Grundstücksmarktbericht – einfach erklärt
Im Gutachten steht in einer Fußnote: „Liegenschaftszinssatz 3,4 Prozent, entnommen dem Grundstücksmarktbericht.“ Diese eine Zahl entscheidet im Ertragswertverfahren über Zehntausende Euro. Es lohnt zu wissen, aus welchem Buch sie kommt und wie es entsteht.
Was ist ein Grundstücksmarktbericht?
Der Grundstücksmarktbericht ist die regelmäßige Auswertung des Gutachterausschusses über alle beurkundeten Immobilienkäufe seines Gebiets — mit Zahl der Verkäufe, Umsätzen, Preisentwicklungen und den Kennzahlen, die für jede Wertermittlung gebraucht werden.
Seine Grundlage steht in § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs (BauGB): Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. § 198 Absatz 2 BauGB nennt die Aufgabe beim Namen: Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen, auch um zur Grundstücksmarkttransparenz beizutragen.
Der Bericht ist damit kein Marketingpapier, sondern eine gesetzliche Pflichtaufgabe. Er beschreibt, was tatsächlich gezahlt wurde.
Wie das in der Praxis aussieht
Der Rohstoff sind Kaufverträge. Nach § 195 Absatz 1 BauGB schickt jede beurkundende Stelle — also jeder Notar — dem Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Vertrags über den entgeltlichen Eigentumsübergang an einem Grundstück. Dasselbe gilt für Erbbaurechtsbestellungen und für den Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Aus diesen Verträgen wächst die Kaufpreissammlung, und aus der Sammlung entsteht der Bericht.
Inhaltlich findest Du zwei Blöcke. Der erste ist beschreibend: Wie viele Kauffälle gab es, welcher Geldumsatz und welcher Flächenumsatz stand dahinter, wie haben sich die Preise gegenüber der Vorperiode entwickelt, aufgeteilt nach Teilmärkten — unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe.
Der zweite Block ist der, aus dem Gutachter rechnen. § 12 Absatz 1 der ImmoWertV zählt die „sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten“ auf: Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren sowie Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren und -koeffizienten. Genau diese Größen veröffentlicht der Bericht, jeweils bezogen auf einen Stichtag.
Wichtig ist, wie sie abgeleitet werden: aus geeigneten Kaufpreisen der Sammlung, mit statistischen Verfahren, nach Bereinigung um besondere objektspezifische Merkmale und um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 12 Absätze 2 bis 4 ImmoWertV). Deshalb hängt an jeder Kennzahl ein Modell — und deshalb gilt der Grundsatz der Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV: Eine Kennzahl darf nur in dem Modell verwendet werden, in dem sie abgeleitet wurde.
Warum das für Dich wichtig ist
Der Grundstücksmarktbericht ist in Essen die einzige Quelle, die auf beurkundeten Kaufpreisen beruht. Alles, was Du sonst siehst — Portalauswertungen, Preisatlanten, kostenlose Onlinerechner — beruht in aller Regel auf Angebotspreisen. Der Unterschied ist kein Detail, siehe Immobilienpreisspiegel.
Aus derselben Auswertung stammen die Zahlen, die Du im Alltag am ehesten brauchst: die Bodenrichtwerte und, in Essen zusätzlich, die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen je Quadratmeter Wohnfläche. Sie reichen von 1.900 Euro in Karnap und Vogelheim bis 3.300 Euro in Bredeney. Die vollständige Übersicht steht unter Immobilienpreise Essen.
Und der Bericht ist der Grund, warum ein Gutachten für ein Essener Mehrfamilienhaus anders rechnet als eines für ein Haus in München: Der Liegenschaftszinssatz, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird, ist ein örtlicher Wert. Er wird nicht geschätzt, sondern aus Essener Kaufpreisen abgeleitet.
Wo Du ihn bekommst
Herausgeber ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen; Bezug läuft über dessen Geschäftsstelle. Die Bodenrichtwerte daraus musst Du nicht kaufen — sie sind veröffentlicht und über BORIS.NRW frei einsehbar (§ 196 Absatz 3 BauGB), siehe Bodenrichtwertkarte Essen. Der vollständige Bericht mit den Modellansätzen ist dagegen üblicherweise ein kostenpflichtiges Werk. Die näheren Regeln zur Veröffentlichung setzt das Landesrecht (§ 199 Absatz 2 Nummer 4 BauGB).
Die häufigsten Fallstricke
Kennzahlen aus verschiedenen Modellen mischen
Der häufigste schwere Fehler in Laienrechnungen. Wer den Liegenschaftszinssatz aus dem Bericht nimmt, muss auch die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer nach demselben Modell ansetzen. Sonst kommt eine Zahl heraus, die nur so aussieht wie ein Ergebnis.
Den Bericht für eine Prognose halten
Er blickt zurück. Er sagt, was in einem abgeschlossenen Zeitraum bezahlt wurde. Über den nächsten Zinsschritt, das nächste Baugebiet oder die nächste Nachfragewelle steht darin nichts.
Kleine Fallzahlen überstrapazieren
In manchen Teilmärkten gibt es pro Jahr nur eine Handvoll Verkäufe. Eine Auswertung aus fünf Fällen ist kein Marktgesetz. Seriöse Berichte weisen die Fallzahl aus — lies sie mit.
Den Zeitverzug übersehen
Zwischen dem letzten erfassten Kaufvertrag und der Veröffentlichung liegen Monate. In einem sich schnell drehenden Markt ist der Bericht ein guter Rückspiegel und ein schlechtes Fernglas.
Stadtweite Zahlen auf einen Stadtteil ziehen
Essen ist als Markt kein Block. Zwischen dem Süden und dem Norden liegen bei den Bodenrichtwerten für Wohnbauland mehr als 400 Euro je Quadratmeter. Ein stadtweiter Mittelwert beschreibt keinen einzigen Stadtteil richtig.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Grundstücksmarktbericht wertet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses aus (§ 193 Absatz 5, § 198 Absatz 2 BauGB).
- Grundlage sind beurkundete Kaufverträge, die jeder Notar melden muss (§ 195 BauGB) — keine Angebotspreise.
- Er enthält die Daten, aus denen Gutachten rechnen: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Indexreihen (§ 12 ImmoWertV).
- Diese Daten sind modellgebunden und dürfen nur in ihrem eigenen Modell verwendet werden (§ 10 ImmoWertV).
- Die Bodenrichtwerte daraus sind kostenfrei über BORIS.NRW zugänglich, der vollständige Bericht in der Regel nicht.
- Er beschreibt die Vergangenheit. Für Essen heißt das: gute Grundlage, keine Vorhersage.
Häufige Fragen
Wer gibt den Bericht für Essen heraus?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über seine Geschäftsstelle. Für überregionale Auswertungen ist zusätzlich der Obere Gutachterausschuss zuständig (§ 198 Absatz 2 BauGB).
Stehen darin die Preise einzelner Häuser?
Nein. Der Bericht arbeitet mit aggregierten Auswertungen. Einzelne Kaufpreise stammen aus der Kaufpreissammlung, und Auskünfte daraus gibt es nur bei berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Absatz 3 BauGB).
Brauche ich den Bericht, wenn ich nur meine Wohnung verkaufen will?
Meistens nicht. Für die Einordnung reichen die veröffentlichten Richtwerte und ein Blick auf vergleichbare Objekte im Stadtteil. Der Bericht wird interessant, sobald ein Ertragswertverfahren oder ein Sachwertverfahren gerechnet wird — dort stecken seine Kennzahlen in jeder Zeile.
Kann ich mit den Zahlen meinen Kaufpreisfaktor prüfen?
Ja, das ist einer der sinnvollsten Einsätze. Der Bericht weist für Mehrfamilienhäuser marktübliche Vervielfältiger aus, gegen die Du Deinen eigenen Kaufpreisfaktor halten kannst — vorausgesetzt, Du vergleichst denselben Teilmarkt.
Wie unterscheidet er sich von einem Marktbericht eines Maklerhauses?
Durch die Datenquelle und den gesetzlichen Auftrag. Ein privater Marktbericht beruht meist auf eigenen Vermarktungen oder auf Inseraten; der Grundstücksmarktbericht auf allen beurkundeten Kauffällen des Gebiets. Beides kann nützlich sein, aber nur eines davon ist vollständig.
Wie oft erscheint er?
Er wird regelmäßig fortgeschrieben, im Regelfall jährlich, jeweils bezogen auf einen Stichtag. Die Bodenrichtwerte darin müssen nach § 196 Absatz 1 BauGB mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt werden; in Essen liegen sie jährlich zum 1. Januar vor.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.