Maklervertrag – einfach erklärt

Die Besichtigung ist vorbei, die Wohnung hat Dir gefallen, und der Makler schiebt Dir am Küchentisch ein Blatt hin. Zwei Seiten, ganz unten eine Zeile für Deine Unterschrift. Darüber steht ein Wort, das Du in dem Moment für eine Formalie hältst: Maklervertrag.

Es ist keine Formalie. Mit dieser Unterschrift entsteht eine Zahlungspflicht über mehrere tausend Euro — allerdings nur unter Bedingungen, die viele nicht kennen. Und Du hast Rechte, die Dir in dem Moment niemand vorliest.

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist die Abrede, dass Dir jemand eine Gelegenheit zum Vertragsschluss nachweist oder einen Vertrag vermittelt — und dass Du ihm dafür eine Provision zahlst, wenn der Vertrag daraufhin tatsächlich zustande kommt.

Der entscheidende Halbsatz steht in § 652 Abs. 1 BGB: Wer einen Maklerlohn verspricht, ist zur Zahlung nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung zustande kommt. Kein Kaufvertrag, keine Provision. Das Gesetz nennt es Erfolgsprinzip.

Der Maklervertrag und der Kaufvertrag sind zwei völlig getrennte Verträge. Der Maklervertrag läuft zwischen Dir und dem Makler, der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer beim Notar. Der eine kann wirksam sein und der andere nicht.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Gesetz kennt zwei Leistungen, und der Unterschied entscheidet später vor Gericht.

Nachweis heißt: Der Makler nennt Dir ein konkretes Objekt mit Adresse und Ansprechpartner, das Du vorher nicht kanntest. Mehr muss er nicht tun. Wer schon vorher wusste, dass genau dieses Haus in Frohnhausen verkauft wird, dem wird nichts nachgewiesen — und der schuldet dann auch nichts.

Vermittlung heißt: Der Makler wirkt aktiv auf den Abschluss hin. Er führt Gespräche, verhandelt, bringt die Seiten zusammen, organisiert den Notartermin.

Wie kommt der Vertrag zustande? Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist die Antwort seit der Reform des Maklerrechts eindeutig: Nach § 656a BGB bedarf ein solcher Maklervertrag der Textform. Eine E-Mail genügt, ein Formular auf der Website genügt, ein Handschlag genügt nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag nichtig — und mit ihm der Provisionsanspruch. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gilt § 656a nicht; dort kann ein Maklervertrag weiterhin mündlich oder durch schlüssiges Verhalten entstehen.

Wer als Makler tätig werden darf, regelt § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO: Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Nach § 34c Abs. 2 GewO wird sie unter anderem versagt, wenn Tatsachen gegen die Zuverlässigkeit sprechen oder der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Beträge groß sind. Eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern in Rüttenscheid liegt beim Essener Immobilienrichtwert von 2.925 Euro je Quadratmeter rechnerisch bei rund 234.000 Euro. Bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer sind das 8.353,80 Euro Provision je Seite. In Katernberg mit 1.900 Euro je Quadratmeter wären es bei 70 Quadratmetern rund 133.000 Euro und damit 4.748,10 Euro. Details dazu stehen unter Maklerprovision in NRW.

Wichtig ist auch die Kehrseite: Was der Makler nicht bekommt. Aufwendungen — Fotos, Anzeigen, Fahrten, Energieausweis — sind Dir nach § 652 Abs. 2 BGB nur zu ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Ohne solche Abrede trägt der Makler sein Risiko allein, auch wenn der Verkauf platzt. Und wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Dazu kommt Dein Widerrufsrecht. Hast Du als Verbraucher den Maklervertrag am Küchentisch, in der besichtigten Wohnung oder komplett per E-Mail und Telefon geschlossen, kannst Du ihn nach § 312g Abs. 1 in Verbindung mit § 355 BGB vierzehn Tage lang ohne Begründung widerrufen. Das steht ausführlich unter Widerrufsrecht beim Maklervertrag.

Was Du vor der Unterschrift prüfen solltest

• Wer ist Vertragspartner? Firma, Anschrift, Erlaubnis nach § 34c GewO.
• Was genau ist die Leistung? Nachweis, Vermittlung oder beides.
• Wie hoch ist die Provision und wer zahlt sie? Bei Wohnung und Einfamilienhaus gelten die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB.
• Wann wird sie fällig? Üblich ist die Fälligkeit mit wirksamem Kaufvertrag.
• Bindet der Vertrag Dich exklusiv? Dann ist es ein Alleinauftrag oder sogar ein qualifizierter Alleinauftrag.
• Liegt eine Widerrufsbelehrung bei? Fehlt sie, läuft die Frist nicht los.

Die häufigsten Fallstricke

Der Hinweis in der E-Mail-Signatur

Ein Provisionshinweis, der erst nach der Grußformel unter der Signatur steht, genügt der Textform nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht. Wer als Käufer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbt, sollte prüfen, ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist.

Vorkenntnis wird nicht dokumentiert

Wer das Objekt schon aus einem anderen Inserat kannte, schuldet nichts — muss das aber beweisen können. Ein Screenshot mit Datum reicht meist. Ohne Nachweis steht Aussage gegen Aussage.

Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer

Ist der Makler zugleich Eigentümer oder wirtschaftlich mit dem Verkäufer identisch, fehlt es an seiner Stellung als Dritter. Ein Provisionsanspruch gegen den Käufer scheidet dann aus. Im Mietrecht steht das sogar ausdrücklich im Gesetz (§ 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung).

Der Makler arbeitet heimlich für beide Seiten

Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig war. Offen vereinbarte Doppeltätigkeit ist dagegen zulässig und in Essen der Regelfall.

Das Wichtigste in Kürze

• Provision gibt es nur bei Erfolg: ohne Kaufvertrag infolge von Nachweis oder Vermittlung kein Anspruch (§ 652 Abs. 1 BGB).
• Bei Wohnung und Einfamilienhaus braucht der Maklervertrag Textform, sonst ist er nichtig (§ 656a BGB).
• Auslagen schuldest Du nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart sind (§ 652 Abs. 2 BGB).
• Als Verbraucher hast Du bei Abschluss außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz vierzehn Tage Widerrufsrecht.
• Wer das Objekt vorher kannte, dem wurde nichts nachgewiesen — Vorkenntnis dokumentieren.
• Heimliche Tätigkeit für die Gegenseite kostet den Makler den gesamten Lohn (§ 654 BGB).

Häufige Fragen

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus ja, zumindest in Textform (§ 656a BGB). Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gilt diese Vorschrift nicht; dort kann der Vertrag auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten entstehen.

Wird ein Maklervertrag geschlossen, wenn ich nur ein Exposé anfordere?

Bei Wohnung und Einfamilienhaus nur, wenn dabei ein Provisionshinweis in Textform vorliegt und Du ihn bestätigst. Die bloße Anforderung von Unterlagen ist noch keine Zustimmung zu einer Zahlungspflicht. Mehr dazu unter Exposé.

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Ein einfacher Maklerauftrag ohne Bindungsfrist ist jederzeit beendbar. Bei einem Alleinauftrag bist Du für die vereinbarte Laufzeit gebunden; eine Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber immer möglich.

Wann wird die Provision fällig?

Regelmäßig mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Bei aufschiebender Bedingung erst mit deren Eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zahlt der Käufer nach § 656d BGB, wird sein Anteil erst nach Nachweis der Zahlung der anderen Seite fällig.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird?

Wird der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam oder erfolgreich angefochten, entfällt die Grundlage der Provision. Bei einem späteren Rücktritt aus Gründen, die mit der Maklerleistung nichts zu tun haben, bleibt der Anspruch dagegen in der Regel bestehen.

Darf der Makler Vorschuss verlangen?

Beim Immobilienkauf ist eine Vorschussabrede rechtlich möglich, in vorformulierten Bedingungen aber angreifbar, weil sie das Erfolgsprinzip aushebelt. Bei der Wohnungsvermittlung verbietet § 2 Abs. 4 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung Vorschüsse ausdrücklich.

Was ist der Unterschied zwischen Makler und Verwalter?

Beide brauchen eine Erlaubnis nach § 34c GewO, aber unterschiedliche. Der Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO muss zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen und sich in drei Kalenderjahren zwanzig Stunden weiterbilden.

Lohnt sich ein Makler überhaupt?

Das hängt vom Objekt und von Deiner Zeit ab. Eine nüchterne Gegenüberstellung findest Du unter mit oder ohne Makler verkaufen und unter Maklerkosten in Essen.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.