Bodenrichtwert – einfach erklärt
Im Gutachten steht eine Zahl, die alles zu erklären scheint: „Bodenrichtwert 330 Euro je Quadratmeter.“ Dein Grundstück hat 400 Quadratmeter. Also 132.000 Euro — und das Haus kommt oben drauf? So einfach ist es nicht, und wer es so rechnet, verkauft entweder zu billig oder wundert sich über ein Angebot, das er für unverschämt hält.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter in einem abgegrenzten Gebiet — gerechnet so, als wäre das Grundstück unbebaut.
So steht es in § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB). Der Gutachterausschuss ermittelt die Werte flächendeckend aus seiner Kaufpreissammlung und teilt das Stadtgebiet dazu in Richtwertzonen ein. Innerhalb einer Zone soll die Nutzung nach Art und Maß weitgehend übereinstimmen.
Zwei Wörter darin sind entscheidend. Durchschnittlich: Der Wert beschreibt eine Zone, nicht Dein Grundstück. Unbebaut: In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, „der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre“ (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB). Das Haus, das darauf steht, ist im Bodenrichtwert mit keinem Cent enthalten.
Wie das in der Praxis aussieht
Hinter jeder Zone steht ein gedachtes Grundstück, das Bodenrichtwertgrundstück. Nach § 13 der ImmoWertV ist das ein unbebautes, fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend den vorherrschenden Merkmalen der Zone entsprechen. Je Zone gibt es genau eine Zahl — Spannen sind ausdrücklich nicht zulässig.
Damit die eine Zahl trägt, sind die Zonen so zugeschnitten, dass die lagebedingten Wertunterschiede zwischen den Grundstücken der Zone und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Absatz 1 ImmoWertV). Merke Dir diese Zahl. Sie ist die eingebaute Unschärfe.
Zum Wert gehören immer die Merkmale, für die er gilt. Dargestellt werden mindestens der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, dazu, wenn sie wertbeeinflussend sind, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die Grundstücksgröße, die Grundstückstiefe und bei baureifem Land immer der beitragsrechtliche Zustand (§ 16 ImmoWertV). „330 Euro“ allein ist deshalb keine Information. „330 Euro, baureifes Land, Wohnbaufläche, erschließungsbeitragsfrei“ ist eine.
Eine einfache Rechnung: 400 Quadratmeter in Steele bei 330 Euro ergeben 132.000 Euro Bodenwert. Dieselben 400 Quadratmeter in Bredeney bei 710 Euro ergeben 284.000 Euro. In Vogelheim bei 210 Euro sind es 84.000 Euro. Das ist derselbe Rechenweg für dasselbe Grundstück an drei Adressen.
Warum das für Dich wichtig ist
Der Bodenwert taucht in fast jeder Bewertung auf. Im Sachwertverfahren ist er ein eigener Summand neben dem Gebäudewert (§ 35 ImmoWertV). Im Ertragswertverfahren wird er getrennt vom Ertrag des Gebäudes behandelt. Und im Steuerrecht ist er die Basis: Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich nach § 247 des Bewertungsgesetzes regelmäßig durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert.
In Essen ist die Spannweite der Grund, warum ein Stadtdurchschnitt nichts taugt. Die Mediane für Wohnbauland reichen von 210 Euro in Vogelheim und 215 Euro in Karnap bis 710 Euro in Bredeney. Dazwischen liegen Steele mit 330 Euro, Frohnhausen mit 390 Euro, Bergerhausen mit 460 Euro, Werden mit 520 Euro und Heisingen mit 590 Euro. Alle Werte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen zum Stichtag 1. Januar. Die vollständige Liste für alle fünfzig Stadtteile steht unter Immobilienpreise Essen.
Je älter das Gebäude, desto stärker bestimmt der Boden den Wert. Bei einem Haus mit hoher Alterswertminderung kann der rechnerische Gebäudeanteil klein sein — dann entscheidet der Bodenrichtwert fast allein über das Ergebnis.
Wo Du ihn findest
Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 196 Absatz 3 BauGB). Für Nordrhein-Westfalen läuft das über das Portal BORIS.NRW, anmeldefrei und ohne Gebühr. Wie Du dort konkret an die Essener Zahlen kommst, steht im Eintrag Bodenrichtwertkarte Essen.
Die häufigsten Fallstricke
Bodenrichtwert mal Fläche als Kaufpreis nehmen
Das Ergebnis ist der Bodenwert eines gedachten unbebauten Grundstücks, nicht der Verkehrswert Deiner Immobilie. Bei einem bebauten Grundstück fehlt das Gebäude, bei einem Abrissobjekt fehlen die Abbruchkosten.
Die Merkmale des Richtwertgrundstücks überlesen
Ist der Wert erschließungsbeitragsfrei oder beitragspflichtig? Für welche Grundstückstiefe gilt er? Welches Maß der baulichen Nutzung liegt zugrunde? Wer ein schmales Handtuchgrundstück mit dem Wert eines normal geschnittenen vergleicht, rechnet an der Wirklichkeit vorbei.
Die 30 Prozent vergessen
Innerhalb einer Zone dürfen die lagebedingten Unterschiede bis zu dieser Grenze gehen. Die Eckparzelle an der Hauptstraße und das ruhige Grundstück in der Stichstraße tragen denselben Richtwert und sind trotzdem unterschiedlich viel wert. Das ist keine Panne, sondern Bauart. Mehr dazu unter Makrolage und Mikrolage.
Sehr große Grundstücke linear hochrechnen
Überschreitet die Fläche die marktübliche Grundstücksgröße erheblich, ist der Mehrbetrag gesondert zu betrachten (§ 41 ImmoWertV). Ein 1.400-Quadratmeter-Garten in einer Zone mit üblichen 450 Quadratmetern bringt nicht das Dreifache.
Bodenrichtwert und Immobilienrichtwert verwechseln
Der Bodenrichtwert ist Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen ist Euro je Quadratmeter Wohnfläche. In Essen gibt es beides, und die Zahlen liegen um ein Vielfaches auseinander.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche für eine ganze Zone (§ 196 BauGB).
- Er gilt für den Boden, als wäre er unbebaut. Das Gebäude ist nie enthalten.
- Je Zone gibt es genau eine Zahl; Spannen sind unzulässig (§ 13 ImmoWertV).
- Innerhalb einer Zone sind lagebedingte Unterschiede bis 30 Prozent eingeplant (§ 15 ImmoWertV).
- Ohne die zugehörigen Merkmale — Entwicklungszustand, Nutzung, beitragsrechtlicher Zustand — ist die Zahl nicht verwertbar.
- In Essen reichen die Mediane für Wohnbauland von 210 Euro bis 710 Euro je Quadratmeter.
Häufige Fragen
Wie oft werden Bodenrichtwerte neu ermittelt?
Nach § 196 Absatz 1 BauGB mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. In Essen liegen die Werte jeweils zum 1. Januar vor.
Kostet die Auskunft etwas?
Die Bodenrichtwerte selbst sind zu veröffentlichen, und jeder kann Auskunft verlangen (§ 196 Absatz 3 BauGB). Über BORIS.NRW sind sie kostenfrei und ohne Anmeldung einsehbar. Kostenpflichtig sind erst schriftliche Bescheinigungen und Gutachten.
Kann ich gegen einen Bodenrichtwert Widerspruch einlegen?
Nein. Ein Bodenrichtwert ist kein Verwaltungsakt gegen Dich, sondern eine veröffentlichte Marktinformation. Einzelne Bodenrichtwerte sind nach § 14 Absatz 5 ImmoWertV nicht einmal zu begründen. Was Du tun kannst: im Gutachten begründen lassen, warum Dein Grundstück von der Zone abweicht.
Warum liegt mein Kaufpreis über dem Bodenrichtwert?
Weil der Richtwert ein Durchschnitt ist und Dein Grundstück besser liegen, besser geschnitten sein oder mehr Baurecht haben kann. Auch ein knappes Angebot an Bauland treibt einzelne Preise über den Zonenwert.
Gilt der Bodenrichtwert auch für ein Grundstück mit Wohnrecht oder Wegerecht?
Der Richtwert selbst kennt solche Belastungen nicht — das Bodenrichtwertgrundstück ist frei von Besonderheiten einzelner Grundstücke (§ 16 Absatz 1 ImmoWertV). Ein Wohnrecht oder ein Wegerecht wird erst in der Einzelbewertung abgezogen.
Brauche ich den Bodenrichtwert für die Grundsteuer?
Für unbebaute Grundstücke ja: Der Grundsteuerwert ergibt sich dort regelmäßig aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Bei bebauten Grundstücken geht er in die Rechnung ein, ist aber nicht das Ergebnis. Mit dem alten Einheitswert hat beides nichts mehr zu tun.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück, das ich verkaufen will?
In der amtlichen Karte über BORIS.NRW, zusammen mit der Zonennummer und den Merkmalen des Richtwertgrundstücks. Für die Einordnung Deines konkreten Grundstücks brauchst Du zusätzlich die Liegenschaftskarte. Wie ein Verkauf dann abläuft, steht unter Grundstück verkaufen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.