Maklerprovision in NRW – einfach erklärt
Im Exposé steht eine Zeile in kleiner Schrift: „Käuferprovision 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.“ Bei einer Wohnung für 234.000 Euro sind das 8.353,80 Euro. Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen schnell 35.000 Euro Nebenkosten zusammen, die keine Bank gern mitfinanziert.
Wer diese Zeile versteht, weiß auch, wann sie nicht gilt. Denn seit der Reform des Maklerrechts darf beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses niemand mehr die gesamte Provision auf den Käufer schieben.
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Makler bekommt, wenn durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung ein Kaufvertrag zustande kommt.
Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie wird vereinbart, üblicherweise als Prozentsatz vom beurkundeten Kaufpreis, und sie ist immer erfolgsabhängig (§ 652 Abs. 1 BGB). Was das Gesetz regelt, ist die Form der Vereinbarung und — bei Wohnungen und Einfamilienhäusern — die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
In Nordrhein-Westfalen liegen die marktüblichen Sätze bei etwa 3 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Ein Anspruch auf einen bestimmten Satz besteht nicht; verhandelt wird immer.
Wie das in der Praxis aussieht
Drei gesetzliche Bausteine bestimmen den Rahmen.
Textform (§ 656a BGB). Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform. Eine E-Mail, ein Portalformular, ein unterschriebener Vertrag — alles genügt. Ein Provisionshinweis, der erst nach der Grußformel in der Signatur steht, genügt dem Bundesgerichtshof nicht. Ohne Textform kein Anspruch.
Persönlicher Anwendungsbereich (§ 656b BGB). Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Kauft eine GmbH oder ein gewerblicher Investor, greifen sie nicht.
Teilung (§§ 656c und 656d BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten Provision versprechen, geht das nur in gleicher Höhe (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird einer Seite Unentgeltlichkeit zugesagt, darf er von der anderen auch nichts verlangen (Satz 2). Ein Erlass wirkt zugunsten beider Vertragspartner, und davon kann vertraglich nicht abgewichen werden (Sätze 3 und 4). Ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB).
Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, ist eine Abwälzung auf die andere nach § 656d Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Und der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und darüber ein Nachweis vorliegt. Praktisch heißt das: Der Käufer zahlt nie zuerst.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil sich damit rechnen lässt. Mein Haus arbeitet mit zwei Modellen, und beide stehen hier offen, damit Du sie vergleichen kannst.
Im Endkundengeschäft — Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus an private Käufer — betragen die Sätze 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Käufer und 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Verkäufer. Das entspricht der Teilungsregel des § 656c BGB: gleiche Höhe auf beiden Seiten.
Bei Kapitalanlagen und gewerblichen Objekten — Mehrfamilienhäuser, Anlagepakete, Gewerbeimmobilien — betragen die Sätze 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und zwar ausschließlich vom Käufer. Für den Verkäufer ist das Geschäft courtagefrei.
| Beispiel | Kaufpreis | Satz | Käufer | Verkäufer |
|---|---|---|---|---|
| Wohnung 80 m² in Rüttenscheid (2.925 Euro/m²) | 234.000 Euro | 3,57 % je Seite | 8.353,80 Euro | 8.353,80 Euro |
| Wohnung 70 m² in Katernberg (1.900 Euro/m²) | 133.000 Euro | 3,57 % je Seite | 4.748,10 Euro | 4.748,10 Euro |
| Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage | 750.000 Euro | 4,76 % nur Käufer | 35.700 Euro | 0 Euro |
Die Prozentsätze sind Bruttowerte. 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer entsprechen 3,0 Prozent netto, 4,76 Prozent entsprechen 4,0 Prozent netto. Die Richtwerte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und sind Mediane je Stadtteil — sie ersetzen keine Bewertung. Eine Übersicht steht unter Immobilienpreise in Essen.
Was noch dazukommt
Die Provision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent — bei 234.000 Euro also 15.210 Euro. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von grob 1,5 bis 2 Prozent. Zusammen mit der Käuferprovision landest Du bei rund 11,5 bis 12 Prozent über dem Kaufpreis. Details unter Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer in NRW und Notarkosten.
Für Verkäufer gilt die Gegenrechnung: Die Verkäuferprovision mindert den Nettoerlös. Bei einem Verkauf zu 234.000 Euro bleiben nach 8.353,80 Euro Provision, Energieausweis, Unterlagenbeschaffung und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung spürbar weniger übrig. Eine Aufstellung findest Du unter Kosten beim Immobilienverkauf.
Die häufigsten Fallstricke
Ungleiche Verteilung bei Wohnung und Einfamilienhaus
„Käuferprovision 5,95 Prozent, Verkäufer provisionsfrei“ ist bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer nicht haltbar. Der Maklervertrag, der von § 656c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB abweicht, ist nach Absatz 2 unwirksam — mit der Folge, dass gar keine Provision geschuldet wird.
Der stille Rabatt für den Verkäufer
Erlässt der Makler dem Verkäufer die Provision nachträglich, wirkt dieser Erlass nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auch zugunsten des Käufers — und davon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Wer als Käufer erfährt, dass die andere Seite nichts gezahlt hat, sollte das prüfen.
Zahlung ohne Nachweis
Beim Modell des § 656d BGB wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und er oder der Makler das nachweist. Eine Rechnung an den Käufer vor diesem Nachweis ist nicht fällig.
Die Hoffnung auf gerichtliche Herabsetzung
§ 655 BGB erlaubt die Herabsetzung eines unverhältnismäßig hohen Maklerlohns — aber ausdrücklich nur beim Nachweis oder der Vermittlung eines Dienstvertrags. Für den Immobilienkauf gilt die Vorschrift nicht. Wer eine zu hohe Provision vermeiden will, muss vor der Unterschrift verhandeln. Und nach der Zahlung ist die Herabsetzung ohnehin ausgeschlossen.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt keine gesetzliche Provisionshöhe; üblich sind in NRW rund 3 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite.
- GOTTSCHLING Immobilien berechnet im Endkundengeschäft 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Käufer und 3,57 Prozent vom Verkäufer.
- Bei Kapitalanlagen und gewerblichen Objekten sind es 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, nur vom Käufer — für den Verkäufer courtagefrei.
- Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB), sonst ist der Vertrag unwirksam.
- Der Provisionshinweis braucht Textform (§ 656a BGB); die Signaturzeile genügt nicht.
- Der Käufer zahlt nie zuerst: Fälligkeit erst nach Zahlungsnachweis der anderen Seite (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW?
Marktüblich sind rund 3 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Regionale Vergleichszahlen stehen unter Maklerkosten in Essen.
Muss der Käufer immer die Hälfte zahlen?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucherkäufer darf er höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Er kann aber auch weniger oder gar nichts zahlen, wenn der Verkäufer die volle Provision übernimmt.
Gilt die Teilung auch beim Mehrfamilienhaus?
Nein. Die §§ 656a bis 656d BGB erfassen ausdrücklich nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Mehrfamilienhaus, beim Grundstück und bei Gewerbeobjekten bleibt die Verteilung frei verhandelbar — deshalb ist dort das Modell mit reiner Käuferprovision möglich, siehe courtagefrei verkaufen bei Kapitalanlagen.
Ist die Provision steuerlich absetzbar?
Beim selbst genutzten Eigenheim nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Käuferprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung berücksichtigt; die Verkäuferprovision kann bei steuerpflichtigem Verkauf den Veräußerungsgewinn mindern. Die Einzelheiten klärt der Steuerberater.
Wird die Provision auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert berechnet?
Auf den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis. Was der Verkehrswert ist, spielt dafür keine Rolle.
Was passiert bei einer Doppeltätigkeit?
Sie ist zulässig, wenn sie offengelegt ist und der Vertrag sie deckt. Heimliche Tätigkeit für die Gegenseite kostet nach § 654 BGB den gesamten Lohn. Mehr unter Doppeltätigkeit des Maklers.
Gilt bei der Vermietung dasselbe?
Nein. Für Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip aus § 2 Abs. 1a des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung — der Wohnungssuchende zahlt grundsätzlich nichts.
Kann ich die Provision verhandeln?
Ja, vor der Unterschrift. Danach ist der Satz Vertragsinhalt. Wer verhandelt, sollte auch über den Leistungsumfang sprechen und über die Frage, ob ein Alleinauftrag vereinbart wird.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.