ImmoWertV – einfach erklärt
Auf Seite drei des Gutachtens steht: „Die Wertermittlung erfolgt nach den §§ 27 ff. ImmoWertV unter Beachtung des Grundsatzes der Modellkonformität.“ Du suchst nach dem Wort im Internet und findest eine Verordnung mit 54 Paragrafen und fünf Anlagen. Die Frage ist nur: Was davon betrifft Dein Haus?
Was ist die ImmoWertV?
Die ImmoWertV ist die Bundesverordnung, die vorschreibt, nach welchen Grundsätzen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden muss.
Ihr voller Name lautet „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten“, kurz Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie stützt sich auf § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs, der die Bundesregierung ausdrücklich ermächtigt, Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Wertermittlung zu erlassen. Das ist ihr Zweck: dass zwei Gutachter für dasselbe Haus nicht auf zwei Planeten rechnen.
Nach § 53 Absatz 1 ImmoWertV ist sie auf jedes Verkehrswertgutachten anzuwenden, das ab dem 1. Januar 2022 erstellt wird — und zwar unabhängig davon, auf welchen Stichtag sich die Bewertung bezieht. Ein Gutachten auf einen weit zurückliegenden Todestag folgt also trotzdem der heutigen Verordnung.
Wie die Verordnung aufgebaut ist
| Teil | Inhalt | Was dort steht |
|---|---|---|
| Teil 1 (§§ 1–11) | Allgemeines | Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag, Alter und Restnutzungsdauer, Verfahrenswahl, Modellkonformität |
| Teil 2 (§§ 12–23) | Erforderliche Daten | Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren |
| Teil 3 (§§ 24–39) | Die drei Verfahren | Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren |
| Teil 4 (§§ 40–52) | Boden, Rechte, Lasten | Bodenwertermittlung, Erbbaurecht, Belastungen |
| Anlagen 1–5 | Modelle | Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer bei Modernisierung, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten, Katalog der Bodenrichtwertmerkmale |
Die vier Punkte, die in der Praxis zählen
1. Es gibt genau drei Verfahren. § 6 Absatz 1 nennt das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Es dürfen auch mehrere angewendet werden. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten am Markt und der Eignung der verfügbaren Daten — und sie ist zu begründen. Ein Gutachten ohne diese Begründung ist unvollständig.
2. Jedes Verfahren läuft in drei Schritten. § 6 Absatz 3 gibt sie vor: erst der vorläufige Verfahrenswert, dann der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert, dann der Verfahrenswert. Erst am Ende, in § 6 Absatz 4, wird aus den Verfahrenswerten der Verkehrswert abgeleitet, „unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit“. Deshalb darf ein Gutachten zwei verschiedene Zahlen ausrechnen und daraus eine dritte machen.
3. Zwei Stichtage, nicht einer. Der Wertermittlungsstichtag bestimmt die allgemeinen Marktverhältnisse, der Qualitätsstichtag den Zustand des Grundstücks (§ 2 Absätze 4 und 5). Normalerweise fallen beide zusammen. Bei einem Sanierungsgebiet oder einer Enteignung können sie auseinanderfallen.
4. Modellkonformität. § 10 Absatz 1 verlangt, dass bei der Anwendung der vom Gutachterausschuss abgeleiteten Daten dieselben Modelle und Modellansätze verwendet werden, die deren Ermittlung zugrunde lagen. Im Klartext: Wer den Liegenschaftszinssatz des Essener Gutachterausschusses benutzt, muss auch dessen Ansätze für Bewirtschaftungskosten und dessen Modell für die Restnutzungsdauer übernehmen. Zinssatz aus Essen und Kostenansatz aus einem Fachbuch ergeben eine Zahl, die niemandem gehört.
Warum das für Dich wichtig ist
Die ImmoWertV ist der Grund, warum es die Zahlen überhaupt gibt, mit denen Du in Essen rechnen kannst. § 12 verpflichtet die Gutachterausschüsse, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung abzuleiten und in einer Modellbeschreibung offenzulegen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen veröffentlicht daraus Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte, die über BORIS.NRW frei abrufbar sind — etwa 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf in Bredeney oder 280 Euro je Quadratmeter Wohnbauland in Altenessen-Süd. Die Übersicht über alle fünfzig Stadtteile steht unter Immobilienpreise Essen.
Für Dich heißt das praktisch: Wenn ein Gutachten Deine Immobilie zu niedrig ansetzt, greifst Du nicht die Zahl an, sondern die Annahmen. Welche Restnutzungsdauer wurde unterstellt? Welcher Liegenschaftszinssatz, aus welcher Quelle, für welchen Stichtag? Welcher Sachwertfaktor? Genau diese Punkte muss das Gutachten offenlegen — und genau dort liegen die angreifbaren Stellen.
Die häufigsten Fallstricke
Daten aus verschiedenen Töpfen mischen
Der klassische Verstoß gegen § 10. Ein Liegenschaftszinssatz aus Essen, Bewirtschaftungskosten aus einem Standardwerk und eine Restnutzungsdauer nach Bauchgefühl ergeben kein Ergebnis, das mit dem Markt zu tun hat.
Die Anlagen übersehen
Anlage 1 setzt die Gesamtnutzungsdauer für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser auf 80 Jahre, für Bürogebäude und Geschäftshäuser auf 60, für Verbrauchermärkte und Autohäuser auf 30. Anlage 2 regelt, wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern. Anlage 3 nennt für Wohnnutzung ein Mietausfallwagnis von zwei Prozent des Rohertrags. Diese Zahlen sind keine Empfehlung, sondern Vorgabe für die Ableitung der Daten.
Sachwert ohne Marktanpassung
§ 35 Absatz 3 verlangt die Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit einem Sachwertfaktor. Ein „Sachwert“, der ohne diesen Schritt genannt wird, liegt bei Bestandshäusern regelmäßig weit über dem, was jemand zahlen würde.
ImmoWertV mit Steuerbewertung verwechseln
Für Erbschaft-, Schenkung- und Grundsteuer gilt das Bewertungsgesetz mit eigenen, typisierten Verfahren. Die ImmoWertV wird dort erst wichtig, wenn Du mit einem Gutachten den niedrigeren gemeinen Wert nachweist. Siehe Nachlassbewertung durch das Finanzamt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die ImmoWertV regelt bundesweit, wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird. Rechtsgrundlage ist § 199 Absatz 1 BauGB.
- Sie gilt für jedes Gutachten, das ab dem 1. Januar 2022 erstellt wird — unabhängig vom Bewertungsstichtag (§ 53 Absatz 1).
- Es gibt drei Verfahren; die Wahl ist zu begründen (§ 6 Absatz 1).
- Modellkonformität nach § 10: Daten und Modelle müssen aus derselben Quelle stammen.
- Die fünf Anlagen enthalten die verbindlichen Modellansätze — Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten.
- Ein Gutachten greift man über seine Annahmen an, nicht über sein Ergebnis.
Häufige Fragen
Gilt die ImmoWertV auch für Makler?
Verpflichtend ist sie für Verkehrswertgutachten. Eine Maklerpreiseinschätzung ist kein Gutachten. Ich orientiere mich trotzdem an ihrer Systematik, weil sonst niemand nachvollziehen kann, wie eine Zahl entstanden ist.
Was bedeutet „modellkonform“ in einem Satz?
Rechne mit denselben Annahmen, mit denen der Gutachterausschuss seine Kennzahlen abgeleitet hat — sonst passen Zähler und Nenner nicht zusammen.
Wo finde ich die Daten für Essen?
Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, im Grundstücksmarktbericht und über das Portal BORIS.NRW, in dem Boden- und Immobilienrichtwerte als offene Daten liegen.
Muss ein Gutachten alle drei Verfahren rechnen?
Nein. § 6 Absatz 1 lässt eines oder mehrere zu. Üblich sind zwei Verfahren bei Objekten, die sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden können — etwa ein Zweifamilienhaus.
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag bestimmt die Marktlage, der Qualitätsstichtag den Zustand des Grundstücks. Meist ist es derselbe Tag; sie können aber auseinanderfallen, etwa in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Warum steht im Gutachten „vorläufiger Ertragswert“?
Weil § 6 Absatz 3 diesen Zwischenschritt vorschreibt. Erst danach kommen Marktanpassung und die besonderen objektspezifischen Merkmale wie Baumängel oder ein Sanierungsstau dazu.
Kann ich die ImmoWertV selbst nachlesen?
Ja. Der Volltext samt aller fünf Anlagen steht kostenlos auf den Seiten des Bundesamts für Justiz. Für die Praxis reichen meist § 6, § 10 und der Abschnitt zu dem Verfahren, das Dein Objekt betrifft.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.