Immobilie im Nachlass bewerten: was das Finanzamt ansetzt

Der Brief kommt Monate nach der Beerdigung, und darin steht eine Zahl, die niemand versteht. Das Finanzamt hat den Wert der geerbten Wohnung festgestellt, und er liegt deutlich über dem, was die Maklerin am Telefon gesagt hat. Wie kann das sein? Weil zwei völlig verschiedene Zahlen im Spiel sind. Und weil es ein Gesetz gibt, mit dem Du die eine gegen die andere austauschen kannst.

Zwei Werte für dieselbe Immobilie

Der Marktwert ist das, wofür Du die Wohnung verkaufen kannst. § 194 BauGB nennt ihn Verkehrswert: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage zu erzielen wäre. Das ist meine Baustelle.

Der Steuerwert heißt Grundbesitzwert und wird vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz berechnet. Zwar soll auch er den gemeinen Wert abbilden, § 177 Abs. 1 BewG sagt das ausdrücklich. Aber er entsteht in einem typisierten Verfahren mit Durchschnittswerten und Tabellen. Niemand betritt Deine Wohnung. Niemand sieht das Bad aus der Bauzeit.

Beide Zahlen dürfen auseinanderliegen, und sie tun es regelmäßig. Entscheidend ist: Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach dem Steuerwert. Wie sie sich daraus errechnet, steht unter Erbschaftsteuer berechnen.

Wer feststellt und wer festsetzt

Das sind zwei Ämter, und das verwirrt viele. Der Grundbesitzwert wird nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG gesondert festgestellt, und zwar nach § 152 Nr. 1 BewG von dem Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für eine Wohnung in Essen ist das also ein Essener Finanzamt, je nach Lage Essen-Süd, Essen-Nord oder Essen-Ost. Die Erbschaftsteuer selbst setzt danach das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt fest, für den Essener Bezirk ist das Finanzamt Essen-Süd.

Du bekommst also zwei Bescheide: erst den Feststellungsbescheid über den Wert, dann den Steuerbescheid. Hier steckt die Falle. Gegen den Wert hilft nur der Feststellungsbescheid. Wer diese Frist verstreichen lässt und erst beim Steuerbescheid protestiert, kommt zu spät.

Die drei Verfahren des Bewertungsgesetzes

§ 182 BewG ordnet jeder Immobilienart ein Verfahren zu. Du kannst es Dir nicht aussuchen.

Das Vergleichswertverfahren zieht nach § 183 Abs. 1 BewG Kaufpreise hinreichend ähnlicher Grundstücke heran, vorrangig die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise. Statt Einzelpreisen dürfen nach Absatz 2 auch Vergleichsfaktoren dienen, etwa je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist der Regelfall bei Essener Eigentumswohnungen.

Das Ertragswertverfahren rechnet mit der Miete. Vom Rohertrag nach § 186 BewG gehen die pauschalen Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG ab, dann der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts; der Rest wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der am Liegenschaftszinssatz und an der Restnutzungsdauer hängt. Liefert der Gutachterausschuss keine eigenen Zinssätze, gelten nach § 188 Abs. 2 BewG 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke, 4,5 und 5,0 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke und 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke. Die Richtung ist wichtig: Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Wert.

Das Sachwertverfahren fragt, was das Gebäude heute neu kosten würde, und zieht das Alter ab. Ausgangspunkt sind die Regelherstellungskosten aus Anlage 24, multipliziert mit Brutto-Grundfläche, Baupreisindex, Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor; dazu kommt der Bodenwert, und das Ganze wird mit einer Wertzahl nach § 191 BewG an den Markt angepasst. Welches Verfahren beim freien Verkauf passt, ist eine andere Frage, dazu mehr unter Bewertungsverfahren wählen.

Woher das Finanzamt seine Daten hat

Nicht aus eigener Marktkenntnis. Nach § 177 Abs. 2 BewG sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Daten anzuwenden: Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Bodenrichtwerte. In Essen kommen sie vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, dessen Geschäftsstelle beim Amt für Grundstücksmanagement und Wohnraumförderung sitzt.

Diese Daten sind stichtagsbezogen. Maßgeblich ist nach § 177 Abs. 2 Satz 3 BewG der letzte Stichtag vor dem Bewertungsstichtag, sofern er nicht mehr als drei Jahre zurückliegt; haben sich die Wertverhältnisse nicht wesentlich geändert, dürfen sie sogar länger verwendet werden. In einem fallenden Markt rechnet das Finanzamt also womöglich mit Zahlen aus einer besseren Marktphase.

Warum der pauschale Ansatz oft zu hoch liegt

Der wichtigste Satz des ganzen Themas steht in § 177 Abs. 4 BewG: Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden nicht berücksichtigt. Das Verfahren kennt also weder das Wohnrecht der Tante noch den Feuchtigkeitsschaden im Keller noch die Ölheizung, die keiner mehr repariert.

Dazu kommen drei technische Punkte, die alle in dieselbe Richtung wirken:

• Die Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum beträgt nach Anlage 22 achtzig Jahre. Je länger die Gesamtnutzungsdauer, desto länger die Restnutzungsdauer und desto höher der Wert.
• Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 BewG mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer. Ein hundert Jahre altes Haus wird also so behandelt, als habe es noch 24 Jahre vor sich, auch wenn es kernsaniert werden müsste.
• Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze wurden abgesenkt, was den Ertragswert rechnerisch anhebt.

Unterm Strich rechnet das Verfahren ein durchschnittliches Objekt. Wer ein durchschnittliches Objekt geerbt hat, fährt damit gut. Wer ein Haus mit dreißig Jahren Instandhaltungsstau geerbt hat, zahlt Steuer auf einen Zustand, den es nicht gibt.

Die Öffnungsklausel: § 198 BewG

Dagegen gibt es ein klares Werkzeug. § 198 Abs. 1 BewG: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Zwei Wege führen dorthin.

Weg eins, das Gutachten. Nach § 198 Abs. 2 BewG dient als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Hier muss ich deutlich sein: Meine Wertermittlung als Makler erfüllt das nicht.

Beim Gutachterausschuss in Essen können Eigentümer, Inhaber eines Rechts am Grundstück, Bevollmächtigte und Pflichtteilsberechtigte ein Gutachten beantragen. Die Gebühren richten sich nach der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung des Landes: Bei einem Wert bis eine Million Euro sind es 0,2 Prozent des ermittelten Werts zuzüglich 1.400 Euro, für eine Wohnung mit 250.000 Euro Wert also rund 1.900 Euro. Kommt Mehraufwand dazu, etwa wegen eines Wohnrechts, eines Erbbaurechts oder aufwändig zu ermittelnder Baumängel, wird die Zeit mit 27 Euro je angefangener Viertelstunde berechnet, höchstens jedoch 4.000 Euro.

Weg zwei, der Kaufpreis. Das ist der elegantere und meistens der bessere. § 198 Abs. 3 BewG lässt einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis als Nachweis genügen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Ein real gezahlter Preis schlägt jede Modellrechnung, und er kostet Dich keine zusätzliche Gebühr, weil Du ohnehin verkaufst.

Damit ist klar, warum es auf Tempo ankommt. Bewertungsstichtag ist der Todestag, das Fenster reicht ein Jahr davor und ein Jahr danach. Wer zwei Jahre wartet, verschenkt dieses Argument.

Belastungen: Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht

Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch drückt den Marktwert erheblich. Auf den Grundbesitzwert wirkt es zunächst gar nicht, denn § 177 Abs. 4 BewG lässt solche Belastungen außer Betracht. Berücksichtigt werden sie an anderer Stelle: Der Kapitalwert einer lebenslänglichen Last wird nach § 14 BewG mit einem Vervielfältiger aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts berechnet, wobei der Jahreswert nach § 16 BewG höchstens den durch 18,6 geteilten Grundbesitzwert betragen darf. Ob und wie sich das bei Dir auswirkt, hängt davon ab, wem das Recht zusteht. Das gehört in eine Steuerberatung. Was ein Wohnrecht beim Verkauf bedeutet, steht unter Verkauf mit Wohnrecht.

Beim Erbbaurecht rechnet das Gesetz getrennt: Nach § 192 BewG werden das Erbbaurecht nach § 193 BewG und das belastete Grundstück nach § 194 BewG gesondert bewertet. Wer nur den Boden geerbt hat, versteuert also nicht das Haus darauf.

Erklärungspflichten und Fristen

• Drei Monate: Jeder Erwerb ist nach § 30 Abs. 1 ErbStG binnen drei Monaten nach Kenntnis dem Finanzamt anzuzeigen. Gehört Grundbesitz zum Nachlass, gilt das nach § 30 Abs. 3 ErbStG auch dann, wenn ein notarielles Testament vom Gericht eröffnet wurde. Diese Anzeige wird am häufigsten vergessen.
• Mindestens ein Monat: Eine Erbschaftsteuererklärung kann das Finanzamt nach § 31 ErbStG verlangen, eine Feststellungserklärung für den Grundbesitzwert nach § 153 Abs. 1 BewG. Beide Fristen betragen mindestens einen Monat, die Feststellungserklärung ist grundsätzlich elektronisch zu übermitteln.
• Bei mehreren Erben wird der Wert nach § 151 Abs. 2 BewG der Erbengemeinschaft zugerechnet, und das Finanzamt kann die Erklärung auch von ihr verlangen.

Fristverlängerungen sind möglich, aber jemand muss sie beantragen. Wer nichts tut, bekommt eine Schätzung, und die fällt nicht zu Deinen Gunsten aus.

Beispielrechnung: eine Wohnung in Katernberg

Achtzig Quadratmeter in Katernberg, geerbt von einem Neffen. Der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf liegt dort bei 1.900 Euro je Quadratmeter, das Finanzamt setzt also rund 152.000 Euro an. Die Wohnung ist unrenoviert, Bad und Elektrik stammen aus der Bauzeit. Verkauft wird sie acht Monate nach dem Erbfall für 128.000 Euro.

4.800 Euro Unterschied, allein weil ein tatsächlich gezahlter Kaufpreis vorlag. Ein Gutachten hätte für dieselbe Korrektur rund 1.700 Euro gekostet, der Verkauf kostet nichts extra.

Warum es in schwächeren Essener Lagen richtig weh tut

Man würde vermuten, eine zu hohe Bewertung treffe vor allem teure Lagen. Meine Erfahrung ist das Gegenteil, und dafür gibt es einen sachlichen Grund. In Bredeney liegt der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland bei 710 Euro je Quadratmeter, in Katernberg bei 225 Euro. In Bredeney steckt also ein großer Teil des Werts im Boden, und der ist zustandsunabhängig: gleich viel wert, ob das Bad saniert ist oder nicht. In Katernberg steckt fast der ganze Wert im Gebäude. Genau dessen Zustand blendet § 177 Abs. 4 BewG aus. Prozentual weicht der typisierte Wert in schwächeren Lagen deshalb stärker nach oben ab.

Dazu kommt ein zweiter Effekt. Die Gutachtengebühr hat einen festen Sockel von 1.400 Euro. Bei einer Wohnung für 500.000 Euro ist das wenig, bei einer für 130.000 Euro viel. Erben in schwächeren Lagen scheuen das Gutachten deshalb, und ausgerechnet sie hätten es am nötigsten. Der Kaufpreisnachweis nach § 198 Abs. 3 BewG ist für sie der einzige bezahlbare Weg. Lebt der Eigentümer im Ausland und dauert der Verkauf deshalb länger, wird das Zeitfenster knapp: dazu Immobilie aus dem Ausland verkaufen und Auslandsvollmacht und Apostille.

Wo meine Zuständigkeit endet

Ich bin Immobilienmakler, kein Steuerberater, und ich darf Dich in Steuerfragen nicht beraten. Was hier steht, ist der Gesetzestext in verständlichen Worten plus eine Beispielrechnung nach Essener Richtwerten. Sobald es um Deinen Bescheid geht, um die Einspruchsfrist, um Vorschenkungen oder um die Behandlung eines Nießbrauchs, gehört ein Steuerberater an den Tisch. Meinen Teil trage ich bei: eine belastbare Einschätzung des Marktwerts, die Papiere aus Grundbuch und Bauakte, und beim Verkauf einen Kaufpreis, der als Nachweis nach § 198 Abs. 3 BewG taugt. Den Erbnachweis fürs Grundbuchamt behandelt Immobilie verkaufen ohne Erbschein.

Fazit

Steuerwert und Marktwert sind zwei verschiedene Zahlen, und die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Steuerwert. Er entsteht typisiert nach dem Bewertungsgesetz, im Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser, im Ertragswertverfahren für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke, im Sachwertverfahren als Auffanglösung. Weil § 177 Abs. 4 BewG Belastungen und Besonderheiten ausblendet, liegt dieser Wert bei schlechtem Zustand regelmäßig zu hoch. Dagegen hilft § 198 BewG: ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten Sachverständigen, oder ein tatsächlich erzielter Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Todestag. Angegriffen werden muss der Feststellungsbescheid über den Wert, nicht erst der Steuerbescheid. Und die Anzeige beim Finanzamt muss binnen drei Monaten raus, sobald Grundbesitz im Nachlass ist.

Häufige Fragen zur Bewertung einer geerbten Immobilie

Warum liegt der Wert des Finanzamts über dem, was ein Makler sagt?

Weil das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz typisiert rechnet und nach § 177 Abs. 4 BewG Belastungen und Besonderheiten wie Instandhaltungsstau ausdrücklich nicht berücksichtigt.

Welches Verfahren gilt für meine Eigentumswohnung?

Nach § 182 Abs. 2 BewG das Vergleichswertverfahren, ersatzweise das Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt.

Kann ich mich gegen den festgestellten Wert wehren?

Ja, aber gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert und innerhalb der dort genannten Frist, denn beim späteren Steuerbescheid ist der Wert bereits bindend.

Genügt die Wertermittlung meines Maklers als Nachweis?

Nein, § 198 Abs. 2 BewG nennt den Gutachterausschuss oder Sachverständige, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind.

Was kostet ein Gutachten des Gutachterausschusses in Essen?

Der Grundaufwand beträgt bei einem Wert bis eine Million Euro 0,2 Prozent des ermittelten Werts zuzüglich 1.400 Euro, bei einem Mehraufwand kommt eine Zeitgebühr von 27 Euro je angefangener Viertelstunde hinzu, höchstens jedoch 4.000 Euro.

Zählt ein tatsächlicher Verkauf als Nachweis?

Ja, nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und sich die Verhältnisse nicht geändert haben.

Senkt ein eingetragenes Wohnrecht den Steuerwert?

Den Grundbesitzwert selbst nicht, weil § 177 Abs. 4 BewG Belastungen ausblendet, berücksichtigt wird der Kapitalwert der Last an anderer Stelle, wobei der Jahreswert nach § 16 BewG gedeckelt ist.

Welches Finanzamt stellt den Wert fest?

Nach § 152 Nr. 1 BewG das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, während die Erbschaftsteuer für den Essener Bezirk beim Finanzamt Essen-Süd festgesetzt wird.

Bis wann muss ich mich beim Finanzamt melden?

Binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb, und wenn Grundbesitz zum Nachlass gehört, gilt diese Pflicht nach § 30 Abs. 3 ErbStG auch bei einem eröffneten notariellen Testament.

Was passiert, wenn ich die Feststellungserklärung nicht abgebe?

Dann schätzt das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen, und eine Schätzung fällt erfahrungsgemäß nicht zu Deinen Gunsten aus.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Eine geerbte Immobilie in Essen und niemand weiß, wo anfangen? Ich sortiere mit dir die Reihenfolge – Unterlagen, Bewertung, Verkauf – und arbeite auch mit Erbengemeinschaften. Unverbindlich anfragen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 10, 13, 19 Konsulargesetz, Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation, § 29 GBO, § 40 BeurkG, § 181 BGB, § 16a Geldwäschegesetz, §§ 48, 48b, 49, 50 EStG, § 19 AO, §§ 152, 177, 183–191, 198 BewG, GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen, Landgericht Essen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Finanzamt am Ort der Immobilie. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.