Was kostet eine Entrümpelung in Essen?

Drei Angebote liegen auf dem Küchentisch. Das erste nennt 1.400 Euro als Festpreis. Das zweite rechnet mit 65 Euro je Kubikmeter, geschätzt 40 Kubikmeter. Das dritte wirbt mit „ab 890 Euro inklusive Wertanrechnung“. Es geht um dieselbe Wohnung, dieselbe Etage, denselben Termin. Woher kommt der Unterschied, und welches der drei Angebote wird am Ende teuer?

Drei Preismodelle, drei ganz verschiedene Risiken

Übliche Größenordnungen am Markt: 30 bis 50 Euro netto je Mitarbeiter und Stunde, oder 35 bis 80 Euro je Kubikmeter je nach Abfallart. Mein Rat für eine komplette Wohnung ist eindeutig der Festpreis nach Besichtigung. Nur er verlagert das Risiko dorthin, wo es hingehört: zum Betrieb, der die Menge einschätzen kann.

Was eine Entrümpelung in Essen realistisch kostet

Die Spannen unten decken das ab, was ich in Essen tatsächlich sehe. Sie gelten für normal möblierte Objekte im Erdgeschoss oder mit Aufzug, ohne Schadstoffe, mit besenreiner Übergabe.

Umgerechnet auf die Fläche liegen die meisten Angebote zwischen 15 und 55 Euro je Quadratmeter. Ausschlaggebend ist nicht die Größe, sondern der Füllgrad.

Was den Preis treibt

• Etage ohne Aufzug. Jedes Stockwerk kostet Zeit. Üblich sind fünf bis zehn Prozent Zuschlag je Etage. Im Essener Altbaubestand, etwa in Rüttenscheid oder Frohnhausen, ist der vierte Stock ohne Aufzug keine Seltenheit.
• Halteverbotszone. Ohne Stellplatz vor der Tür wird jede Kiste dreißig Meter weit getragen. Die Zone kostet üblicherweise zwischen 80 und 150 Euro, gelegentlich mehr.
• Zufahrt und Abstand. Enge Hinterhöfe, Poller, verwinkelte Treppenhäuser, schmale Türen: Alles, was den Weg zum Fahrzeug verlängert, geht direkt in die Kalkulation ein.
• Schadstoffe. Der größte Einzelposten, siehe unten.
• Verwahrlosungsgrad. Schutzanzüge, Atemschutz, Ungeziefer, verklebte Böden, Geruch. Solche Objekte kosten leicht das Zwei- bis Dreifache, und der Betrieb braucht die passende Ausstattung.
• Termindruck. Wer „übermorgen“ sagt, zahlt einen Aufschlag. Wer drei Wochen Vorlauf gibt, bekommt den besseren Preis, weil der Betrieb den Termin in eine bestehende Tour legen kann.
• Zusatzarbeiten. Eine Einbauküche demontieren kostet meist 150 bis 400 Euro extra, Bodenbeläge herausreißen ebenfalls.

Schadstoffe: hier wird es richtig teuer

Asbest, Nachtspeicheröfen und alte Öltanks sind kein Fall für einen normalen Entrümpler. Sie brauchen einen Fachbetrieb mit Sachkundenachweis nach der Technischen Regel für Gefahrstoffe 519, kurz TRGS 519.

• Asbest. Fest gebundener Asbest wie Dach- oder Fassadenplatten kostet in der Demontage und Entsorgung etwa 40 bis 100 Euro je Quadratmeter. Schwach gebundener Asbest in Putzen, Klebern oder Dämmungen liegt bei 100 bis 200 Euro je Quadratmeter. Dazu kommen Deponiegebühren von rund 100 bis 300 Euro je Tonne, Spezialverpackung mit 30 bis 60 Euro je Big Bag und ein Schadstoffgutachten für 200 bis 600 Euro. Für Gebäude, die vor Oktober 1993 errichtet wurden, gilt inzwischen eine gesetzliche Asbestvermutung: Es wird unterstellt, dass Asbest vorhanden ist, bis das Gegenteil erkundet ist.
• Nachtspeicheröfen. Ein Fachbetrieb berechnet üblicherweise 100 bis 300 Euro je Ofen. Geräte mit Baujahr vor 1984 können Asbest enthalten, Geräte bis Juli 1987 künstliche Mineralfasern, Geräte bis Juni 2000 polychlorierte Biphenyle. Chromat steckt bis heute in den Speichersteinen. Die Geräte werden foliert abtransportiert und nur in abgesaugten Kabinen zerlegt. Sechs Öfen in einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind also schnell 1.200 bis 1.800 Euro zusätzlich.
• Öltank. Reinigung, Demontage und Entsorgung eines Kellertanks liegen meist im vierstelligen Bereich, abhängig von Größe und Zugang. Ein Tank, der nicht durch die Kellertür passt, muss vor Ort zerlegt werden.
• Farben, Lacke, Lösungsmittel, Leuchtstoffröhren. In haushaltsüblichen Mengen nimmt sie das Schadstoffmobil der EBE kostenfrei an, dauerhaft der Recyclinghof Altenessen in der Lierfeldstraße 49. Fallen ganze Regale voll an, rechnet ein Betrieb dafür ab.

Wichtig: Bauschutt und Asbest nimmt die EBE grundsätzlich nicht an. Beides läuft über private Containerdienste oder zertifizierte Fachbetriebe.

Was in einem seriösen Angebot stehen muss

• Festpreis nach Besichtigung, nicht „ab“-Preis und nicht „ca.“.
• Besenreine Übergabe ausdrücklich als geschuldete Leistung.
• Entsorgungsnachweis, also der Beleg, dass der Hausrat bei einer zugelassenen Stelle abgegeben wurde. Ohne diesen Beleg trägst Du als Auftraggeber das Risiko, wenn die Sachen im Wald landen.
• Wertanrechnung als bezifferte Zeile, nicht als Formulierung „Wertanrechnung erfolgt“.
• Klare Abgrenzung, was nicht enthalten ist: Halteverbot, Küchendemontage, Bodenbeläge, Schadstoffe.
• Termin, Dauer, Ansprechpartner und was passiert, wenn mehr Volumen anfällt als geschätzt.
• Rechnung mit Umsatzsteuerausweis und Bankverbindung. Keine Barzahlung ohne Rechnung.

Wie eine Wertanrechnung aussieht, die wirklich eine ist, steht ausführlich unter Haushaltsauflösung: der komplette Ablauf.

Woran Du unseriöse Anbieter erkennst

• Der Preis kommt am Telefon, ohne Besichtigung, und klingt auffällig günstig.
• Es gibt keine ladungsfähige Anschrift, nur eine Mobilnummer und ein Kontaktformular.
• Bar wird bevorzugt, eine Rechnung „kann später kommen“.
• Am Räumungstag heißt es plötzlich, es sei „viel mehr als besprochen“, und der Preis verdoppelt sich, während die Möbel schon im Lkw stehen.
• Die versprochene Wertanrechnung taucht in der Schlussrechnung nicht mehr auf.
• Ein Entsorgungsnachweis wird nicht angeboten oder als unnötig abgetan.

Der teuerste Fehler ist immer derselbe: erst räumen lassen, dann verhandeln. Ist die Wohnung leer, hast Du kein Druckmittel mehr. Lass Dir deshalb die Auftragsbestätigung vor dem ersten Handgriff unterschreiben.

Steuerlich absetzen: drei Wege, ein Grundsatz

Bei eigener Nutzung: haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG. Räumst Du die Wohnung, in der Du selbst wohnst, oder einen dazugehörenden Keller, kannst Du 20 Prozent der Kosten direkt von der Steuerschuld abziehen, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Für Handwerkerleistungen gilt ein eigener Topf von ebenfalls 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro. Wichtig: Begünstigt sind nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Reine Entsorgungsgebühren zählen nur mit, wenn sie Nebenleistung zur Räumung sind. Lass Dir deshalb die Arbeitskosten in der Rechnung gesondert ausweisen.

Beim Erbfall: Nachlassverbindlichkeit. Kosten für die Regelung und Verteilung des Nachlasses mindern nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG den steuerpflichtigen Erwerb. Ohne Einzelnachweis wird dafür ein Pauschbetrag von 15.000 Euro abgezogen, früher waren es 10.300 Euro. Für die meisten Erbfälle heißt das: Die Räumungskosten sind über die Pauschale ohnehin abgedeckt. Erst wenn Bestattung, Grabmal, Notar und Räumung zusammen deutlich darüber liegen, lohnt der Einzelnachweis mit allen Belegen.

Bei Vermietung: Werbungskosten. Räumst Du eine Wohnung, um sie wieder zu vermieten, sind die Kosten in voller Höhe Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das ist steuerlich der beste Fall, weil hier nicht 20 Prozent, sondern der volle Betrag wirkt.

Der Grundsatz, an dem alles hängt: § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG verlangt, dass Du eine Rechnung erhalten hast und die Zahlung auf das Konto des Erbringers erfolgt ist. Barzahlung ist damit steuerlich wertlos, auch mit Quittung. Wer 3.000 Euro bar zahlt, verschenkt bis zu 600 Euro Steuerermäßigung. Überweise, immer.

Was Räumen und Herrichten unterm Strich bringt

Die Frage ist selten „was kostet es“, sondern „lohnt es sich“. Drei Konstellationen aus Essen, durchgerechnet.

Eigentumswohnung in Frohnhausen, 68 m², voll möbliert

Unterschied: rund 12.400 Euro mehr, nachdem alle Kosten abgezogen sind. Der Aufwand lag bei knapp drei Wochen.

Reihenhaus in Steele, Pflegefall, stark abgewohnt

Unterschied: rund 37.200 Euro. Hier ist der Hebel am größten, weil Objekte in diesem Zustand fast nur noch Aufkäufer anziehen, und die kalkulieren jeden Mangel doppelt.

Etagenwohnung in Katernberg, 55 m², leer aber unrenoviert

Unterschied: rund 6.500 Euro. In günstigeren Lagen ist der absolute Hebel kleiner, prozentual bleibt er ähnlich. Wer die Zahlen für sein eigenes Objekt sehen will, findet den Marktüberblick unter Immobilien in Essen.

Zwei Essener Behördenwege, die Du früh anstoßen solltest

Halteverbotszone. Zuständig ist das Baustellenmanagement der Stadt Essen in der Alfredstraße 163, 45131 Essen. Der Antrag muss mindestens 15 Tage vor Beginn der Maßnahme gestellt werden, und die Schilder müssen mindestens 96 Stunden vor ihrer Gültigkeit stehen. Wer diese Vorlaufzeiten übersieht, hat am Räumungstag ein Team vor der Tür und keinen Stellplatz. Aufstellen und Abbauen übernehmen spezialisierte Verkehrssicherungsfirmen, viele Entrümpler organisieren das mit.

EBE. Der Sperrmüllservice der Entsorgungsbetriebe Essen ist für private Haushalte kostenfrei, aber auf eine haushaltsübliche Menge von etwa einem Kubikmeter je Termin und höchstens zwei Elektrogroßgeräte begrenzt. Die Expressabholung kostet 59,50 Euro. Erreichbar ist die EBE unter 0201 854-2222, das Kundenservicecenter sitzt in der Pferdebahnstraße 32. Für Restmengen nach der Räumung sind die Recyclinghöfe in Altenessen und Werden die günstigste Lösung, bezahlt wird dort bar.

Schätz Deine Kosten: Der Entrümpelungskosten-Schätzer läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Fazit

Der Preis einer Entrümpelung entsteht nicht aus der Quadratmeterzahl, sondern aus Füllgrad, Zugang und Schadstoffen. Für eine komplette Wohnung ist der Festpreis nach Besichtigung das einzige Modell, das Dich vor Nachforderungen schützt. Rechne für eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit 1.000 bis 2.500 Euro und für ein Einfamilienhaus mit Keller und Dachboden mit 3.500 bis 8.000 Euro, jeweils ohne Schadstoffe. Asbest und Nachtspeicheröfen sprengen jede dieser Spannen und gehören in die Hand eines Fachbetriebs nach TRGS 519. Und zahl niemals bar: Ohne Rechnung und Überweisung verlierst Du die Steuerermäßigung nach § 35a EStG komplett.

Häufige Fragen zu den Kosten einer Entrümpelung

Was kostet die Entrümpelung einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Essen?

Bei normaler Möblierung, Erdgeschoss oder Aufzug und ohne Schadstoffe liegen realistische Festpreise zwischen 1.000 und 2.500 Euro, was etwa 20 bis 28 Euro je Quadratmeter entspricht.

Festpreis, Kubikmeter oder Stunde: was ist besser?

Für eine komplette Wohnung der Festpreis nach Besichtigung, weil nur er das Mengenrisiko beim Betrieb belässt, während Stundensätze und Kubikmeterpreise das Risiko auf Dich verlagern.

Ist eine Wertanrechnung realistisch?

Nur dann, wenn der Betrieb die Wohnung besichtigt hat und die Anrechnung als bezifferte Zeile im Angebot steht, denn eine bloß angekündigte Wertanrechnung taucht in der Schlussrechnung erfahrungsgemäß nicht mehr auf.

Was kostet die Entsorgung von Nachtspeicheröfen?

Ein Fachbetrieb mit Sachkunde nach TRGS 519 berechnet üblicherweise 100 bis 300 Euro je Ofen, weil die Geräte je nach Baujahr Asbest, künstliche Mineralfasern oder polychlorierte Biphenyle enthalten können und Chromat bis heute in den Speichersteinen steckt.

Kann ich die Entrümpelung von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Wohnung mit 20 Prozent der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten bis höchstens 4.000 Euro nach § 35a EStG, bei Vermietung in voller Höhe als Werbungskosten und im Erbfall als Nachlassverbindlichkeit bei der Erbschaftsteuer.

Warum darf ich die Rechnung nicht bar bezahlen?

Weil § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG ausdrücklich eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Erbringers verlangt, sodass eine Barzahlung selbst mit Quittung steuerlich vollständig unbeachtlich bleibt.

Nimmt die EBE Bauschutt und Asbest an?

Nein, beides ist von der kommunalen Entsorgung ausgeschlossen und muss über einen privaten Containerdienst oder einen zertifizierten Fachbetrieb laufen.

Wie früh muss ich die Halteverbotszone beantragen?

Beim Baustellenmanagement der Stadt Essen in der Alfredstraße 163 mindestens 15 Tage vor Beginn, und die Schilder müssen zusätzlich mindestens 96 Stunden vorher aufgestellt sein.

Wer zahlt die Entrümpelung, wenn der Wohnungsinhaber verstorben ist?

Die Kosten sind eine Nachlassverbindlichkeit und damit von den Erben zu tragen, die dafür als Gesamtschuldner haften; die Einzelheiten stehen unter Wer zahlt die Entrümpelung nach einem Todesfall.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Räumung, Entrümpelung, Handwerker? Mein eigenes Handwerkernetz übernimmt das – vom Container bis zur besenreinen Übergabe. Beim Verkauf über mich koordiniere ich das komplett. Jetzt anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Geerbte Immobilie in Essen verkaufen · Makler für Essen und das Ruhrgebiet

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 563, 563a, 564, 580, 1943 ff., 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 35a EStG, § 10 ErbStG, § 74 SGB XII, Bestattungsgesetz NRW, TRGS 519. Entsorgung und Gebühren: Entsorgungsbetriebe Essen, Stadt Essen. Dies ersetzt kein Angebot eines Fachbetriebs. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.