Wer zahlt die Entrümpelung nach einem Todesfall?

Der Anruf kommt meistens von der Hausverwaltung oder vom Vermieter: „Die Wohnung muss geräumt werden, wer macht das?“ Am Telefon steht dann jemand, der gerade seinen Vater verloren hat und noch gar nicht weiß, ob er überhaupt Erbe ist. Und trotzdem soll er jetzt einen Entrümpler beauftragen, der 4.000 Euro kostet. Genau an dieser Stelle werden die teuersten Fehler gemacht.

Der Grundsatz: Der Nachlass zahlt, also die Erben

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Damit gehen auch die Schulden über, und zwar nicht nur die alten, sondern auch die, die durch den Erbfall selbst entstehen: Bestattung, Räumung, Restmiete, offene Rechnungen. Solche Kosten heißen Nachlassverbindlichkeiten, und nach § 1967 BGB haftet der Erbe für sie.

Sind mehrere Erben da, kommt § 2058 BGB dazu: Sie haften als Gesamtschuldner. Für den Entrümpler heißt das, er kann sich einen von ihnen aussuchen und von diesem den vollen Betrag verlangen. Nicht ein Drittel von dreien, sondern alles von einem. Wer bezahlt hat, holt sich die Anteile bei den anderen über den Ausgleich unter Gesamtschuldnern nach § 426 BGB zurück, notfalls per Klage.

Mehrere Erben, und einer will nicht zahlen

Das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme. Drei Geschwister, einer wohnt weit weg, einer hat kein Geld, einer will „erst mal abwarten“. Rechtlich ändert das nichts: Der Gläubiger darf sich an jeden Einzelnen halten.

Was ich in solchen Fällen rate:

• Legt vor dem ersten Auftrag schriftlich fest, wer beauftragt, wer zahlt und wie ausgeglichen wird. Zwei Absätze reichen, unterschrieben von allen.
• Beauftragt möglichst gemeinsam. Wer allein unterschreibt, ist allein Vertragspartner des Entrümplers und muss sich das Geld hinterher holen.
• Zahlt aus dem Nachlasskonto, nicht aus der eigenen Tasche. Das erspart die spätere Diskussion, wer wem was schuldet.
• Hebt jede Rechnung auf. Die Räumungskosten mindern später den steuerpflichtigen Erwerb, und beim Ausgleich untereinander sind sie der einzige Beleg.

Ein wichtiger Zusatz: Notmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen. Wenn Wasser läuft oder das Dach offen ist, brauchst Du keine Zustimmung der anderen. Eine komplette Entrümpelung ist aber keine Notmaßnahme.

Wenn der Verstorbene Mieter war

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er läuft weiter, und die Frage ist nur, mit wem.

Eintrittsrecht nach § 563 BGB. Wer mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt in den Mietvertrag ein: zuerst Ehegatte oder Lebenspartner, dann Kinder, dann andere Haushaltsangehörige. Das gilt unabhängig davon, wer Erbe ist. Wer nicht eintreten will, kann das innerhalb eines Monats gegenüber dem Vermieter erklären. Waren mehrere Personen Mieter, wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB mit den übrigen fortgesetzt.

Wenn niemand eintritt: § 564 BGB. Dann setzt sich das Mietverhältnis mit den Erben fort. Sowohl die Erben als auch der Vermieter dürfen innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eingetreten ist. Für Gewerberäume gilt die entsprechende Regel des § 580 BGB.

Warum es eilt. Diese Monatsfrist ist die wichtigste Zahl der ganzen Seite. Wer sie verpasst, hängt an der normalen Kündigungsfrist, die je nach Mietdauer bis zu neun Monate betragen kann. Bei einer Wohnung in Steele mit 750 Euro Warmmiete sind sechs verlorene Monate 4.500 Euro, die aus dem Nachlass fließen und nie wieder zurückkommen. Deshalb gilt: erst kündigen, dann räumen, nicht umgekehrt.

Kaution und Nebenkostenabrechnung gehören übrigens ebenfalls zum Nachlass. Fordere die Kaution schriftlich an und lass Dir die Schlussabrechnung geben.

Wenn der Verstorbene Eigentümer war

Hier gibt es keine Kündigung, mit der man den Kostenlauf stoppen könnte. Alles läuft weiter, vom Todestag an, auf Rechnung der Erben:

• Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, einschließlich der beschlossenen Sonderumlagen. Rückstände des Verstorbenen kommen dazu.
• Grundsteuer, die vom Finanzamt und der Stadt weiter erhoben wird.
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Nicht kündigen, bevor verkauft ist. Ein leerstehendes Haus ohne Versicherung ist ein Risiko, das kein Nachlass tragen sollte.
• Verkehrssicherungspflicht. Schnee räumen, Bäume kontrollieren, lose Dachziegel sichern. Passiert etwas, haften die Erben.
• Darlehensraten, die weiterlaufen. Sprich früh mit der Bank.

Ein leerstehendes Haus kostet also jeden Monat Geld, auch wenn niemand darin wohnt. Das ist der sachliche Grund, warum ich bei geerbten Immobilien zur Eile rate. Was danach zu tun ist, steht im Überblick unter Erben und Immobilien.

Erbe ausgeschlagen: wer zahlt dann?

Die Ausschlagung ist nach § 1944 BGB binnen sechs Wochen zu erklären, gerechnet ab Kenntnis vom Anfall und vom Grund der Berufung. Sie muss nach § 1945 BGB zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden. Für Essen ist das Nachlassgericht das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52; für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken das Amtsgericht Essen, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Bei einem überschuldeten Nachlass kostet die Erklärung nur die Mindestgebühr von 30 Euro, weil der Geschäftswert nach Abzug der Verbindlichkeiten bei null liegt.

Wer ausschlägt, haftet für keine Nachlassverbindlichkeit mehr, also auch nicht für die Entrümpelung. Die Erbschaft fällt dann dem Nächstberufenen an. Das sind häufig die eigenen Kinder, oft minderjährig. Deshalb muss in der ganzen Familie und in der richtigen Reihenfolge ausgeschlagen werden.

Schlagen alle aus oder ist kein Erbe zu finden, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger. Er sichert und verwaltet den Nachlass und ist dann auch der richtige Ansprechpartner für Vermieter und Hausverwaltung. Findet sich am Ende niemand, erbt nach § 1936 BGB das Land Nordrhein-Westfalen. Der Fiskus kann die Erbschaft nicht ausschlagen, haftet aber nur mit dem, was tatsächlich im Nachlass ist. Für einen Vermieter heißt das im Klartext: Ist nichts da, bleibt er auf den Räumungskosten sitzen.

Die wichtige Klarstellung: Ausschlagen befreit nicht von der Bestattung

Das wird fast immer verwechselt. Die Erbenhaftung und die Bestattungspflicht sind zwei völlig verschiedene Dinge.

Nach § 8 des Bestattungsgesetzes Nordrhein-Westfalen sind für die Bestattung verpflichtet, in dieser Reihenfolge: Ehegatten, Lebenspartner, volljährige Kinder, Eltern, volljährige Geschwister, Großeltern und volljährige Enkelkinder. Das ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht der Angehörigen und hängt nicht daran, ob jemand Erbe ist. Wer ausschlägt, bleibt also bestattungspflichtig, wenn er in dieser Reihe steht.

Dazu kommen Fristen: Erdbestattung oder Einäscherung müssen innerhalb von zehn Tagen erfolgen, die Totenasche ist innerhalb von sechs Wochen beizusetzen. Kümmert sich niemand, veranlasst die Ordnungsbehörde die Bestattung und stellt die Kosten den Pflichtigen in Rechnung. Das wird nicht billiger, sondern teurer.

Wer die Kosten wirklich nicht tragen kann, stellt einen Antrag nach § 74 SGB XII beim Sozialamt. Übernommen werden die erforderlichen Kosten einer einfachen, würdigen Bestattung, soweit sie dem Verpflichteten nicht zuzumuten sind. Geprüft wird das Einkommen und Vermögen des Verpflichteten, nicht das des Verstorbenen. Der Antrag sollte früh gestellt werden, am besten bevor der Bestatter beauftragt wird.

Wenn der Nachlass überschuldet ist

Wer die sechs Wochen verpasst hat oder bewusst angenommen hat, haftet zunächst auch mit dem eigenen Vermögen. Es gibt aber drei Wege zurück:

• Nachlassverwaltung. Ein vom Gericht bestellter Verwalter befriedigt die Gläubiger aus dem Nachlass. Nach § 1975 BGB beschränkt sich die Haftung damit auf den Nachlass.
• Nachlassinsolvenz. Hat der Erbe Kenntnis von Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, muss er nach § 1980 BGB unverzüglich die Eröffnung beantragen. Tut er es nicht, haftet er den Gläubigern für den Schaden. Zuständig ist nach § 315 InsO das Insolvenzgericht am letzten allgemeinen Gerichtsstand des Verstorbenen, für Essener Erbfälle also das Amtsgericht Essen.
• Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB. Reicht der Nachlass nicht einmal für die Kosten eines Insolvenzverfahrens, kann der Erbe die Zahlung verweigern und muss den Nachlass nur zur Zwangsvollstreckung herausgeben. Das ist der praktisch häufigste Fall bei kleinen, verschuldeten Nachlässen.

Wichtig: Diese Instrumente schützen das Privatvermögen, verlängern aber die Ausschlagungsfrist nicht.

Die Reihenfolge, bevor Du einen Entrümpler beauftragst

Das ist der praktische Kern. Räumen ist eine Verfügung über den Nachlass, und wer den Nachlass wie ein Eigentümer behandelt, nimmt die Erbschaft nach § 1943 BGB stillschweigend an. Möbel verkaufen, den Hausrat verteilen, eine Entrümpelung in eigenem Namen beauftragen: All das kann als Annahme gewertet werden, und die Annahme ist unwiderruflich.

1. Überblick verschaffen. Grundbuchauszug, Kontostände, Restdarlehen, Wohngeldabrechnungen, offene Rechnungen. Reicht das Vermögen für die Schulden?
2. Entscheiden: annehmen oder ausschlagen. Sechs Wochen laufen ab Kenntnis. Bei Zweifeln lieber einen Fachanwalt für Erbrecht einschalten, das kostet weniger als eine falsche Entscheidung.
3. Bestattung regeln. Sie hängt nicht an der Erbenstellung, und die Fristen des Bestattungsgesetzes laufen unabhängig davon.
4. Fristen sichern. Kündigung nach § 564 BGB innerhalb eines Monats, Hausverwaltung informieren, Versicherungen weiterlaufen lassen.
5. Papiere und Wertsachen sichern. Wie das geht, steht unter Haushaltsauflösung: der komplette Ablauf.
6. Erst jetzt räumen lassen. Mit Festpreis, besenrein und Entsorgungsnachweis, siehe Was eine Entrümpelung in Essen kostet.

Wenn Du unsicher bist, ob der Nachlass werthaltig ist, kann eine belastbare Wertermittlung der Immobilie den Ausschlag geben. Ich mache das in Essen regelmäßig, gestützt auf die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses und Vergleichsverkäufe im Stadtteil, siehe Immobilien in Essen. Wie der Verkauf danach abläuft, steht unter Ablauf beim Hausverkauf.

Schätz Deine Kosten: Der Entrümpelungskosten-Schätzer läuft direkt im Browser, legt seine Formel offen und speichert nichts.

Fazit

Die Entrümpelung nach einem Todesfall zahlt der Nachlass, und das heißt: die Erben, nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Ein Gläubiger darf sich einen einzelnen Miterben aussuchen und von ihm alles verlangen; der Ausgleich untereinander ist danach Deine Sache. War der Verstorbene Mieter, entscheidet die Monatsfrist des § 564 BGB darüber, ob Du drei oder neun Monate Miete zahlst. War er Eigentümer, laufen Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung ungebremst weiter. Wer ausschlägt, ist die Nachlassschulden los, bleibt aber nach § 8 BestG NRW bestattungspflichtig, wenn er zu den genannten Angehörigen zählt. Und der wichtigste Satz zum Schluss: Kläre erst Annahme oder Ausschlagung, dann räume. Wer zuerst räumt, hat unter Umständen schon angenommen, ohne es zu wollen.

Häufige Fragen dazu, wer die Entrümpelung zahlt

Wer trägt die Kosten der Entrümpelung nach einem Todesfall?

Die Kosten sind eine Nachlassverbindlichkeit und damit von den Erben zu tragen, die nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner haften, sodass ein Gläubiger den vollen Betrag von einem einzelnen Miterben verlangen darf.

Was mache ich, wenn ein Miterbe seinen Anteil nicht zahlt?

Du zahlst zunächst und holst Dir die Anteile über den Ausgleich unter Gesamtschuldnern nach § 426 BGB zurück, weshalb Du jede Rechnung aufheben und die Beauftragung möglichst gemeinsam unterschreiben solltest.

Kann ich die Entrümpelung beauftragen, bevor ich weiß, ob ich erbe?

Besser nicht, denn das Verwerten und Räumen des Nachlasses kann nach § 1943 BGB als stillschweigende Annahme der Erbschaft gewertet werden, und die Annahme lässt sich nicht mehr zurücknehmen.

Muss ich als Erbe die Miete des Verstorbenen weiterzahlen?

Ja, weil das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt wird, weshalb die außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats die wichtigste Maßnahme überhaupt ist.

Wer darf in der Wohnung des verstorbenen Mieters bleiben?

Nach § 563 BGB treten Ehegatte, Lebenspartner, Kinder und andere Haushaltsangehörige in den Mietvertrag ein, und zwar unabhängig davon, wer Erbe geworden ist.

Bin ich nach einer Ausschlagung auch von der Bestattung befreit?

Nein, die Bestattungspflicht nach § 8 BestG NRW trifft Ehegatten, Lebenspartner, volljährige Kinder, Eltern, volljährige Geschwister, Großeltern und volljährige Enkelkinder unabhängig von der Erbenstellung.

Was passiert, wenn alle Erben ausschlagen?

Das Nachlassgericht bestellt einen Nachlasspfleger, und findet sich kein Erbe, erbt nach § 1936 BGB das Land, das allerdings nur mit dem tatsächlich vorhandenen Nachlassvermögen haftet.

Was tue ich, wenn der Nachlass überschuldet ist?

Innerhalb der sechs Wochen ausschlagen, und wenn diese Frist verstrichen ist, die Haftung über Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz nach § 1980 BGB oder die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB auf den Nachlass beschränken.

Übernimmt das Sozialamt die Bestattungskosten?

Auf Antrag nach § 74 SGB XII werden die erforderlichen Kosten einer einfachen Bestattung übernommen, soweit sie dem Verpflichteten nach seinem eigenen Einkommen und Vermögen nicht zuzumuten sind.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Räumung, Entrümpelung, Handwerker? Mein eigenes Handwerkernetz übernimmt das – vom Container bis zur besenreinen Übergabe. Beim Verkauf über mich koordiniere ich das komplett. Jetzt anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 563, 563a, 564, 580, 1943 ff., 1975 ff., 1990, 2058 BGB, § 35a EStG, § 10 ErbStG, § 74 SGB XII, Bestattungsgesetz NRW, TRGS 519. Entsorgung und Gebühren: Entsorgungsbetriebe Essen, Stadt Essen. Dies ersetzt kein Angebot eines Fachbetriebs. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.