Kaufnebenkosten – einfach erklärt

Die Bank hat 234.000 Euro zugesagt, die Wohnung in Rüttenscheid kostet 234.000 Euro — und trotzdem sagt der Berater am Telefon, dass es so nicht reicht. Zwischen Kaufpreis und dem Betrag, den Du am Ende wirklich brauchst, liegen rund 27.000 Euro. Die stehen in keinem Exposé.

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und — wenn ein Makler beteiligt ist — die Provision.

Sie sind kein Aufschlag, über den man verhandeln könnte. Drei der vier Posten sind gesetzlich festgelegt: Die Grunderwerbsteuer folgt dem Grunderwerbsteuergesetz und dem Steuersatz des Landes, Notar- und Grundbuchgebühren dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Nur die Maklerprovision ist frei vereinbar.

In Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufnebenkosten für einen privaten Käufer mit Maklerbeteiligung bei etwa zwölf Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler bei rund acht.

Wie das in der Praxis aussieht

Die folgende Tabelle rechnet vier typische Essener Eigentumswohnungen durch. Grundlage sind die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen — Mediane je Stadtteil, keine Preisaussage für ein konkretes Objekt.

Der Anteil sinkt leicht, je teurer die Immobilie ist. Das liegt an den Notar- und Grundbuchgebühren: Sie steigen nach einer Tabelle, nicht prozentual. Bei 123.500 Euro machen sie 1,8 Prozent aus, bei 330.000 Euro nur noch 1,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer bleibt dagegen bei stur 6,5 Prozent, und die Provision bei ihrem Satz.

Die Posten im Einzelnen:

• Grunderwerbsteuer. 6,5 Prozent des Kaufpreises, fällig einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Details unter Grunderwerbsteuer NRW.
• Notar. Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Fälligkeitsprüfung. Rechne mit rund einem Prozent inklusive Umsatzsteuer, mehr dazu unter Notarkosten.
• Grundbuchamt. Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und, falls finanziert wird, Eintragung der Grundschuld. Zusammen rund ein halbes Prozent, ohne Umsatzsteuer.
• Maklerprovision. Frei vereinbar, beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher aber gesetzlich geteilt. Siehe Maklerprovision NRW.

Warum das für Dich wichtig ist

Kaufnebenkosten sind der Grund, warum Finanzierungen platzen. Eine Bank beleiht die Immobilie, nicht die Steuer. Die Grunderwerbsteuer bleibt nach dem Kauf nicht als Wert im Objekt stecken — sie ist weg. Deshalb verlangen die meisten Banken, dass Du zumindest die Nebenkosten aus eigenem Geld bezahlst.

Praktisch heißt das: Für die Wohnung in Katernberg brauchst Du rund 14.600 Euro flüssig, bevor überhaupt über Eigenkapital auf den Kaufpreis gesprochen wird. Für Bredeney rund 38.200 Euro. Wer die Nebenkosten mitfinanzieren will, landet bei einem Beleihungsauslauf über hundert Prozent und zahlt einen deutlich höheren Zins — falls die Bank überhaupt mitgeht. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, steht unter Wie viel Eigenkapital brauchst Du.

Der zweite Punkt betrifft die Verhandlung. Weil die Nebenkosten am Kaufpreis hängen, spart jeder verhandelte Tausender nicht nur tausend Euro, sondern rund 1.120 Euro. Das ändert nichts an der Größenordnung, aber es lohnt sich, es zu wissen.

Was noch dazukommt

Die vier klassischen Posten sind nicht alles. Diese Beträge werden regelmäßig vergessen:

• Kosten der Grundschuldbestellung. Beurkundung beim Notar plus Eintragung im Grundbuch — bei einem Darlehen von 200.000 Euro zusammen rund 950 Euro. In der Tabelle oben sind sie bereits enthalten.
• Bereitstellungszinsen, wenn zwischen Zusage und Auszahlung Monate liegen.
• Gutachten, Bauakteneinsicht, Unterlagen. Die Bauakteneinsicht läuft in Essen über das Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster.
• Umzug, Küche, erste Reparaturen. Kein Nebenkostenposten im engeren Sinn, aber im selben Monat fällig.
• Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, wenn kurz nach dem Kauf beschlossen wird. Deshalb gehört der Blick in Protokolle und Erhaltungsrücklage vor die Unterschrift.

Die häufigsten Fallstricke

Die Einbauküche wird nicht gesondert ausgewiesen

Bewegliche Sachen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Wird eine Küche im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei 15.000 Euro Küche spart das 975 Euro Steuer. Der Betrag muss aber realistisch sein — die Finanzämter prüfen das, und ein Zeitwert oberhalb des Neupreises fällt sofort auf.

Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt später als gedacht

Zwischen Beurkundung und Bescheid vergehen oft Wochen. Erst nach der Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die darf das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer eintragen (§ 22 GrEStG). Wer das Geld in der Zwischenzeit anderweitig ausgibt, blockiert seinen eigenen Eigentumsübergang.

Nebenkosten werden vom falschen Betrag gerechnet

Maßgeblich ist die Gegenleistung, nicht der Angebotspreis. Übernimmt der Käufer zusätzlich Verpflichtungen — etwa eine Ratenzahlung an Dritte oder eine noch offene Leistung —, rechnet das Finanzamt sie hinzu (§ 9 GrEStG).

Beide Vertragsteile schulden die Steuer

Im Kaufvertrag steht üblicherweise, dass der Käufer zahlt. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG aber beide Vertragsteile. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. Für Verkäufer ist das ein Grund, auf eine belastbare Finanzierungsbestätigung zu bestehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision — in NRW mit Makler rund zwölf Prozent des Kaufpreises.
• Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent und ist der größte Einzelposten.
• Notar- und Grundbuchgebühren steigen nach Tabelle, nicht prozentual — bei günstigen Objekten ist ihr Anteil höher.
• Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Sie brauchen Bargeld.
• Eine gesondert ausgewiesene Einbauküche senkt die Grunderwerbsteuer, muss aber realistisch bewertet sein.
• Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und keine Eintragung ins Grundbuch.

Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken machen es, viele nicht. Wenn doch, steigt der Beleihungsauslauf über hundert Prozent und der Zinsaufschlag ist deutlich. Rechne damit, dass Du die Nebenkosten aus eigenem Geld aufbringen musst, und plane sie von Anfang an in Dein Budget ein.

Wann muss ich welchen Posten bezahlen?

Zuerst die Notarrechnung, meist wenige Wochen nach der Beurkundung. Dann der Kaufpreis zum Fälligkeitstermin. Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG), die Maklerprovision je nach Vereinbarung meist mit Abschluss des Kaufvertrags.

Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Wohnung nicht. Bei einer vermieteten gehören sie zu den Anschaffungskosten und wandern in die Abschreibung des Gebäudeanteils — sie wirken sich also über viele Jahre verteilt aus, nicht sofort.

Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Der Verkäufer zahlt, was zu seinen Pflichten gehört — vor allem die Löschung alter Grundschulden.

Fallen Nebenkosten auch bei einem Kauf innerhalb der Familie an?

Notar und Grundbuch immer. Die Grunderwerbsteuer nicht, wenn Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Verwandte in gerader Linie kaufen — also Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG). Unter Geschwistern gilt die Befreiung nicht.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf?

Dieselben Sätze, nur auf den Grundstückspreis. Bei einem Baugrundstück in Bredeney mit 400 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 710 Euro je Quadratmeter — also 284.000 Euro — sind das allein 18.460 Euro Grunderwerbsteuer. Achtung: Steht der Bauvertrag mit dem Grundstückskauf im Zusammenhang, kann das Finanzamt die Bausumme in die Bemessungsgrundlage einbeziehen.

Ändert sich etwas, wenn ich courtagefrei kaufe?

Dann fällt der größte verhandelbare Posten weg und die Nebenkosten sinken auf rund acht Prozent. Bei Kapitalanlagen kommt das vor — dort zahlt oft nur eine Seite. Der Überblick über alle Kaufkosten in NRW steht unter Kaufnebenkosten NRW.

Gilt der Steuersatz von 6,5 Prozent in ganz Deutschland?

Nein. § 11 Abs. 1 GrEStG nennt 3,5 Prozent, aber die Länder dürfen den Satz selbst festlegen. Nordrhein-Westfalen hat ihn auf 6,5 Prozent angehoben, andere Länder liegen darunter. Für eine Immobilie in Essen gilt immer der NRW-Satz, unabhängig davon, wo Du wohnst.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.