Exposé – einfach erklärt

Du klickst auf ein Inserat, gibst Deine Daten ein und bekommst eine PDF-Datei mit zwölf Seiten: Fotos, Grundriss, ein paar Zahlen, viele Adjektive. Zwei Wochen später stehst Du in der Wohnung und stellst fest, dass das dritte Zimmer im Keller liegt und offiziell ein Hobbyraum ist.

Ein Exposé ist Werbung — aber es ist Werbung mit rechtlichen Folgen. Was darin steht, kann Vertragsinhalt werden. Was darin fehlt, kann teuer werden.

Was ist ein Exposé?

Ein Exposé ist die schriftliche Beschreibung einer Immobilie, mit der sie zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird.

Es fasst zusammen, was ein Interessent vor der Besichtigung wissen muss: Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Kosten, Energiedaten. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht, wohl aber gesetzliche Pflichtangaben, sobald das Exposé oder die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint.

Rechtlich ist es zunächst eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots, kein Angebot. Es bindet also niemanden. Trotzdem haftet, wer darin falsche Angaben macht.

Wie das in der Praxis aussieht

Die wichtigste Pflicht steht in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Wird vor dem Verkauf oder der Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler sicherstellen, dass die Anzeige folgende Angaben enthält:

• die Art des Energieausweises — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
• den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• bei einem Wohngebäude das im Energieausweis genannte Baujahr,
• bei einem Wohngebäude die Energieeffizienzklasse.

Wer das nicht sicherstellt, handelt ordnungswidrig; nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes kann das mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden. Wie Du an den Ausweis kommst, steht unter Energieausweis in Essen.

Zweite Pflicht, wenn ein Makler das Exposé verschickt: der Provisionshinweis. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform. Ein Hinweis, der erst nach der Grußformel in der E-Mail-Signatur steht, genügt dem Bundesgerichtshof nicht. Mehr unter Maklervertrag.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil Angaben im Exposé zur Beschaffenheit werden können. Nennst Du als Verkäufer eine Wohnfläche von 92 Quadratmetern und sind es 84, ist das ein Sachmangel — auch wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss steht. Denn nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.

Rechne das an einem Essener Beispiel durch: In Holsterhausen liegt der Immobilienrichtwert bei 2.850 Euro je Quadratmeter. Acht Quadratmeter Differenz sind rechnerisch rund 22.800 Euro. Das ist kein Rundungsfehler, sondern ein Streitwert.

Deshalb gehört in ein Exposé, was nachprüfbar ist: die Wohnfläche aus einer nachvollziehbaren Berechnung, nicht aus dem alten Kaufvertrag, siehe Wohnflächenberechnung erstellen. Der Zustand ehrlich, siehe Mängel offenlegen und Offenbarungspflicht. Und beim Sanierungsstau lieber ein Satz zu viel als einer zu wenig — ein Käufer, der im Kaufvertrag über etwas stolpert, das nie erwähnt wurde, verhandelt neu oder springt ab.

Was in ein vollständiges Exposé gehört

• Objektdaten. Art, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Zimmerzahl, Grundstücksgröße, Etage.
• Energiedaten. Alle fünf Pflichtangaben nach § 87 GModG.
• Kosten. Kaufpreis, Hausgeld, umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile, Rücklage.
• Rechtliches. Vermietet oder frei, Erbbaurecht, Rechte in Abteilung II des Grundbuchs, Sondernutzungsrechte.
• Zustand. Durchgeführte Sanierungen mit Jahr, offene Maßnahmen, bekannte Mängel.
• Unterlagen. Grundriss, Aufteilungsplan, aktueller Grundbuchauszug, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Die häufigsten Fallstricke

Die übernommene Wohnfläche

Zahlen aus dem Kaufvertrag von vor dreißig Jahren stimmen oft nicht mit der heutigen Berechnung überein. Balkone, Dachschrägen und Kellerräume wurden früher anders behandelt. Wer die Zahl ungeprüft übernimmt, haftet für sie.

Der Hobbyraum als Zimmer

Ein Raum, der in der Teilungserklärung als Hobby- oder Abstellraum ausgewiesen ist, darf nicht als Wohnraum angeboten werden. Das ist keine Formalie, sondern beeinflusst Nutzung, Vermietbarkeit und Preis. Mehr unter Hobbyraum im Teileigentum.

Der Freizeichnungsvermerk

„Alle Angaben ohne Gewähr“ steht in fast jedem Exposé. Gegenüber arglistigem Verschweigen hilft dieser Satz nicht (§ 444 BGB), und gegenüber den Pflichtangaben des § 87 GModG hilft er ebenfalls nicht.

Fotos, die mehr zeigen als da ist

Weitwinkel, virtuell eingefügte Möbel, retuschierte Nachbargebäude. Zulässig ist Gestaltung, unzulässig ist Täuschung. Wer virtuell möbliert, muss das kennzeichnen. Zum sauberen Vorgehen siehe Home Staging.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Exposé ist rechtlich kein Angebot, aber seine Angaben können zur vereinbarten Beschaffenheit werden.
• Liegt ein Energieausweis vor, sind fünf Angaben in der Anzeige Pflicht (§ 87 GModG).
• Verstöße können mit bis zu zehntausend Euro Geldbuße geahndet werden (§ 108 GModG).
• Falsche Wohnflächen sind der häufigste Streitpunkt — Berechnung prüfen, nicht abschreiben.
• „Ohne Gewähr“ schützt nicht vor Haftung für arglistig verschwiegene Mängel (§ 444 BGB).
• Der Provisionshinweis des Maklers braucht Textform (§ 656a BGB).

Häufige Fragen

Ist ein Exposé rechtlich bindend?

Nein, es ist eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Bindend wird erst der notarielle Kaufvertrag. Die Angaben können aber in den Vertrag einfließen und dann Beschaffenheit sein.

Entsteht durch die Anforderung eines Exposés ein Maklervertrag?

Nur, wenn ein Provisionshinweis in Textform vorliegt und Du ihn bestätigst. Wurde er wirksam einbezogen und hast Du als Verbraucher aus der Ferne abgeschlossen, hast Du vierzehn Tage Widerrufsrecht.

Muss der Energieausweis im Exposé stehen?

Die fünf Pflichtangaben müssen in der Anzeige stehen, sobald ein Energieausweis vorliegt. Den vollständigen Ausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Was mache ich, wenn Angaben im Exposé falsch waren?

Sichere zuerst das Exposé als Beweis — PDF, Screenshot, Sendedatum. Ob daraus ein Anspruch folgt, hängt davon ab, ob die Angabe Vertragsinhalt geworden ist oder ob arglistig getäuscht wurde. Das gehört zum Anwalt, nicht zum Makler.

Darf ein Exposé die Adresse verschweigen?

Ja, das ist bei diskreten Verkäufen üblich, siehe Off-Market-Verkauf. Der Nachweis im Sinne des § 652 BGB setzt aber voraus, dass der Interessent das konkrete Objekt identifizieren kann.

Wie viele Fotos gehören hinein?

Genug, um alle Räume zu zeigen — auch das kleine Bad und den Kellerabgang. Fehlende Räume auf den Bildern erzeugen Misstrauen und kosten mehr Verhandlungsspielraum, als sie sparen.

Wer erstellt das Exposé beim Verkauf?

Beauftragst Du einen Makler, gehört es zu seiner Leistung. Verkaufst Du selbst, musst Du die Pflichtangaben eigenverantwortlich prüfen. Was sonst noch ansteht, steht unter Ablauf des Immobilienverkaufs.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.