Immobilie aus dem Ausland verkaufen: der Ablauf

Der Anruf kommt meistens zu einer komischen Uhrzeit. Jemand sitzt in Toronto, in Alicante oder in Singapur, hat gerade eine Wohnung in Essen geerbt oder besitzt sie seit Jahren, und die Frage ist immer dieselbe: Muss ich dafür nach Deutschland fliegen? Die kurze Antwort lautet nein. Die lange Antwort ist diese Seite.

Was aus der Ferne geht und was nicht

Der ganze Verkauf lässt sich vom Ausland aus steuern. Nur an einer Stelle wird es förmlich, und diese Stelle bestimmt den Zeitplan.

Ohne Dich vor Ort geht: Bewertung, Unterlagen, Fotos und Grundriss, Vermarktung, Besichtigungen, Preisverhandlung. Das mache ich ohnehin. Nicht ohne Dich geht: die Beurkundung des Kaufvertrags und die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht nach § 311b Abs. 1 BGB die notarielle Beurkundung, und die Auflassung muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Anwesend sein muss dabei aber nicht zwingend Du selbst. Es genügt jemand, der Dich vertritt.

Eine Beurkundung per Videokonferenz hilft hier übrigens nicht weiter. Das notarielle Online-Verfahren nach § 16a BeurkG ist nur zulässig, soweit ein Gesetz es ausdrücklich erlaubt, und für Grundstückskaufverträge ist es das derzeit nicht.

Die Unterlagen: fast alles kommt per Post oder Mail

Der Papierkram ist die Stelle, an der aus der Ferne am meisten Zeit verloren geht, wenn niemand ihn vorher einsammelt. Für eine Essener Immobilie brauchst Du im Kern das Grundbuch, die Bauakte, bei einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Gemeinschaft und einen Energieausweis.

• Grundbuchauszug: beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen, Zweigertstraße 52. Für Kettwig, Werden, Heidhausen und Fischlaken ist das Amtsgericht Essen zuständig, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele. Details stehen unter Grundbuchauszug in Essen.
• Bauakte: über die Bauaktensicht der Stadt Essen, zuständig ist das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster. Wie das läuft, steht unter Bauakte in Essen.
• WEG-Unterlagen: Teilungserklärung, die letzten Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnungen. Die kommen von der Hausverwaltung.
• Erbnachweis, falls Du geerbt hast. Ob Du dafür einen Erbschein brauchst, klärt Immobilie verkaufen ohne Erbschein.

Für all das reicht eine schriftliche Vollmacht an mich oder an den Notar. Nur der Erbnachweis und die Grundbucherklärungen brauchen die strenge Form, um die es gleich geht. Die vollständige Liste findest Du unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Vier Wege zum Notartermin

Der Weg über die Vollmacht ist der übliche. Konsularurkunden stehen nach § 10 Abs. 2 des Konsulargesetzes den Urkunden eines deutschen Notars gleich, rechtlich ist das die sauberste Variante. Nur beurkundet nicht jede deutsche Auslandsvertretung alles, manche beurkunden Vollmachten gar nicht. Was in eine solche Vollmacht hineingehört und wie die ausländische Urkunde in Deutschland verwendbar wird, steht ausführlich unter Auslandsvollmacht und Apostille.

Wenn die Vollmacht am Terminstag noch fehlt

Das passiert öfter, als man denkt: Der Käufer hat die Finanzierung, der Termin steht, aber Deine Vollmacht hängt noch in der Post. Dafür gibt es einen eingeübten Notbehelf. Jemand erscheint als vollmachtloser Vertreter und schließt den Vertrag in Deinem Namen ab, ohne Vertretungsmacht zu haben. Nach § 177 Abs. 1 BGB hängt die Wirksamkeit dann von Deiner Genehmigung ab, und diese Genehmigung wirkt nach § 184 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück.

Zwei Dinge musst Du dabei wissen. Erstens: Bis zur Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam, es passiert also noch nichts, keine Zahlung, keine Vormerkung. Zweitens: Für das Grundbuchamt genügt keine formlose Zustimmung. § 29 GBO verlangt, dass die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Deine Genehmigung muss also öffentlich beglaubigt sein, notfalls wieder über ein Konsulat oder einen ausländischen Notar mit Apostille. Damit hast Du den Umweg nur verschoben, nicht gespart. Ich rate deshalb immer dazu, die Vollmacht vorher fertig zu haben.

Wie der Kaufpreis zu Dir kommt

Beim normalen Verkauf zahlt der Käufer direkt auf das Konto des Verkäufers, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt hat. Das funktioniert auch ins Ausland. Innerhalb des einheitlichen Euro-Zahlungsraums ist eine Überweisung auf ein ausländisches Konto technisch nichts Besonderes.

Schwieriger wird es außerhalb davon. Manche Banken halten große Auslandsüberweisungen tagelang zurück, und Wechselkurs und Gebühren können vierstellig werden. Deshalb rate ich fast immer, ein deutsches Konto zu behalten oder zu eröffnen und die Weiterleitung selbst zu steuern.

Die Alternative ist das Notaranderkonto. Der Notar nimmt Geld nach § 57 Abs. 2 BeurkG nur entgegen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, und führt es nach § 58 BeurkG auf einem Sonderkonto bei einer inländischen Bank. Kostenlos ist das nicht: Für die Verwahrung fällt eine volle Gebühr nach Nummer 25300 des Kostenverzeichnisses an, bei 300.000 Euro Auszahlungsbetrag sind das 635 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Dafür löst es ein Problem gleich mit. Bargeld ist beim Immobilienkauf nach § 16a Abs. 1 GwG ohnehin verboten, und die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass unbar gezahlt wurde. Läuft das Geld über das Anderkonto, gilt dieser Nachweis nach § 16a Abs. 5 GwG als erbracht. Bei einer Zahlung von einem ausländischen Konto aus, für die keine schlüssige Bankbestätigung zu bekommen ist, kann das den Ausschlag geben.

Steuern, solange die Wohnung noch vermietet ist

Wer im Ausland lebt und in Deutschland eine Immobilie vermietet, ist hier beschränkt steuerpflichtig. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG zählt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den inländischen Einkünften, wenn das unbewegliche Vermögen im Inland liegt. Es gibt also eine deutsche Steuererklärung, unabhängig davon, wo Du wohnst.

Eine Besonderheit übersehen viele: Den Grundfreibetrag bekommst Du nicht. Nach § 50 Abs. 1 Satz 2 EStG wird das zu versteuernde Einkommen bei beschränkt Steuerpflichtigen um den Grundfreibetrag erhöht, im Ergebnis wird also vom ersten Euro an besteuert. Werbungskosten darfst Du abziehen, aber nur soweit sie mit den inländischen Einkünften zusammenhängen.

Ein Punkt noch für alle, die vor dem Verkauf renovieren lassen: Wer mehr als zwei Wohnungen vermietet, muss nach § 48 Abs. 1 EStG von der Handwerkerrechnung 15 Prozent Bauabzugsteuer einbehalten. Das entfällt, wenn der Handwerker eine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorlegt oder die Rechnungssumme im Jahr unter 5.000 Euro bleibt.

Steuern beim Verkauf selbst

Auch der Verkauf ist erfasst. § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG rechnet private Veräußerungsgeschäfte mit inländischen Grundstücken zu den inländischen Einkünften. Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheidet dann § 23 EStG, und zwar nach denselben Regeln wie bei einem Verkäufer, der in Essen wohnt: Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen mehr als zehn Jahre liegen, sonst ist der Gewinn steuerpflichtig. Ausgenommen sind Immobilien, die durchgehend selbst bewohnt wurden, oder die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden.

Für Erben ist das oft die gute Nachricht des ganzen Vorgangs. Bei unentgeltlichem Erwerb wird Dir nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Die zehn Jahre laufen also ab dem Tag, an dem Deine Eltern gekauft haben, nicht ab dem Todestag. Hatten sie die Wohnung lange, kannst Du sofort steuerfrei verkaufen.

Was Deutschland beim Verkauf nicht macht: einbehalten. Anders als etwa Spanien kennt das deutsche Recht keine Quellensteuer auf den Kaufpreis eines ausländischen Verkäufers. Der volle Betrag wird ausgezahlt, die Steuer wird erst später veranlagt. Das ist bequem und gefährlich zugleich, denn das Geld ist dann schon weg. Leg den Betrag zur Seite, bis die Frage geklärt ist.

Das Doppelbesteuerungsabkommen ändert daran wenig

Viele hoffen, das Abkommen mit ihrem Wohnsitzstaat nehme Deutschland das Besteuerungsrecht. Bei Immobilien ist das Gegenteil der Fall. Die deutschen Abkommen folgen dem Muster der OECD, und dort gilt das Belegenheitsprinzip: Nach Artikel 6 des Musterabkommens dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem es liegt, und Artikel 13 Abs. 1 stellt Veräußerungsgewinne genauso. Das Grundstück liegt in Essen, also besteuert Deutschland. Dein Wohnsitzstaat rechnet die deutsche Steuer dann meist an oder stellt die Einkünfte frei. Welche Methode gilt, steht in Deinem Abkommen und gehört auf den Tisch eines Steuerberaters.

Wer in Essen zuständig ist

Die Zuständigkeit folgt der Immobilie, nicht Deiner Adresse. Hast Du keinen Wohnsitz in Deutschland, ist nach § 19 Abs. 2 AO das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk Dein Vermögen liegt, also das Finanzamt am Ort der Wohnung. In Essen sind das die Finanzämter Essen-Süd, Essen-Nord und Essen-Ost, je nach Lage des Objekts, also je nachdem, ob die Wohnung in Rüttenscheid oder in Steele liegt. Für die Erbschaftsteuer ist der Bezirk beim Finanzamt Essen-Süd zusammengefasst. Und wenn das Finanzamt für Erbschaftsteuerzwecke den Wert der Immobilie feststellen muss, tut das nach § 152 Nr. 1 BewG ebenfalls das Finanzamt am Ort des Grundstücks. Was dort genau angesetzt wird, steht unter Immobilie im Nachlass bewerten und unter Erbschaftsteuer berechnen.

Das Grundbuch führt das Amtsgericht Essen. Der Notar reicht die Urkunden dort ein, Du hast damit nichts zu tun. Eingetragen wird der Käufer aber erst, wenn das Finanzamt nach § 22 GrEStG bescheinigt hat, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent zahlt in Nordrhein-Westfalen üblicherweise der Käufer.

Die Reihenfolge, die ich empfehle

Der wichtigste Rat steckt in Schritt drei und vier. Die Vollmacht ist der lange Weg, nicht der Verkauf. Beglaubigung, Apostille und Übersetzung dauern zusammen oft mehrere Wochen und lassen sich nicht beschleunigen, wenn ein Käufer plötzlich Tempo macht. Wer sie erledigt, bevor die Wohnung online geht, verliert später keinen Tag. Der übrige Ablauf steht unter Ablauf beim Hausverkauf, die Zeitschiene unter Dauer eines Hausverkaufs, und wie ich zu einer belastbaren Zahl komme, unter Bewertungsverfahren wählen.

Fazit

Vom Ausland aus eine Essener Immobilie zu verkaufen ist Routine, wenn zwei Dinge früh geklärt sind: die Form der Vertretung beim Notar und der Weg des Geldes. Der Kaufvertrag braucht die Beurkundung, aber nicht zwingend Dich, und die Vollmacht dafür ist der zeitkritische Teil, nicht der Verkauf. Steuerlich bleibt Deutschland zuständig, weil bei Immobilien das Belegenheitsprinzip gilt: Vermietung und Verkauf werden hier erfasst, den Grundfreibetrag gibt es nicht, und einbehalten wird nichts, weshalb Du die Steuer selbst zurücklegen musst. Zuständig ist das Finanzamt am Ort der Immobilie, das Grundbuch führt das Amtsgericht Essen. Alles Übrige, von den Unterlagen bis zur Übergabe, lässt sich aus jeder Zeitzone erledigen.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf aus dem Ausland

Muss ich für den Notartermin nach Deutschland kommen?

Nein, es genügt, wenn ein Bevollmächtigter für Dich erscheint, denn der Kaufvertrag muss zwar nach § 311b BGB beurkundet werden, aber die Beurkundung setzt nicht Deine persönliche Anwesenheit voraus.

Kann der Notar den Vertrag per Videokonferenz beurkunden?

Nein, das notarielle Online-Verfahren nach § 16a BeurkG ist nur zulässig, soweit ein Gesetz es ausdrücklich erlaubt, und für Grundstückskaufverträge ist das derzeit nicht der Fall.

Was passiert, wenn meine Vollmacht am Terminstag noch nicht da ist?

Dann kann jemand als vollmachtloser Vertreter auftreten und der Vertrag hängt nach § 177 Abs. 1 BGB von Deiner Genehmigung ab, die nach § 184 BGB zurückwirkt, aber für das Grundbuchamt wegen § 29 GBO öffentlich beglaubigt sein muss.

Kann der Kaufpreis direkt auf mein Auslandskonto gezahlt werden?

Ja, technisch spricht nichts dagegen, nur solltest Du vorher mit Deiner Bank klären, ob sie eine Zahlung in dieser Höhe ohne Rückfragen annimmt, sonst ist ein deutsches Konto oder das Notaranderkonto der ruhigere Weg.

Was kostet das Notaranderkonto?

Nach Nummer 25300 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG fällt je Auszahlung eine 1,0-Gebühr an, bei 300.000 Euro also 635 Euro zuzüglich Umsatzsteuer.

Behält Deutschland beim Verkauf etwas vom Kaufpreis ein?

Nein, eine Quellensteuer auf den Kaufpreis eines im Ausland lebenden Verkäufers kennt das deutsche Recht nicht, die Steuer wird erst mit der Veranlagung festgesetzt, weshalb Du den möglicherweise fälligen Betrag selbst zurücklegen solltest.

Muss ich den Gewinn versteuern, obwohl ich im Ausland lebe?

Nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG gehört der Verkauf eines inländischen Grundstücks zu den inländischen Einkünften, steuerpflichtig ist der Gewinn aber nur, wenn die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch läuft und keine Eigennutzung vorlag.

Zählt bei einer geerbten Wohnung mein Erbfall als Anschaffung?

Nein, bei unentgeltlichem Erwerb wird Dir nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung des Erblassers zugerechnet, die Zehnjahresfrist läuft also ab dessen Kaufdatum.

Schützt mich das Doppelbesteuerungsabkommen vor der deutschen Steuer?

Bei Immobilien in aller Regel nicht, denn die deutschen Abkommen folgen dem OECD-Muster, und dort darf nach Artikel 6 und Artikel 13 Abs. 1 der Staat besteuern, in dem das Grundstück liegt.

Welches Finanzamt ist für mich zuständig?

Ohne Wohnsitz in Deutschland richtet sich die Zuständigkeit nach § 19 Abs. 2 AO nach dem Ort Deines Vermögens, bei einer Essener Immobilie also nach dem Finanzamt, in dessen Bezirk sie liegt.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 10, 13, 19 Konsulargesetz, Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation, § 29 GBO, § 40 BeurkG, § 181 BGB, § 16a Geldwäschegesetz, §§ 48, 48b, 49, 50 EStG, § 19 AO, §§ 152, 177, 183–191, 198 BewG, GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen, Landgericht Essen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Finanzamt am Ort der Immobilie. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.