Zustandsbericht als Verhandlungsschutz

Küchentisch, zweite Verhandlungsrunde, Reihenhaus in Frohnhausen. Der Käufer legt einen Zettel hin, auf dem vier Zahlen stehen: Dach 45.000, Elektrik 20.000, Heizung 18.000, Bad 25.000. Zusammen 108.000 Euro, die er vom Preis abziehen will. Ich frage, wie er auf die Elektrik kommt. Er sagt: „Das Haus ist von Anfang der Sechzigerjahre, da wird die ja wohl nicht neu sein.“ Er hat den Sicherungskasten nie gesehen. Er hat auch nie den Dachboden betreten. Er hat geraten — und das war ihm erlaubt, weil ihm niemand etwas anderes in die Hand gegeben hat.

Was ein Zustandsbericht ist

Ein Zustandsbericht ist eine geordnete Bestandsaufnahme Deiner Immobilie durch einen Bausachverständigen. Er beschreibt, was da ist, in welchem Zustand es ist und was in absehbarer Zeit ansteht. Er nennt keine Preise für das Haus, er nennt Zustände für Bauteile.

Typischerweise besteht er aus vier Teilen. Einer Beschreibung des Objekts mit Baujahr, Bauweise und den vorliegenden Unterlagen. Einem Rundgang, Bauteil für Bauteil, mit Fotos. Einer Bewertung je Bauteil — in Ordnung, Instandhaltung absehbar, Instandsetzung erforderlich, dringend. Und einer Zusammenstellung des daraus folgenden Handlungsbedarfs, oft mit Kostenrahmen und einem zeitlichen Horizont.

In der Praxis begegnen Dir dafür verschiedene Namen: Zustandsbericht, Bestandsaufnahme, Bauzustandsanalyse, technische Objektbeschreibung. Das ist kein geschützter Begriff und kein genormtes Verfahren. Umso wichtiger ist, dass Du vor der Beauftragung festlegst, was drinstehen soll.

Der Unterschied zum Verkehrswertgutachten

Beides wird „Gutachten“ genannt und beides macht ein Sachverständiger. Trotzdem sind es zwei verschiedene Werkzeuge für zwei verschiedene Fragen.

Das Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage nach dem Wert. Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Welches Verfahren wann passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Der Zustandsbericht beantwortet die Frage nach dem Zustand. Er sagt nicht, was das Haus wert ist. Er sagt, was am Haus los ist.

Für einen normalen freihändigen Verkauf brauchst Du kein Verkehrswertgutachten. Es kostet ein Vielfaches, dauert länger und beantwortet ausgerechnet die Frage nicht, mit der Dich der Käufer am Küchentisch drückt. Wo Du dagegen wirklich ein förmliches Gutachten brauchst — vor dem Finanzamt etwa — steht unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt.

Abzugrenzen ist beides außerdem vom Energieausweis. Der bewertet ausschließlich den energetischen Zustand und sagt nichts über Dach, Statik oder Leitungen; welche Ausweisart Du beim Verkauf brauchst, steht unter Energieausweis in Essen.

Wer ihn erstellt und was er kostet

„Sachverständiger“ ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Jeder darf sich so nennen. Drei Merkmale helfen bei der Auswahl:

• Öffentlich bestellt und vereidigt. Diese Bestellung nimmt für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken die Industrie- und Handelskammer für Essen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen zu Essen vor. Wer sie hat, hat eine Prüfung bestanden und ist zur unparteiischen Begutachtung verpflichtet. Für ein Gericht oder das Finanzamt ist das die stärkste Karte.
• Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Eine akkreditierte Zertifizierungsstelle prüft Fachkunde und wiederholt das regelmäßig.
• Fachlich passend. Ein Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden ist für einen Zustandsbericht der richtige Mann; ein reiner Wertermittler ist es nicht unbedingt. Für Feuchte, Schimmel oder Schadstoffe gibt es eigene Spezialisierungen.

Bei den Kosten geht es um Größenordnungen, nicht um Angebote:

Kläre vorab drei Dinge schriftlich: den Umfang der untersuchten Bauteile, ob Messungen und Bauteilöffnungen enthalten sind, und ob Kostenrahmen für die festgestellten Punkte im Bericht stehen sollen. Der letzte Punkt entscheidet über den Nutzen in der Verhandlung.

Welche Bauteile erfasst werden

Ein brauchbarer Bericht geht von außen nach innen und von oben nach unten:

• Dach: Eindeckung, Unterspannbahn, Anschlüsse an Schornstein, Gauben und Kehlen, Dachstuhl, Rinnen und Fallrohre, Dämmung.
• Fassade: Putz, Risse, Mauerwerk, Fugen, Balkone und deren Abdichtung, Vordächer, Dämmung.
• Fenster und Außentüren: Material, Verglasung, Dichtungen, Beschläge, Anschlüsse.
• Keller und Gründung: Feuchtebild, Ausblühungen, sichtbare Abdichtung, Drainage, Lichtschächte, Rissbild.
• Heizung und Warmwasser: Baujahr, Art, Zustand, Verteilung, Dämmung der Leitungen, Speicher.
• Elektro: Zählerplatz, Verteilung, Fehlerstromschutzschalter, Leitungsalter, erkennbare Provisorien.
• Sanitär: Leitungsmaterial, Alter, sichtbare Korrosion, Abdichtungen in Bad und Küche.
• Innenausbau: Böden, Decken, Treppen, Innentüren, Trockenbau.
• Schadstoffverdacht: asbestverdächtige Faserzementplatten, Bodenbeläge und Kleber, künstliche Mineralfasern, teerhaltige Abdichtungen. Das ist zunächst nur ein Verdacht — belegen kann ihn erst eine Probe.

In Essen kommen zwei Themen dazu, die anderswo keine Rolle spielen: Bergbau und Kampfmittel. Ein Sachverständiger kann Rissbilder einordnen, aber die Auskunft selbst kommt aus anderen Quellen — dazu Bergschäden offenlegen und Kampfmittelauskunft in Essen.

Was der Bericht in der Verhandlung tut

Hier liegt der eigentliche Grund, warum ich ihn empfehle. Ein Käufer, der etwas nicht weiß, rechnet nicht mit dem wahrscheinlichen Fall, sondern mit dem schlechten. Das ist keine Bösartigkeit, sondern vernünftiges Verhalten unter Unsicherheit. Unsicherheit hat einen Preis, und diesen Preis zahlst Du.

Zurück zum Haus aus dem ersten Absatz, Reihenhaus in Frohnhausen mit 118 Quadratmetern Wohnfläche. Der Immobilienrichtwert für eine Eigentumswohnung liegt dort bei 2.350 Euro je Quadratmeter, Häuser rechnen anders, aber die Größenordnung hilft.

Der Unterschied zwischen den beiden Spalten sind rund 85.000 Euro — für einen Bericht, der eine Größenordnung von 1.500 Euro gekostet hat. So deutlich ist es nicht immer, und manchmal fällt die Rechnung gegen Dich aus, weil der Sachverständige etwas findet, das Du nicht wusstest. Auch das ist ein Ergebnis: Dann verhandelst Du wenigstens über etwas Echtes, statt eine Zahl zu verteidigen, die im Notartermin platzt.

Zwei Nebenwirkungen kommen dazu. Der Bericht diszipliniert die Diskussion — sobald Zahlen mit Quelle auf dem Tisch liegen, wird nicht mehr geraten. Und er beschleunigt: Käufer, die eine belastbare Grundlage haben, entscheiden schneller, ihre Bank auch. Wie Du daraus einen Angebotspreis machst, steht unter Angebotspreis finden; was der Käufer selbst prüfen sollte, unter Besichtigungs-Checkliste.

Wie Du den Bericht liest

Ein Bericht ist erst dann etwas wert, wenn Du drei Unterscheidungen darin erkennst.

• Feststellung oder Vermutung? „An der Kellernordwand wurde mit dem Messgerät deutlich erhöhte Feuchte festgestellt“ ist eine Feststellung. „Vermutlich fehlt eine Horizontalsperre“ ist eine Vermutung. Beides gehört hinein, aber nur das Erste trägt in einer Verhandlung.
• Instandhaltung oder Instandsetzung? Instandhaltung ist der normale Erhalt, den jedes Gebäude braucht und den jeder Käufer einkalkuliert. Instandsetzung ist die Behebung eines Schadens. Nur Letzteres ist ein Verhandlungsargument.
• Restnutzungsdauer statt Alter. Eine dreißig Jahre alte, gewartete Heizung ist etwas anderes als eine zwanzig Jahre alte, die nie jemand angefasst hat. Gute Berichte schreiben deshalb eine geschätzte Restnutzungsdauer je Bauteil.

Bitte außerdem darum, dass Kostenrahmen als Spanne angegeben werden und dazugeschrieben wird, worauf sie sich beziehen — brutto oder netto, mit oder ohne Gerüst und Entsorgung. Sonst rechnet der Käufer die Nebenkosten ein zweites Mal dazu.

Zusammenspiel mit Kaufvertrag und Offenbarungspflicht

Der zweite große Nutzen ist juristisch, und er wird fast immer übersehen.

Als Verkäufer musst Du einen Käufer über Mängel aufklären, die dieser nicht erkennen kann und die für seine Entscheidung wesentlich sind. Verschweigst Du sie, hilft Dir der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Und die Verjährung beginnt in diesem Fall erst mit der Entdeckung, also unter Umständen viele Jahre nach dem Verkauf. Die ganze Mechanik steht unter Pfusch am Bau und das Haftungsrisiko und unter Mängel offenlegen.

Ein Zustandsbericht dreht diese Logik um. Was darin steht und dem Käufer vor der Beurkundung übergeben wurde, ist offengelegt. Über etwas Offengelegtes kann niemand behaupten, es sei arglistig verschwiegen worden. Der Bericht ist damit weniger ein Verkaufsargument als eine Versicherung gegen Dich selbst — gegen das Vergessen, gegen das Verharmlosen, gegen den Satz „das habe ich doch erwähnt“, den später keiner bezeugen kann.

Drei Regeln für die Verwendung:

• Vor der Beurkundung übergeben, nicht im Termin. Der Käufer muss Zeit haben, ihn zu lesen. Notiere Datum und Form der Übergabe.
• Als Anlage in den Kaufvertrag aufnehmen. Ein Satz, der auf den Bericht mit Datum und Verfasser verweist und festhält, dass er dem Käufer vorlag.
• Nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung machen. Der Bericht dokumentiert Feststellungen, er garantiert keinen Zustand. Formulierungen, die aus ihm eine Zusicherung machen, schaffen ein neues Risiko — denn nach § 444 BGB hilft der Haftungsausschluss auch dann nicht, wenn eine Garantie übernommen wurde. Lass das Deinen Notar sauber formulieren.

Und ein Punkt, der Dir Ärger erspart: Was im Bericht steht, muss auch ins Exposé passen. Wenn dort „Heizung Austausch absehbar“ steht und Deine Anzeige „modernisiert“ sagt, hast Du ein Problem, das größer ist als die Heizung. Welche Unterlagen ohnehin zusammengehören, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Die Grenzen: was ein Zustandsbericht nicht kann

Wer ihn überschätzt, wird enttäuscht. Fünf Grenzen solltest Du kennen und dem Käufer auch nennen.

Keine zerstörenden Untersuchungen. Der Sachverständige öffnet keine Wände, hebt keinen Estrich an, deckt kein Dach ab. Er beurteilt, was sichtbar oder mit einfachen Mitteln zugänglich ist. Alles hinter Verkleidungen, unter Bodenbelägen und in Leitungen bleibt Vermutung. Willst Du mehr, musst Du Bauteilöffnungen ausdrücklich beauftragen und den Schaden hinterher schließen lassen.

Stichprobe, nicht Vollprüfung. Er prüft nicht jede Steckdose und jeden Ziegel. Er zieht aus Stichproben und typischen Schwachstellen ein Bild.

Momentaufnahme. Ein Keller, der im trockenen Sommer trocken ist, kann im Winter feucht sein. Ein guter Bericht schreibt die Witterung und die Jahreszeit deshalb mit auf.

Keine Statik und keine Schadstoffanalytik. Für eine Tragwerksfrage braucht es einen Tragwerksplaner mit Berechnung, für Asbest oder polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe eine Probe mit Laborbefund. Ein Sachverständiger kann den Verdacht benennen, mehr nicht.

Keine rechtliche Prüfung. Ob eine Nutzung genehmigt ist, steht nicht im Zustandsbericht, sondern in der Bauakte — dazu Bauakte in Essen einsehen.

Wann er sich lohnt und wann nicht

Er lohnt sich bei Objekten mit Baujahr vor den Achtzigerjahren und ohne durchgehende Sanierungshistorie. Bei geerbten Immobilien, bei denen Du selbst nie gewohnt hast und schlicht nicht weißt, was verbaut ist. Wenn Du aus der Ferne verkaufst. Wenn in einer Erbengemeinschaft mehrere Beteiligte eine gemeinsame Faktenbasis brauchen. Wenn sichtbare Auffälligkeiten da sind — Risse, Flecken, ein muffiger Keller — und Du wissen willst, ob es harmlos ist. Und immer dann, wenn Du überlegst, vor dem Verkauf zu sanieren: Der Bericht sagt Dir, ob es überhaupt nötig ist, und ist der beste Ausgangspunkt für vergleichbare Handwerkerangebote, siehe Angebote vergleichen.

Er lohnt sich nicht bei einer jungen, durchsanierten Eigentumswohnung mit vollständiger Unterlagenlage — dort erzählen Protokolle und Rechnungen die Geschichte besser. Bei einem Objekt, das erklärtermaßen als Sanierungsfall mit deutlichem Abschlag angeboten wird, weil der Abschlag die Unsicherheit schon einpreist. Bei einem reinen Grundstücksverkauf, bei dem das Gebäude ohnehin abgerissen wird. Und er ersetzt keine Entscheidung: Ob Du sanierst oder mit Nachlass verkaufst, ist eine Rechenfrage — dazu Wann Du besser nicht sanierst und, für die günstigsten Maßnahmen, Bodenbeläge und Malerarbeiten.

Ein Beispiel für die Rechnung: In Rüttenscheid mit einem Immobilienrichtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter macht ein Prozent Kaufpreis bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung rund 2.630 Euro aus. Der Bericht kostet einen Bruchteil davon. Er muss also nur ein einziges Prozent Preisabschlag verhindern, um sich zu bezahlen — und in der Praxis geht es um deutlich mehr.

Fazit

Ein Zustandsbericht beschreibt Bauteil für Bauteil, was an Deiner Immobilie in welchem Zustand ist, und unterscheidet sich damit grundlegend vom Verkehrswertgutachten, das nach der Immobilienwertermittlungsverordnung einen Wert nach § 194 BauGB ermittelt. Er kostet als Größenordnung 700 bis 2.500 Euro, erstellt wird er von einem Bausachverständigen, idealerweise öffentlich bestellt und vereidigt über die Industrie- und Handelskammer für Essen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen zu Essen. Sein größter Nutzen liegt in der Verhandlung: Ein Käufer, der nichts weiß, rechnet mit dem schlechtesten Fall, und Unsicherheit kostet ein Vielfaches der tatsächlichen Instandsetzung. Sein zweiter Nutzen ist juristisch, weil offengelegte Feststellungen dem Vorwurf des arglistigen Verschweigens nach § 444 BGB den Boden entziehen. Seine Grenze ist die Oberfläche: keine zerstörenden Untersuchungen, keine Statik, keine Laborwerte, keine rechtliche Prüfung der Genehmigungslage.

Häufige Fragen

Was ist ein Zustandsbericht für eine Immobilie?

Eine geordnete Bestandsaufnahme durch einen Bausachverständigen, die Bauteil für Bauteil beschreibt, was vorhanden ist, in welchem Zustand es sich befindet und welcher Handlungsbedarf in welchem Zeitraum besteht — meist mit Fotos und Kostenrahmen.

Worin unterscheidet er sich vom Verkehrswertgutachten?

Der Zustandsbericht beantwortet die technische Frage nach dem Zustand, das Verkehrswertgutachten die wirtschaftliche Frage nach dem Wert nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung — beides macht ein Sachverständiger, aber für unterschiedliche Zwecke und zu sehr unterschiedlichen Preisen.

Was kostet ein Zustandsbericht?

Als Größenordnung 700 bis 1.400 Euro für eine Eigentumswohnung und 1.200 bis 2.500 Euro für ein Ein- oder Zweifamilienhaus; Feuchtemessung, Thermografie oder Bauteilöffnungen kosten extra, ebenso jede Schadstoffprobe mit Laboranalyse.

Wer darf einen Zustandsbericht erstellen?

Grundsätzlich jeder, denn „Sachverständiger“ ist nicht geschützt — achte deshalb auf eine öffentliche Bestellung und Vereidigung, in Essen über die Industrie- und Handelskammer für Essen, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen zu Essen, oder auf eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Welche Bauteile werden untersucht?

Dach mit Dachstuhl und Anschlüssen, Fassade und Balkone, Fenster und Außentüren, Keller und Gründung, Heizung und Warmwasser, Elektro, Sanitärleitungen, Innenausbau sowie Hinweise auf Schadstoffverdacht.

Ändert ein Zustandsbericht wirklich die Preisverhandlung?

Ja, weil ein Käufer ohne Informationen nicht mit dem wahrscheinlichen, sondern mit dem schlechtesten Fall rechnet — sobald belastbare Feststellungen mit Kostenrahmen vorliegen, verhandelt ihr über echte Beträge statt über Angstzuschläge.

Schützt mich der Bericht vor späteren Ansprüchen des Käufers?

Er schützt Dich davor, dass Dir etwas als arglistig verschwiegen vorgeworfen wird, denn Feststellungen, die im Bericht stehen und dem Käufer vor der Beurkundung vorlagen, sind offengelegt — genau daran scheitert sonst der Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB.

Gehört der Zustandsbericht in den Kaufvertrag?

Ja, als datierte Anlage mit dem Hinweis, dass er dem Käufer vor der Beurkundung vorlag — aber nicht als Beschaffenheitsvereinbarung, weil eine Garantie den Haftungsausschluss nach § 444 BGB ebenso aushebelt wie Arglist.

Öffnet der Sachverständige Wände oder Böden?

Nein, ein Zustandsbericht ist zerstörungsfrei und beurteilt nur, was sichtbar oder einfach zugänglich ist; Bauteilöffnungen musst Du ausdrücklich beauftragen, und die entstandenen Öffnungen anschließend wieder schließen lassen.

Kann der Bericht Asbest oder Schimmel sicher ausschließen?

Nein — der Sachverständige kann einen Verdacht benennen, etwa bei Faserzementplatten, alten Bodenklebern oder Bitumenbahnen, aber Gewissheit bringt erst eine Probe mit Laborbefund, die gesondert beauftragt und bezahlt wird.

Lohnt sich ein Zustandsbericht bei einer neuen Wohnung?

Meist nicht, denn bei einem jungen, durchsanierten Objekt mit vollständigen Unterlagen erzählen Protokolle, Rechnungen und Beschlüsse die Geschichte besser und günstiger als eine Begehung.

Wann sollte ich ihn beauftragen?

Bevor Du den Angebotspreis festlegst und bevor die erste Besichtigung stattfindet, denn nur dann kannst Du seine Ergebnisse in Preis, Exposé und Unterlagenmappe einarbeiten, statt mitten in der Verhandlung nachzuliefern.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: Gebäudemodernisierungsgesetz mit Anlage 7 sowie §§ 36, 105, §§ 632, 632a, 634, 634a, 640, 650b, 650c, 650i, 650l, 650m, 442, 438, 444, 341 BGB, §§ 312b, 355, 356 BGB, § 1 Abs. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, §§ 35a, 35c EStG, § 1 Abs. 1, § 6 und Anlage A Handwerksordnung, § 194 BauGB. Auskunftsstellen: Handwerkskammer Düsseldorf mit der Handwerksrolle, Kreishandwerkerschaft Essen, IHK für Essen, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen. Kostenangaben sind Größenordnungen, keine Angebote. Förderprogramme des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle und der KfW ändern sich – vor Auftragsvergabe prüfen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.