Gewährleistungsausschluss – einfach erklärt
Auf Seite elf des Entwurfs steht: „Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes.“ Der erste Impuls ist, das für unfair zu halten. Der zweite, es streichen zu lassen. Beides führt in die Irre — die Klausel steht in fast jedem Vertrag über eine gebrauchte Immobilie, und sie hat gute Gründe.
Was ist ein Gewährleistungsausschluss?
Der Gewährleistungsausschluss ist die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Käufer wegen Sachmängeln der Immobilie keine Rechte gegen den Verkäufer hat.
Ohne ihn gälte das gesetzliche Kaufrecht: Bei einem Mangel könnte der Käufer Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz verlangen (§ 437 BGB), und bei einem Bauwerk verjähren diese Ansprüche erst in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Der Ausschluss dreht das um: Der Käufer nimmt die Immobilie so, wie sie ist.
Das ist zulässig, weil das Gesetz die Gewährleistung beim Kauf zwischen Privatleuten zur Disposition stellt. Grenzen setzt § 444 BGB — dazu gleich mehr.
Wie das in der Praxis aussieht
Der typische Vertragstext besteht aus drei Bausteinen. Erstens der Ausschluss selbst. Zweitens die Klarstellung, dass Rechte wegen Vorsatzes und arglistigen Verschweigens unberührt bleiben — eine Wiederholung des Gesetzes, damit niemand sie übersieht. Und drittens, oft als eigener Absatz, die Aufzählung dessen, was der Verkäufer trotzdem zusichert oder was ihm bekannt ist: dass keine Schwarzbauten vorhanden sind, dass keine Altlasten bekannt sind, dass keine Rückstände beim Hausgeld bestehen.
Der Ausschluss betrifft nur Sachmängel. Für Rechtsmängel gilt er praktisch nie, weil sich der Verkäufer im Vertrag ohnehin verpflichtet, lastenfreies Eigentum zu verschaffen — die Abgrenzung steht unter Sachmangel und Rechtsmangel. Und er greift nicht, soweit eine Beschaffenheit vereinbart wurde: Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Was ausdrücklich zugesagt ist, schuldet der Verkäufer trotz Ausschluss.
Ein Beispiel: Steht im Vertrag „Die Wohnfläche beträgt 84 Quadratmeter“ ohne einschränkenden Zusatz, ist das eine Beschaffenheitsangabe. Misst die Wohnung 74 Quadratmeter, hilft der Gewährleistungsausschluss dem Verkäufer nicht. Steht dagegen „Angaben zur Wohnfläche erfolgen ohne Gewähr, eine Beschaffenheit wird nicht vereinbart“, sieht es anders aus.
Warum das für Dich wichtig ist
Für den Verkäufer ist der Ausschluss der Grund, warum er den Verkauf überhaupt riskieren kann. Ein Essener Zechenhaus aus den 1920er Jahren oder ein Siedlungshaus aus den 1950er Jahren hat hunderte von Bauteilen, die der Eigentümer selbst nie gesehen hat. Ohne Ausschluss würde er fünf Jahre lang für jedes davon einstehen — für Dinge, die er weder kennt noch beeinflussen konnte. Das würde entweder die Preise drücken oder Verkäufe verhindern.
Für Dich als Käufer bedeutet er: Die Prüfung findet vor der Beurkundung statt, nicht danach. Alles, was Du nicht untersucht hast, gehört Dir samt seiner Schwächen. Deshalb sind Sachverständigenbegehung, Bauakteneinsicht und ein ehrlicher Blick auf den Sanierungsstau beim Altbaukauf keine Extras, sondern Teil der Kaufvorbereitung — siehe Altbau kaufen in Essen und Besichtigungs-Checkliste.
Und der Ausschluss ist nicht grenzenlos. Auf eine Vereinbarung, durch die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Was der Verkäufer von sich aus sagen muss, steht unter Offenbarungspflicht; wann Schweigen arglistig wird und wer das beweisen muss, unter arglistige Täuschung.
Die häufigsten Fallstricke
Zusagen aus dem Exposé landen nicht im Vertrag
Was im Exposé oder in einer WhatsApp-Nachricht steht, wird durch die Beurkundung nicht Vertragsinhalt. „Dach neu gedeckt“, „Heizung von letztem Jahr“, „voll unterkellert“: Wenn Dir eine dieser Angaben wichtig ist, muss sie als Beschaffenheit in die Urkunde. Sonst schützt Dich der beste Prospekt nicht.
Der Ausschluss wird für unwirksam gehalten
Zwischen zwei Privatleuten ist ein individuell vereinbarter, notariell beurkundeter Ausschluss wirksam. Anders kann es liegen, wenn ein gewerblicher Verkäufer an einen Verbraucher verkauft oder wenn der Ausschluss in einem vorformulierten Klauselwerk steht. Verlass Dich nicht darauf, dass sich die Klausel im Streitfall schon wegdiskutieren lässt.
Der Verkäufer redet zu viel
Auch als Verkäufer kann man sich um den eigenen Schutz reden. Wer im Verkaufsgespräch behauptet, der Keller sei „absolut trocken“, hat eine Beschaffenheitsangabe gemacht — und die schlägt den Ausschluss, wenn sie in den Vertrag wandert. Sag, was Du weißt, und behaupte nichts, was Du nicht geprüft hast.
Neubau und Bauträger werden mit Gebrauchtkauf verwechselt
Beim Erwerb vom Bauträger gilt für die Bauleistung im Kern Werkvertragsrecht mit fünfjähriger Verjährung, und ein pauschaler Ausschluss ist dort nicht möglich. Der Satz „Gewährleistung ist immer ausgeschlossen“ stimmt nur für gebrauchte Immobilien im Verkauf von privat.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Gewährleistungsausschluss nimmt Dir die Rechte aus § 437 BGB wegen Sachmängeln.
- Er ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien zwischen Privatleuten üblich und wirksam.
- Er gilt nicht für vereinbarte Beschaffenheiten und nicht für Garantien (§ 434 Abs. 2, § 444 BGB).
- Er hilft dem Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
- Rechtsmängel werden davon in der Regel nicht erfasst.
- Deine Prüfung gehört vor die Beurkundung — danach gibt es keine zweite Runde.
Häufige Fragen
Kann ich als Käufer verlangen, dass die Klausel gestrichen wird?
Fragen kannst Du. In der Praxis wird kaum ein privater Verkäufer zustimmen, und wenn doch, wird er es im Preis abbilden. Der bessere Weg ist die punktuelle Beschaffenheitsvereinbarung: Ausschluss bleibt, aber für die drei Punkte, die Dir wichtig sind, steht eine ausdrückliche Zusage im Vertrag.
Gilt der Ausschluss auch für Mängel am Gemeinschaftseigentum?
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ja, soweit er sich auf das Gebäude erstreckt. Deshalb sind Rücklage, Beschlusslage und Zustand des Gemeinschaftseigentums vor dem Kauf zu prüfen. Eine beschlossene Dachsanierung ist kein Mangel, sondern eine bekannte Zahlungspflicht.
Was ist mit Mängeln, die ich bei der Besichtigung gesehen habe?
Die wären auch ohne Ausschluss Dein Problem: Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er ihn bei Vertragsschluss kennt (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei grob fahrlässiger Unkenntnis bleiben Rechte nur bei Arglist oder Garantie.
Deckt der Ausschluss auch Altlasten und Bergschäden?
Grundsätzlich ja, soweit sie Sachmängel sind und der Verkäufer nichts davon wusste. Wusste er davon und hat geschwiegen, greift § 444 BGB. Gerade in Essen sind Altlasten und Bergschäden deshalb ein Thema für die Offenbarungspflicht und nicht für den Ausschluss.
Wie lange könnte ich ohne Ausschluss Ansprüche geltend machen?
Bei einem Bauwerk fünf Jahre ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 BGB). Bei arglistigem Verschweigen gilt statt dessen die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis (§§ 195, 199 BGB), jedoch nicht vor Ablauf der fünf Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB).
Bringt ein Gutachten vor dem Kauf wirklich etwas?
Ja, aus zwei Gründen. Es zeigt Dir, was Du kaufst, und es liefert Verhandlungsargumente für den Preis. Und es dokumentiert den Zustand zum Kaufzeitpunkt, was später bei Streit über den Zeitpunkt eines Schadens hilft. Siehe Zustandsbericht.
Was ist der Unterschied zwischen Ausschluss und „gekauft wie besichtigt“?
„Gekauft wie besichtigt“ ist die umgangssprachliche Fassung und erfasst nach der Rechtsprechung nur solche Mängel, die bei der Besichtigung erkennbar waren. Der ausformulierte Ausschluss im notariellen Vertrag geht weiter. Verlass Dich als Verkäufer nicht auf die Kurzformel.
Muss ich als Verkäufer trotz Ausschluss noch etwas erzählen?
Ja, und das ist der wichtigste Satz auf dieser Seite. Der Ausschluss befreit Dich nicht von der Pflicht, erhebliche verborgene Mängel von Dir aus zu offenbaren. Was das konkret heißt, steht unter Mängel offenlegen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.