Was du vor dem Verkauf NICHT sanieren solltest

Eine Wohnung in Steele, Besichtigungstermin. Die Küche ist neu, Fronten in Hochglanz-Anthrazit, Griffe bündig, Arbeitsplatte in Stein. Der Interessent geht hindurch, ohne stehen zu bleiben, und fragt im Flur: „Und was ist mit den Steigleitungen?“ Vierzehntausend Euro sind gerade in einen Raum geflossen, über den niemand ein Wort verliert. Warum kommt Geld, das man vor dem Verkauf ausgibt, so selten zurück?

Der Denkfehler: Wert entsteht nicht durch Ausgaben

Ein Käufer zahlt nicht für das, was Du investiert hast. Er zahlt für das, was ihm die Immobilie wert ist — und diesen Wert deckelt in erster Linie die Lage. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen veröffentlicht dazu Immobilienrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche: Steele liegt bei 2.050 Euro, Katernberg bei 1.900, Bredeney bei 3.300. Diese Spanne von 1.400 Euro je Quadratmeter kannst Du mit keiner Küche und keinem Bad überbrücken.

Daraus folgt eine harte Regel: Je weiter oben eine Immobilie in ihrem Stadtteil schon liegt, desto weniger bringt jeder weitere investierte Euro. Wer eine ordentliche Wohnung in einem mittleren Lagen-Segment auf Neubauniveau bringt, produziert einen Preis, den der Markt dort nicht bezahlt. Das ist kein Pessimismus, das ist der Grund, warum Verkäufer und Käufer so oft aneinander vorbeireden.

Die neue Küche

Eine Küche ist Geschmack, Körpergröße und Kochgewohnheit in Möbelform. Genau deshalb bewerten Käufer sie schlecht: Da stehen Fronten, die niemand ausgesucht hat, ein Herd, den niemand wollte, und Maße, zu denen der eigene Kühlschrank nicht passt. Von 12.000 bis 15.000 Euro Einbaukosten kommt am Markt erfahrungsgemäß ein Bruchteil zurück — und in Wohnungen wird die Küche häufig ohnehin separat verhandelt oder abgelöst.

Sinnvoll ist die Küche nur in einem Fall: wenn gar keine da ist und die Räume dadurch unbewohnbar wirken. Dann reicht eine schlichte, helle, kleine Zeile. Alles darüber ist ein Geschenk an den Käufer.

Das Komplettbad kurz vor dem Verkauf

Ein Bad kostet je nach Größe und Ausstattung grob 15.000 bis 25.000 Euro und braucht drei bis sechs Wochen Bauzeit. Wer das kurz vor dem Verkauf macht, zahlt für zwei Dinge, die ihm nichts bringen: für eine Auswahl an Fliesen, Armaturen und Wannen, die der Käufer selbst getroffen hätte, und für Zeit, in der die Immobilie nicht am Markt ist.

Es gibt Ausnahmen, und die sind eng. Ein Bad ohne Dusche, ein Bad mit defekter Abdichtung oder ein Bad, in dem sichtbar Wasser durchgelaufen ist, blockiert die Vermarktung. Dann geht es aber nicht um ein neues Bad, sondern um eine Reparatur: Fugen, Silikon, ein tropfender Anschluss, ein Spritzschutz. Das kostet ein paar hundert Euro und nimmt die Frage aus dem Raum.

Sehr individuelle Gestaltung

Alles, was stark nach einer bestimmten Person aussieht, verkleinert den Kreis der Interessenten. Dunkelrote Wände, ein Wanddurchbruch, der aus zwei Zimmern eines macht, ein eingebautes Aquarium, eine Sauna im Keller, Designerböden mit starker Maserung. Für die einen ist das ein Argument, für die meisten ein Rückbauposten. Und ein kleinerer Interessentenkreis bedeutet weniger Nachfrage, längere Vermarktung und am Ende einen niedrigeren Preis.

Der Grundriss ist der Sonderfall, bei dem es richtig teuer wird: Aus vier Zimmern drei zu machen, kostet Geld und nimmt der Wohnung eine Nutzungsmöglichkeit, die viele Käufer brauchen. Rückgängig machen kann das nur, wer noch einmal baut.

Der Dachausbau ohne Genehmigung

Das ist der teuerste Punkt dieser Liste, weil er drei Probleme gleichzeitig erzeugt. Erstens rechtlich: Ein Aufenthaltsraum ohne Genehmigung ist ein ungenehmigter Zustand, den die Bauaufsicht untersagen und im Extremfall zurückbauen lassen kann. Zweitens wirtschaftlich: Die Bank bewertet in aller Regel nur genehmigte Wohnfläche — der Käufer bekommt für die schönen Quadratmeter unter dem Dach also keine Finanzierung. Drittens haftungsrechtlich: Wenn Du die Fläche im Exposé mitzählst, ist das eine Angabe zur Beschaffenheit, und dafür haftest Du auch dann, wenn im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss steht.

Der richtige Weg ist nicht, den Ausbau vor dem Verkauf noch schnell zu machen, sondern die Bauakte anzusehen und den Zustand zu klären. Wie Du an sie kommst, steht unter Bauakte in Essen. Ist der Ausbau alt und nicht genehmigt, gehört das offen ins Gespräch — mit der Fläche, die als Wohnfläche zählt, und der Fläche, die es nicht tut.

Die halbfertige Baustelle

Ein unrenoviertes Haus ist für einen Käufer eine Rechenaufgabe. Ein halbfertiges Haus ist ein Risiko, und Risiken werden härter bepreist als Kosten. Die Gründe sind konkret: Niemand weiß, ob die begonnenen Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden. Für Leistungen fremder Handwerker gibt es keine Gewährleistung gegenüber dem neuen Eigentümer. Offene Elektroinstallationen sind ein Sicherheitsthema. Und Banken finanzieren einen Rohbauzustand zurückhaltender als ein bewohnbares Haus.

Deshalb der Rat: Entweder eine Maßnahme sauber zu Ende bringen — oder gar nicht anfangen. Wenn Geld oder Kraft nicht reichen, ist der Verkauf im Ist-Zustand fast immer das bessere Ergebnis. Den Ablauf dafür beschreibe ich unter Ablauf des Immobilienverkaufs.

Die energetische Vollsanierung

Eine komplette energetische Sanierung eines Einfamilienhauses — Hülle, Fenster, Heizung, Lüftung — bewegt sich schnell zwischen 80.000 und 150.000 Euro. Der Preisaufschlag am Markt bleibt in aller Regel darunter, und zwar aus einem Grund, den viele Verkäufer übersehen: Der Käufer, der selbst saniert, bekommt die Förderung. Wer vor dem Verkauf saniert, nimmt ihm diesen Vorteil weg — und der Käufer rechnet ihn im Preis wieder heraus.

Dazu kommen Zinsen auf das eingesetzte Kapital, Monate ohne Vermarktung und das Risiko, dass Dein Geschmack bei Fenstern, Fassade und Technik nicht der des Käufers ist. Wirtschaftlich sinnvoll bleiben die kleinen energetischen Maßnahmen mit kurzer Amortisation, die ohnehin fällig sind: die Dämmung der obersten Geschossdecke, für die das Gebäudemodernisierungsgesetz einen Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin verlangt, die Dämmung der Heizungsrohre im Keller und der hydraulische Abgleich. Was das für den Energieausweis bedeutet, ist eine eigene Rechnung: Beim Bedarfsausweis wirken Maßnahmen sofort, beim Verbrauchsausweis erst mit den nächsten Abrechnungen.

Was stattdessen wirkt

Die Maßnahmen mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung sind unspektakulär und kosten zusammen weniger als eine Badewanne.

Zum letzten Punkt: Vollständig heißt Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Baubeschreibung, Energieausweis, bei Wohnungseigentum zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnungen, dazu Nachweise über Wartungen und Reparaturen. Was die Beschaffung kostet und wo sie hingehört, steht unter Kosten beim Immobilienverkauf; wie Du beim Entrümpeln kalkulierst, unter Entrümpelung und ihre Kosten in Essen.

Offenlegen statt übertünchen

Der teuerste Fehler auf dieser Seite ist keine Investition, sondern eine Farbdose. Der feuchte Kellerfleck, der vor der Besichtigung überstrichen wird. Die Deckenstelle unter dem undichten Anschluss, frisch weiß. Das ist kein Verschönern, das ist aktives Verdecken — und es hebelt den Gewährleistungsausschluss aus, der in fast jedem Kaufvertrag steht.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, die die Mängelrechte des Käufers ausschließt oder beschränkt, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist setzt keine böse Absicht im umgangssprachlichen Sinn voraus: Es genügt, dass Du den Mangel kennst oder für möglich hältst und ihn trotz Offenbarungspflicht nicht nennst. Offenbarungspflichtig sind Mängel, die der Käufer bei einer üblichen Besichtigung nicht erkennen kann und die für seine Entscheidung wesentlich sind — Feuchtigkeit im Mauerwerk, ein ungenehmigter Ausbau, ein bekannter Schädlingsbefall, Streit in der Eigentümergemeinschaft, eine beschlossene Sonderumlage.

Kommt Arglist heraus, gilt zudem nicht die kurze Frist: Nach § 438 Abs. 3 BGB verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, also drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer den Mangel kennt. Der Rückabwicklungsanspruch kann Dich Jahre später erreichen, wenn das Geld längst ausgegeben ist. Wie eine saubere Offenlegung aussieht und was in die Anlage zum Kaufvertrag gehört, steht unter Mängel offenlegen; welche Fehler daneben am meisten kosten, unter Fehler beim Immobilienverkauf.

Und ganz praktisch: Ein offen benannter Mangel mit einem Handwerkerangebot daneben kostet Dich den Angebotsbetrag. Derselbe Mangel, vom Käufer selbst entdeckt, kostet Dich das Doppelte, weil er ab diesem Moment allem misstraut, was Du sonst gesagt hast.

Eine Rechnung zum Vergleich

Eine Eigentumswohnung in Steele, 78 Quadratmeter, gepflegt, aber nicht modernisiert. Der Immobilienrichtwert liegt bei 2.050 Euro je Quadratmeter, der realistische Marktwert im Ist-Zustand bei 148.000 Euro. Zwei Wege, gerechnet mit runden Zahlen.

Der entscheidende Wert steht in der vorletzten Zeile. Weg A verlangt vom Markt 2.154 Euro je Quadratmeter und liegt damit über dem Richtwert des Stadtteils — genau dort wird es zäh, und genau dort verhandelt der Käufer. Weg B bleibt darunter, verkauft schneller und kostet ein Zehntel. Wo Dein eigener Ansatzpunkt liegt, klärst Du am besten vorher: Angebotspreis finden.

Fazit

Vor dem Verkauf zahlt sich fast nichts aus, was Geschmack ist: Küche, Komplettbad, individuelle Gestaltung, energetische Vollsanierung. Der Grund ist immer derselbe — der Stadtteil deckelt den Preis, und der Käufer bewertet Deine Auswahl nicht so hoch wie Du. Ein ungenehmigter Dachausbau und eine halbfertige Baustelle sind die beiden Zustände, die aktiv Geld kosten, weil sie Risiko statt Kosten erzeugen. Was wirklich wirkt, kostet wenige tausend Euro: entrümpeln, reinigen, Kleinigkeiten reparieren, Licht, ein gepflegter Eingang und vollständige Unterlagen. Und was Du nicht reparierst, legst Du offen — denn nach § 444 BGB trägt ein arglistig verschwiegener Mangel jeden Gewährleistungsausschluss zu Grabe.

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Häufige Fragen

Bringt eine neue Küche beim Verkauf mehr Geld?

Selten, denn Küchen sind Geschmack, Maß und Kochgewohnheit; von 12.000 bis 15.000 Euro Einbaukosten kommt meist nur ein Bruchteil zurück, und in Wohnungen wird die Küche ohnehin häufig separat verhandelt.

Soll ich das Bad vor dem Verkauf noch erneuern?

In aller Regel nicht, weil ein Komplettbad 15.000 bis 25.000 Euro kostet, drei bis sechs Wochen Bauzeit bindet und der Käufer Fliesen und Armaturen selbst ausgewählt hätte — sinnvoll sind nur Reparaturen an Fugen, Silikon und undichten Anschlüssen.

Warum schadet eine sehr individuelle Gestaltung?

Weil sie den Kreis der Interessenten verkleinert: Dunkle Wandfarben, Wanddurchbrüche, Einbauten und ausgefallene Böden sind für die meisten Käufer ein Rückbauposten, und weniger Nachfrage bedeutet längere Vermarktung und einen niedrigeren Preis.

Was ist das Risiko bei einem nicht genehmigten Dachausbau?

Die Bauaufsicht kann die Nutzung untersagen, die Bank finanziert in aller Regel nur genehmigte Wohnfläche, und wenn Du die Fläche im Exposé mitzählst, haftest Du für diese Angabe trotz Gewährleistungsausschluss.

Ist eine angefangene Sanierung besser als gar keine?

Nein, eine halbfertige Baustelle drückt den Preis stärker als ein durchgehend unrenovierter Zustand, weil der Käufer nicht beurteilen kann, ob die begonnenen Arbeiten fachgerecht sind, für sie keine Gewährleistung hat und Banken einen solchen Zustand zurückhaltender finanzieren.

Lohnt sich eine energetische Vollsanierung vor dem Verkauf?

Meist nicht, denn der Marktaufschlag bleibt unter den 80.000 bis 150.000 Euro Einsatz, und der Käufer rechnet heraus, dass er die Förderung selbst hätte bekommen können, wenn er die Sanierung selbst beauftragt hätte.

Was wirkt stattdessen und was kostet es?

Entrümpeln für 800 bis 2.500 Euro, eine Grundreinigung inklusive Fenster für 400 bis 800 Euro, Kleinreparaturen für 300 bis 1.000 Euro, einheitliche warmweiße Leuchtmittel für unter 150 Euro und vollständige Unterlagen — zusammen weniger als eine Badewanne.

Darf ich einen feuchten Fleck vor der Besichtigung überstreichen?

Nein, das ist aktives Verdecken eines Mangels; nach § 444 BGB kannst Du Dich dann auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht mehr berufen, und der Käufer kann Jahre später noch Ansprüche stellen.

Wie lange kann mich ein verschwiegener Mangel verfolgen?

Bei arglistigem Verschweigen gilt nach § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist, also drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer den Mangel und die Umstände kennt — deutlich länger als die übliche Frist im Kaufvertrag.

Was gehört alles in die Offenlegung?

Alles, was der Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht erkennt und was für seine Entscheidung wesentlich ist: Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, ungenehmigte Bauteile, bekannte Schäden an Dach oder Leitungen, beschlossene Sonderumlagen und Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Immobilie verkaufen in Essen: der Wegweiser · Immobilienpreise in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: Gebäudemodernisierungsgesetz, Energieeinsparrecht des Bundes, Gefahrstoffverordnung, Bauordnung NRW, §§ 434, 437, 438, 444 BGB, § 35c EStG. Förderlogik: Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle sowie KfW – Programme und Sätze ändern sich, vor Auftragsvergabe prüfen. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Kostenangaben sind Größenordnungen, keine Angebote. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.