Rohertrag und Reinertrag – einfach erklärt

Im Gutachten stehen zwei Zeilen untereinander, und beide heißen fast gleich. Oben „Rohertrag 50.400 Euro“, darunter „Reinertrag 37.800 Euro“. Dazwischen fehlen 12.600 Euro, ohne dass irgendwo steht, wohin sie gegangen sind.

Diese zwei Zeilen sind das Rückgrat jeder Bewertung eines vermieteten Hauses. Wer sie versteht, versteht auch, warum ein Verkäufer und ein Gutachter beim selben Objekt zu ganz verschiedenen Zahlen kommen.

Was sind Rohertrag und Reinertrag?

Der Rohertrag ist die Jahresmiete, die eine Immobilie einbringt; der Reinertrag ist das, was davon nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.

Beide Begriffe stehen in § 31 der ImmoWertV. Absatz 1 sagt in einem Satz alles: „Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.“ Absatz 2 sagt, was in den Rohertrag gehört — nämlich „die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge“. Und weiter: Die tatsächlichen Mieten sind zugrunde zu legen, wenn sie marktüblich erzielbar sind.

Der Rohertrag ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht hinein, weil sie dem Eigentümer nicht gehören — sie laufen durch ihn hindurch zum Versorger, zur Stadt und zum Entsorger.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Beispielobjekt dieser Lexikonreihe: Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, Nettokaltmiete 7,50 Euro je Quadratmeter im Monat, Kaufpreis 630.000 Euro.

Ein Viertel der Miete ist weg, bevor der erste Euro Zins bezahlt ist. Das ist kein schlechter Wert — bei Wohnnutzung liegen die Bewirtschaftungskosten häufig zwischen 20 und 30 Prozent des Rohertrags.

Der Reinertrag ist die Zahl, mit der es dann weitergeht: Im Ertragswertverfahren wird von ihm die Bodenwertverzinsung abgezogen und der Rest über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. In der Kaufentscheidung ist er der Zähler der Nettomietrendite.

Was in den Rohertrag gehört — und was nicht

• Ja: Nettokaltmiete aller Wohnungen, auch der leerstehenden, wenn sie marktüblich vermietbar sind.
• Ja: Mieten für Stellplätze, Garagen, Werbeflächen, Antennenstandorte und vermietete Kellerräume, soweit sie zum Objekt gehören.
• Nein: Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenvorauszahlungen. Sie sind durchlaufende Posten.
• Nein: Einmalige Zahlungen wie Abstandszahlungen oder Mietvorauszahlungen.
• Nein: Erträge, die es nur nach einer Sanierung geben würde. Die gehören in eine Prognose, nicht in den Rohertrag.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete entscheidet über den Preis eines ganzen Hauses. Nimmst Du für das Beispielobjekt eine Warmmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter, kommst Du auf 70.560 Euro im Jahr statt auf 50.400 Euro. Der Kaufpreisfaktor fiele von 12,5 auf 8,9, die Bruttoanfangsrendite stiege von 8,0 auf 11,2 Prozent. Ein völlig normales Haus sähe aus wie ein Schnäppchen — und der Käufer, der das nicht bemerkt, zahlt vierzig Prozent zu viel.

Für Essener Objekte kommt ein zweiter Punkt dazu. In Essen gilt die Mietpreisbremse nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren. Ein Haus mit alten, günstigen Mietverträgen hat deshalb einen niedrigen Rohertrag, aber eine echte Reserve — nur kommst Du an sie nur langsam heran. Für die Bewertung nach § 31 Absatz 2 zählt trotzdem die marktüblich erzielbare Miete, nicht die zufällig vereinbarte. Siehe Mieterhöhung umsetzen.

Die häufigsten Fallstricke

Die Warmmiete als Rohertrag

Der Klassiker in Exposés und in selbst gebauten Tabellen. Prüfe bei jeder Mietaufstellung, ob in der Spalte „Miete“ die Kaltmiete oder die Gesamtmiete steht. Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres zeigt es Dir — siehe Betriebskostenabrechnung erstellen.

Nicht umlagefähige Betriebskosten werden übersehen

§ 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung nimmt Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus. Alles, was nicht im Katalog des § 2 BetrKV steht, kannst Du nicht umlegen und trägst es selbst: Kontoführung, Rechtsberatung, Kosten der Abrechnung, der Betriebskostenanteil leerstehender Wohnungen.

Der Reinertrag wird mit dem Überschuss verwechselt

Im Reinertrag stecken keine Zinsen, keine Tilgung, keine Abschreibung und keine Steuer. Er beschreibt das Haus, nicht Deine Finanzierung. Was am Monatsende auf Deinem Konto liegt, ist eine andere und meist kleinere Zahl.

Leerstand wird zweimal abgezogen

Vorübergehender Leerstand steckt bereits im Mietausfallwagnis. Wer ihn zusätzlich vom Rohertrag abzieht, rechnet dasselbe Risiko doppelt. Anders liegt es bei dauerhaftem, strukturellem Leerstand — der ist kein Wagnis mehr, sondern ein wertmindernder Umstand.

Das Wichtigste in Kürze

• Rohertrag ist die Jahresnettokaltmiete, Reinertrag ist der Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten (§ 31 ImmoWertV).
• Beispiel Steele: 50.400 Euro Rohertrag, 12.600 Euro Bewirtschaftungskosten, 37.800 Euro Reinertrag.
• Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht in den Rohertrag — sie laufen durch.
• Mit der Warmmiete gerechnet, sähe dasselbe Haus wie Faktor 8,9 statt 12,5 aus.
• Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete; die Ist-Miete zählt, wenn sie marktüblich ist.
• Der Reinertrag ist die Eingangsgröße für das Ertragswertverfahren und für die Nettomietrendite.

Häufige Fragen

Ist der Rohertrag dasselbe wie die Jahreskaltmiete?

Bei einem reinen Wohnhaus praktisch ja, solange alle Einheiten vermietet oder marktüblich vermietbar sind. Der Unterschied liegt im Detail: Der Rohertrag rechnet mit der marktüblich erzielbaren Miete, die Jahreskaltmiete mit der tatsächlich vereinbarten.

Zählt eine leerstehende Wohnung im Rohertrag mit?

Ja, mit der marktüblich erzielbaren Miete. Das Risiko, dass sie nicht sofort vermietet wird, ist über das Mietausfallwagnis abgebildet. Dauerhafter struktureller Leerstand ist etwas anderes und wird gesondert berücksichtigt.

Gehört die Grundsteuer in die Bewirtschaftungskosten?

Nur der Teil, den Du nicht umlegen kannst. Die Grundsteuer ist nach § 2 Nummer 1 BetrKV umlagefähig; bei vermieteten Wohnungen trägt sie also der Mieter. Für leerstehende Einheiten bleibt sie bei Dir und gehört zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten.

Wie erkenne ich, ob eine Mietaufstellung Kalt- oder Warmmieten zeigt?

An der Höhe. Liegt der Wert je Quadratmeter deutlich über dem, was in der Lage üblich ist, sind Betriebskosten enthalten. Sicherheit gibt nur der Mietvertrag mit der Aufteilung in Nettokaltmiete und Vorauszahlungen. Siehe Mietunterlagen beim Verkauf.

Warum rechnet ein Gutachter mit anderen Kosten als ich?

Weil er Modellansätze verwenden muss, die zu dem Liegenschaftszinssatz passen, den er benutzt. § 10 ImmoWertV verlangt diese Modellkonformität. Deine tatsächlichen Kosten können höher oder niedriger sein — für die Bewertung zählen die Modellwerte.

Was ist der Unterschied zum Reinertragsanteil der baulichen Anlagen?

Vom Reinertrag wird im allgemeinen Ertragswertverfahren die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen. Was bleibt, ist der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, und nur dieser wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Gilt die Rechnung auch für Gewerbeobjekte?

Der Aufbau ja, die Ansätze nicht. Anlage 3 der ImmoWertV nennt für gewerbliche Nutzung ein Mietausfallwagnis von 4 Prozent statt 2 Prozent und Verwaltungskosten von 3 Prozent des Rohertrags. Siehe Gewerbeimmobilie verkaufen.

Wo finde ich die marktüblich erzielbare Miete für meinen Essener Stadtteil?

Über den Mietspiegel, über Vergleichsangebote in derselben Straßenlage und über die Auswertungen des Gutachterausschusses. Ein Stadtteilmittelwert reicht nicht — siehe Makrolage und Mikrolage.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.