die Du freiwillig machst, ist die Staffelmiete die teuerste und die Indexmiete die zweitteuerste Wahl. Wer den Umlagepfad offenhalten will, lässt beides weg und arbeitet mit der Vergleichsmiete. Die Systematik der Modernisierungsumlage — acht Prozent der Kosten im Jahr, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter sieben Euro auf zwei Euro — steht unter Mieterhöhung richtig umsetzen.

Die Essener Besonderheit: 20 Prozent, keine Mietpreisbremse

Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf die Vergleichsmiete auf 20 Prozent in drei Jahren. Auf 15 Prozent sinkt sie nur in Gebieten, die eine Landesverordnung ausdrücklich benennt. Essen gehört nicht dazu. Für Dich heißt das: Bei einer Wohnung in Essen gilt die volle Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Und die Mietpreisbremse, die die Anfangsmiete bei Wiedervermietung begrenzt, gilt in Essen ebenfalls nicht. Warum das so ist und was daraus folgt, steht unter Gilt die Mietpreisbremse in Essen?.

Das verschiebt die Rechnung gegenüber Köln oder Düsseldorf erheblich. Dort ist der Weg über die Vergleichsmiete gedeckelter, und Staffel oder Index gewinnen an relativem Wert. In Essen ist der klassische Weg über § 558 BGB nicht künstlich gebremst — er ist nur langsamer und aufwendiger.

Beispielrechnung über fünf Jahre

Eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Ausgangsmiete 700 Euro netto kalt, also 10 Euro je Quadratmeter. Verglichen werden drei Wege über fünf Jahre. Für die Indexmiete ist eine jährliche Indexsteigerung von 2,2 Prozent unterstellt, für die Vergleichsmiete sind es zwei durchsetzbare Erhöhungsschritte innerhalb der Kappungsgrenze.

Der Abstand ist klein — gut 1.300 Euro über fünf Jahre trennen die beste von der schlechtesten Variante. Das ist die eigentliche Erkenntnis: Die Wahl entscheidet weniger über die Höhe als über das Risiko und den Aufwand. Die Staffel ist berechenbar und verschließt Dir die Modernisierungsumlage. Der Index verdient in Inflationsjahren gut und in ruhigen Jahren fast nichts. Die Vergleichsmiete kann am meisten bringen, kostet aber Begründung, Zustimmung und im Zweifel ein Gerichtsverfahren.

Und die Rechnung dreht sich, wenn die Miete unter dem Markt liegt. In Katernberg mit Wohnungsrichtwerten um 1.900 Euro je Quadratmeter ist der Abstand zwischen Bestandsmiete und Vergleichsmiete meist klein — dort bringt die Staffel Planbarkeit ohne echten Verzicht. In Rüttenscheid mit 2.925 Euro je Quadratmeter ist dieser Abstand oft groß, und eine über fünf Jahre festgeschriebene Staffel wird schnell zum Verlustgeschäft, weil Du Dir den Weg über § 558 BGB selbst verbaut hast.

Vor- und Nachteile ehrlich sortiert

Für Dich als Vermieter spricht für die Staffelmiete: Planbarkeit, kein Streit über den Mietspiegel, Kündigungsausschluss bis zu vier Jahre möglich, kein Verwaltungsaufwand. Dagegen: keine Modernisierungsumlage, keine Anpassung bei überraschender Inflation, und wenn der Markt schneller steigt als Deine Staffel, verlierst Du jeden Monat ein Stück.

Für die Indexmiete spricht: Sie schützt reale Kaufkraft und läuft in Inflationsphasen automatisch mit. Dagegen: Du musst jede Erhöhung selbst berechnen, korrekt in Textform erklären und den Index nennen — vergisst Du es, bekommst Du das Geld nicht rückwirkend. In Jahren mit niedriger Teuerung steigt gar nichts, und die Miete kann in einem Deflationsjahr theoretisch auch sinken.

Für den Mieter ist die Staffel die transparenteste Form: Er weiß am ersten Tag, was er im vierten Jahr zahlt. Die Indexmiete ist für ihn ein Blindflug, dafür entfällt der Kündigungsausschluss. Wer eine Wohnung schnell an einen zahlungsfähigen Mieter bringen will, sollte das mitdenken — Transparenz verkauft. Was sonst noch in einen belastbaren Vertrag gehört, steht unter Mietvertrag: die Klauseln, die zählen.

Was für welches Objekt passt

• Neubau oder frisch sanierte Wohnung, Miete am oberen Rand. Staffelmiete. Der Modernisierungspfad ist ohnehin gerade ausgereizt, die Planbarkeit ist bares Geld wert, und der Kündigungsausschluss reduziert Leerstand.
• Altbau mit absehbarem Sanierungsstau. Weder noch. Lass Dir den Weg über § 559 BGB offen, sonst zahlst Du die Dämmung und darfst nichts umlegen.
• Wohnung deutlich unter Marktmiete, langer Bestandsmieter. Vergleichsmiete. Die 20-Prozent-Kappungsgrenze in drei Jahren ist in Essen der größte Hebel, den Du hast.
• Gewerblich anmutende Vermietung mit hoher Fluktuation, möbliert oder auf Zeit. Indexmiete, weil Du keine Aufwandsprognose brauchst und der Vertrag dünn bleiben kann.

Eines gilt für alle vier Fälle: Die Vereinbarung wird beim Vertragsschluss getroffen und lässt sich später nicht einseitig ändern. Wer den Ablauf von der Miethöhe bis zur Schlüsselübergabe sortiert sehen will, findet ihn unter Wohnung vermieten in Essen, und wie die Übergabe dokumentiert wird, steht unter Wohnungsübergabe und Protokoll.

Fazit

Staffelmiete und Indexmiete sind keine Tricks, sondern Tauschgeschäfte: Du bekommst Automatik und verlierst Flexibilität. Beide brauchen Schriftform, beide verlangen mindestens ein Jahr unveränderte Miete, und beide schließen die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Die Staffel sperrt zusätzlich die Modernisierungsumlage komplett, die Indexmiete lässt sie nur für Maßnahmen zu, die Du nicht zu vertreten hast. In Essen wiegt das schwerer als in anderen Städten, weil hier weder Mietpreisbremse noch die abgesenkte Kappungsgrenze gelten und der Weg über § 558 BGB deshalb bis zu 20 Prozent in drei Jahren hergibt. Meine Faustregel: Staffelmiete für sanierte Wohnungen mit marktnaher Miete, Vergleichsmiete für alles mit Sanierungsstau oder großem Abstand zum Markt.

Häufige Fragen

Muss eine Staffelmiete Beträge nennen oder reichen Prozentangaben?

Es müssen Geldbeträge sein — § 557a BGB verlangt, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen wird; eine reine Prozentklausel ist unwirksam.

Wie oft darf die Miete bei einer Staffel steigen?

Höchstens einmal im Jahr, denn die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; kürzere Abstände machen die betroffene Staffel unwirksam.

Kann ich bei einer Staffelmiete zusätzlich modernisieren und umlegen?

Nein, während der Laufzeit einer Staffelmiete ist jede Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen — Modernisierungskosten trägst Du dann allein.

An welchen Index wird die Indexmiete gekoppelt?

An den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland; ein regionaler oder selbst gewählter Index ist nicht zulässig.

Steigt die Indexmiete automatisch?

Nein, Du musst die Erhöhung in Textform erklären, die eingetretene Indexänderung und den neuen Betrag angeben; gezahlt wird ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Kann die Indexmiete auch sinken?

Ja, wenn der Index fällt, wirkt die Kopplung in beide Richtungen — praktisch selten, aber vertraglich vorgesehen.

Darf ich das Kündigungsrecht des Mieters ausschließen?

Bei der Staffelmiete für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung; bei der Indexmiete sieht das Gesetz diese Möglichkeit nicht vor.

Gilt die Kappungsgrenze auch für Staffel- und Indexmiete?

Nein, die 20-Prozent-Grenze des § 558 Abs. 3 BGB betrifft nur die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete — Staffel und Index laufen an ihr vorbei, sind dafür aber selbst begrenzt.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Essen?

20 Prozent in drei Jahren, denn die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in Gebieten, die eine Landesverordnung ausdrücklich benennt, und Essen ist dort nicht aufgeführt.

Kann ich mitten im Mietverhältnis auf Indexmiete umstellen?

Nur mit einem schriftlichen Nachtrag, den beide Seiten unterschreiben — einseitig geht es nicht, und ohne Unterschrift des Mieters bleibt es beim bisherigen Modell.

Was passiert mit Staffel oder Index, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Der Käufer tritt nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt die Vereinbarung unverändert, samt der laufenden Staffeln und eines vereinbarten Kündigungsausschlusses.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 535, 540, 543, 546, 546a, 548, 551, 553, 555b, 557a, 557b, 558–558b, 559, 560, 566, 569, 573, 575, 577a BGB, §§ 7, 9, 21, 23 EStG, § 4 Nr. 12 und § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, §§ 29, 30 BMG, §§ 10, 13, 14 WEG, Wohnraumstärkungsgesetz NRW, Mieterschutzverordnung NRW. Marktdaten: Mietspiegel der Stadt Essen und Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.