Haushaltsauflösung: der komplette Ablauf

Zwei Wochen nach der Beerdigung stehst Du in der Wohnung Deiner Mutter. Auf dem Küchentisch liegt noch die Zeitung vom Todestag. Der Vermieter hat schon angerufen und nach der Kündigung gefragt, die Nachbarin hat den Zweitschlüssel, und im Schlafzimmerschrank liegen dreißig Jahre Kontoauszüge. Was jetzt zuerst? Die falsche Antwort auf diese Frage kostet in meiner Erfahrung mehr Geld als die ganze Räumung.

Drei Wörter, die nicht dasselbe bedeuten

Im Alltag werden Haushaltsauflösung, Entrümpelung und Wohnungsauflösung durcheinandergeworfen. Im Angebot macht der Unterschied mehrere tausend Euro aus.

Wer eine Entrümpelung bestellt und eine Haushaltsauflösung erwartet, bekommt die Kommode mit dem Sparbuch im Container. Sag also im ersten Telefonat klar, was Du willst.

Die Abfolge, die sich bei mir bewährt hat, lautet: Zugang und Schlüssel, Vollmachten, Fristen, Papiere, Wertsachen, Verteilung unter den Miterben. Entsorgt wird zuletzt.

Schritt 1: Zugang und Schlüssel

Wer darf überhaupt hinein? Bei einer Mietwohnung die Erben, weil der Mietvertrag auf sie übergeht. Der Vermieter darf die Wohnung weder öffnen noch räumen, auch wenn er das gelegentlich androht.

Zähl die Schlüssel, bevor irgendjemand anfängt: Wohnung, Haustür, Keller, Briefkasten, Garage, Gartentor. Fehlt einer und der Vermieter verlangt später den Austausch der Schließanlage, wird das teuer. Notiere auch, wer noch einen Schlüssel hat, etwa Nachbarin oder Pflegedienst, hol ihn zurück und quittiere das.

Schritt 2: Vollmachten und Legitimation

Fast alles, was Du in den nächsten Wochen erledigen musst, verlangt einen Nachweis. Drei Dokumente helfen dabei am meisten.

• Sterbeurkunde, mehrfach. Bank, Versicherung, Vermieter und Rentenversicherung wollen jeweils ein eigenes Exemplar. Beantrage beim Standesamt Essen gleich mehrere Ausfertigungen.
• Vorsorgevollmacht oder transmortale Vollmacht. Eine Vollmacht, die über den Tod hinaus gilt, ist Gold wert. Damit kommst Du an Konten und Verträge, ohne auf den Erbschein zu warten.
• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht, für Essen das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen und für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vor, brauchst Du fürs Grundbuch nach § 35 GBO oft keinen Erbschein.

Schritt 3: Fristen, die von selbst weiterlaufen

Nichts hält an, nur weil jemand gestorben ist. Das ist der teuerste Irrtum in dieser Phase.

Mietwohnung: Der Mietvertrag geht auf die Erben über. Nach § 564 BGB können Erben und Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, gerechnet ab der Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand nach § 563 BGB eingetreten ist. Wer den Monat verstreichen lässt, zahlt unter Umständen ein halbes Jahr Miete für leere Räume. Für Gewerberäume gilt der ähnlich gebaute § 580 BGB.

Eigentumswohnung: Hausgeld, Grundsteuer und Gebäudeversicherung laufen weiter. Melde Dich bei der Hausverwaltung und lass die Post umstellen. Für eine Eigentümerversammlung brauchst Du eine Vollmacht aller Miterben.

Wichtig: Räum nicht los, bevor Annahme oder Ausschlagung geklärt sind. Wer ausräumt und Möbel verkauft, verhält sich wie ein Erbe und nimmt die Erbschaft stillschweigend an. Wer am Ende die Rechnung trägt, steht unter Wer zahlt die Entrümpelung nach einem Todesfall.

Schritt 4: Papiere sichern, bevor jemand einen Container bestellt

Diesen Teil übernimmt kein Entrümpelungsbetrieb, und er entscheidet trotzdem über echtes Geld. Nimm zwei Umzugskartons und geh die Wohnung systematisch durch. Die wichtigen Papiere liegen erfahrungsgemäß nicht im Aktenordner, sondern in Küchenschubladen, Keksdosen und zwischen Buchseiten.

• Testament, Erbvertrag, handschriftliche Zettel mit letztem Willen
• Versicherungspolicen: Lebens-, Sterbegeld-, Unfall-, Hausrat-, Gebäude-, Haftpflichtversicherung
• Renten- und Pensionsbescheide, Sozialversicherungsnummer
• Kontoauszüge, Sparbücher, Depotauszüge, Bausparverträge, Schließfachkarten
• Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Energieausweis
• Mietvertrag mit Übergabeprotokoll und Nachweis über die Kaution
• Steuerunterlagen der letzten Jahre, weil noch eine Steuererklärung fällig wird
• Darlehensverträge, Ratenkäufe, offene Rechnungen, Mahnungen
• Verträge für Strom, Gas, Telefon und Abos, dazu Fotos, Briefe und Adressbücher

Computer und Handy gehören dazu, weil viele Verträge nur noch als E-Mail existieren. Einen fehlenden Grundbuchauszug bekommst Du beim Grundbuchamt in der Zweigertstraße, siehe Grundbuchauszug in Essen; alte Baupläne liegen bei der Stadt, siehe Bauakte einsehen in Essen.

Schritt 5: Wertgegenstände, und was ein Nachlassverwerter wirklich zahlt

Hier werden die meisten Erwartungen enttäuscht. Ein Ankäufer zahlt nicht den Wert des Stücks, sondern das, was er beim Weiterverkauf sicher erlöst, abzüglich Transport, Lagerung und Risiko.

• Gold und Silber werden nach Materialwert gerechnet, nicht nach Schönheit. Für Bruchgold gibt es einen Tageskurs, und den kannst Du selbst nachschlagen. Lass Dir das Gewicht vorrechnen.
• Schmuck, Münzen und Uhren haben die größte Spanne. Hier lohnt eine zweite Meinung.
• Möbel bringen fast nur dann Geld, wenn sie aus den fünfziger bis siebziger Jahren stammen und einen Namen haben. Eiche rustikal, Schrankwand und Polstergarnitur bringen nichts, sie kosten Entsorgung.
• Porzellan, Sammelteller, Bleikristall und Bücher sind in aller Regel wertlos, und genau dort liegt oft die größte Erwartung.
• Klaviere sind meistens ein Minusgeschäft, weil allein der Abtransport mehrere hundert Euro kostet. Werkzeug, Maschinen, Fahrräder und gute Teppiche gehen dagegen leichter weg als klassische Antiquitäten.

Fotografiere deshalb alles, was Dir wertvoll erscheint, bevor der erste Fremde die Wohnung betritt, und lass niemanden allein dort arbeiten, solange nicht gesichtet ist.

Schritt 6: Verteilen unter Miterben, ohne dass es kracht

Der Nachlass gehört bis zur Auseinandersetzung allen Erben gemeinsam, und über einzelne Gegenstände dürfen sie nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Niemand nimmt also einfach etwas mit, auch nicht den Ehering. Was Streit verhindert:

• Eine gemeinsame Liste mit Fotos aller Gegenstände, die jemand haben möchte
• Ein Termin in der Wohnung, an dem alle da sind, notfalls per Video zugeschaltet
• Reihum wählen statt diskutieren, die Reihenfolge wird ausgelost
• Wertvolles wird angerechnet und in Geld ausgeglichen, Kleinkram nicht
• Ein kurzes Protokoll, das alle unterschreiben

Streit entzündet sich fast nie am Geld, sondern an der Uhr des Vaters und am Gefühl, übergangen worden zu sein. Ein geordneter Ablauf nimmt dem den Boden. Was danach mit der Immobilie passiert, steht unter Erben und Immobilien.

Wertanrechnung: wann sie echt ist und wann sie ein Versprechen bleibt

Viele Betriebe werben damit, den Wert der Möbel gegen den Preis der Räumung zu rechnen. Das kann seriös sein, häufiger ist es ein Verkaufsargument ohne Substanz. Echt ist eine Wertanrechnung nur, wenn drei Dinge zusammenkommen:

• Der Betrieb hat die Wohnung vor dem Angebot besichtigt und die Anrechnung im Angebot beziffert.
• Der angerechnete Betrag steht als eigene Zeile im Festpreis, nicht als Fußnote wie „Wertanrechnung erfolgt“.
• Es ist geregelt, was passiert, wenn sich etwas als wertvoller herausstellt als gedacht.

Eine Anrechnung, die nur angekündigt und nicht beziffert wird, ist keine, sondern ein Mittel, um den Auftrag zu bekommen. Wer sie am Telefon verspricht, ohne je in der Wohnung gewesen zu sein, hat sie am Räumungstag regelmäßig vergessen. Wie ein sauberes Angebot aussieht, steht unter Was eine Entrümpelung in Essen kostet.

Sonderfälle, die den ganzen Plan verändern

Messie-Wohnung. Nicht die Menge ist das Problem, sondern die Bedingungen: Schutzausrüstung, Ungeziefer, verstopfte Fluchtwege, oft beschädigter Estrich unter der Schicht. Solche Aufträge werden nach Aufwand kalkuliert, die Besichtigung ist Pflicht, und der Preis liegt bei einem Vielfachen einer normalen Räumung.

Todesfall in der Wohnung, spät entdeckt. Kein Fall für eine normale Entrümpelung, sondern für eine Tatortreinigung mit entsprechender Qualifikation. Textilien, Estrich und teils Wandaufbauten müssen raus, die Entsorgung läuft über besondere Wege. Fass hier nichts selbst an.

Mietwohnung mit laufender Miete. Jeder Monat kostet echtes Geld aus dem Nachlass. Deshalb hat Vorrang, die Frist des § 564 BGB zu wahren und den Räumungstermin so zu legen, dass die Wohnung vor Mietende zurückgeht.

Verwahrlosung und Schimmel. Erst die Ursache klären, dann räumen. Wer die Möbel wegnimmt und neu tapeziert, versteckt den Mangel nur, und beim späteren Verkauf hebeln arglistig verschwiegene Mängel den Haftungsausschluss aus. Mehr dazu unter Fehler beim Hausverkauf.

Abmelden, umschreiben, weiterleiten

Diese Liste arbeitest Du am besten an einem einzigen Nachmittag ab, mit Sterbeurkunde und Kundennummern zur Hand.

• Strom und Gas: Zählerstand mit Foto ablesen, Datum notieren, Vertrag kündigen oder umschreiben. Ohne Ablesung schätzt der Versorger, und das geht selten zu Deinen Gunsten aus.
• Wasser und Heizung: laufen über Vermieter oder Verwaltung, Zwischenablesung anfordern.
• Telefon, Internet, Mobilfunk: Der Todesfall ist ein Sonderkündigungsgrund. Sterbeurkunde beilegen, Router zurückschicken, Beleg aufheben.
• Rundfunkbeitrag: Die Wohnung wird beim Beitragsservice mit Sterbeurkunde abgemeldet, entscheidend ist der Tag, ab dem sie nicht mehr genutzt wird.
• Renten- und Krankenversicherung, Pflegekasse, Sozialamt: zügig informieren, sonst müssen Überzahlungen zurück.
• Banken, Versicherungen, Vereine, Abos, Zeitungen, Fitnessstudio.
• Nachsendeauftrag bei der Post für mindestens sechs, besser zwölf Monate. Das ist die wirksamste Einzelmaßnahme, weil sich jeder vergessene Vertrag irgendwann per Brief meldet.

Entsorgung in Essen: was die EBE macht und was nicht

Erst jetzt kommt der Container. Zuständig sind in Essen die Entsorgungsbetriebe Essen, kurz EBE, mit dem Kundenservicecenter in der Pferdebahnstraße 32 in 45141 Essen, telefonisch unter 0201 854-2222.

• Sperrmüllservice: Für private Haushalte kostenfrei, aber nur in haushaltsüblicher Menge. Die EBE nennt dafür etwa einen Kubikmeter pro Termin, ungefähr eine Zimmereinrichtung, dazu höchstens zwei Elektrogroßgeräte. Für eine ganze Wohnung reicht das nicht. Die Expressabholung kostet 59,50 Euro je haushaltsübliche Menge.
• Recyclinghöfe: Der größte ist der Recyclinghof Altenessen, Lierfeldstraße 49, dienstags bis freitags von 7 bis 18 Uhr und samstags von 9 bis 18 Uhr, montags geschlossen. Dazu kommen der Recyclinghof Werden an der Laupendahler Landstraße 150, die Recyclingstation Ost an der Elisenstraße 76 und die Recyclingstation Süd/Ost an der Langenberger Straße 564. Bezahlt wird bar.
• Schadstoffe: Farben, Lacke, Lösungsmittel, Batterien, Leuchtstoffröhren, Feuerlöscher, Pflanzengifte, Chemikalien und Spraydosen mit Resten nimmt das Schadstoffmobil in haushaltsüblichen Mengen kostenfrei an; dauerhaft geht das am Recyclinghof Altenessen. Elektrokleingeräte bis 25 Zentimeter Kantenlänge kommen ebenfalls kostenfrei mit.
• Was die EBE nicht nimmt: Bauschutt, Asbest und Gewerbeabfall. Dafür brauchst Du einen privaten Containerdienst oder einen zertifizierten Fachbetrieb.

Checkliste zum Abhaken

• Schlüssel zählen und einsammeln, fehlende notieren
• Mehrere Sterbeurkunden besorgen, Vollmachten und Erbnachweis klären
• Kündigungsfrist nach § 564 BGB im Kalender markieren
• Papiere sichern, Computer und Handy einpacken
• Wertgegenstände fotografieren, listen und die Verteilung protokollieren
• Zwei bis drei Angebote mit Vor-Ort-Besichtigung einholen
• Festpreis, besenrein, Entsorgungsnachweis und Wertanrechnung schriftlich vereinbaren
• Halteverbotszone rechtzeitig beantragen
• Zählerstände ablesen und fotografieren
• Versorger, Telefon, Rundfunkbeitrag und Versicherungen abmelden
• Nachsendeauftrag einrichten
• Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellen, Kaution einfordern

Schätz Deine Kosten: Der Entrümpelungskosten-Schätzer läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Fazit

Eine Haushaltsauflösung ist kein Räumungsauftrag, sondern eine Reihenfolge. Wer Zugang, Vollmachten und Fristen zuerst klärt, danach Papiere und Wertsachen sichert, dann unter den Miterben verteilt und erst am Ende entsorgt, verliert weder Geld noch Unterlagen. Ein Container lässt sich nicht rückgängig machen. Halte die Monatsfrist nach § 564 BGB im Blick, denn jeder verlorene Monat Miete geht zulasten des Nachlasses. Und glaub einer Wertanrechnung nur, wenn sie beziffert im Angebot steht.

Häufige Fragen zur Haushaltsauflösung

Womit fange ich nach einem Todesfall in der Wohnung an?

Mit den Schlüsseln, den Vollmachten und den Fristen, danach mit den Papieren und den Wertsachen, und erst ganz zum Schluss mit der Entsorgung, weil sich jeder dieser Schritte nach dem Container nicht mehr nachholen lässt.

Wie lange habe ich Zeit, die Mietwohnung des Verstorbenen zu kündigen?

Nach § 564 BGB können Erbe und Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist.

Darf ich die Wohnung ausräumen, bevor der Erbschein da ist?

Rechtlich kannst Du das, wenn Du sicher Erbe bist, aber Du solltest es nicht tun, solange die Frage der Ausschlagung offen ist, weil das Ausräumen und Verwerten als stillschweigende Annahme der Erbschaft gewertet werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen Haushaltsauflösung und Entrümpelung?

Bei der Haushaltsauflösung wird gesichtet, sortiert und verwertet, bei der Entrümpelung geht alles ohne Ansehen des Inhalts in den Container, weshalb Du beim Auftrag ausdrücklich sagen musst, welche von beiden Leistungen Du willst.

Nimmt die EBE eine komplette Wohnungseinrichtung als Sperrmüll mit?

Nein, der kostenfreie Sperrmüllservice ist auf eine haushaltsübliche Menge von etwa einem Kubikmeter je Termin und höchstens zwei Elektrogroßgeräte begrenzt, für eine ganze Wohnung brauchst Du einen Containerdienst oder einen Entrümpelungsbetrieb.

Wohin mit Farben, Lacken und alten Leuchtstoffröhren in Essen?

Diese Stoffe nimmt das Schadstoffmobil der EBE in haushaltsüblichen Mengen kostenfrei an, dauerhaft kannst Du sie am Recyclinghof Altenessen in der Lierfeldstraße 49 abgeben.

Lohnt es sich, Möbel und Hausrat verkaufen zu lassen?

Nur selten, denn Ankäufer zahlen den sicheren Weiterverkaufswert abzüglich Transport und Risiko, sodass außer Edelmetall, Schmuck, Uhren, Werkzeug und einzelnen Designstücken der meiste Hausrat eher Entsorgungskosten verursacht als Erlös bringt.

Wer muss die Wohnung besenrein übergeben?

Die Erben, weil sie in den Mietvertrag eingerückt sind, weshalb besenrein ausdrücklich als Leistung im Angebot des Entrümplers stehen sollte statt als mündliche Zusage.

Was mache ich mit Post, die Monate später noch kommt?

Richte einen Nachsendeauftrag für mindestens sechs, besser zwölf Monate ein, weil sich vergessene Verträge, Rückzahlungen und offene Forderungen fast immer irgendwann per Brief melden.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Räumung, Entrümpelung, Handwerker? Mein eigenes Handwerkernetz übernimmt das – vom Container bis zur besenreinen Übergabe. Beim Verkauf über mich koordiniere ich das komplett. Jetzt anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 563, 563a, 564, 580, 1943 ff., 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 35a EStG, § 10 ErbStG, § 74 SGB XII, Bestattungsgesetz NRW, TRGS 519. Entsorgung und Gebühren: Entsorgungsbetriebe Essen, Stadt Essen. Dies ersetzt kein Angebot eines Fachbetriebs. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.