Mietausfallwagnis – einfach erklärt

In der Bewertung steht eine Zeile, über die alle hinweglesen: „Mietausfallwagnis 2 %, 1.008 Euro“. Zwei Prozent klingen nach Kleingeld. Der Verkäufer sagt, das brauche man hier gar nicht, seine Mieter zahlten seit Jahren pünktlich.

Er hat recht — bis zu dem Tag, an dem einer nicht mehr zahlt. Dann dauert Kündigung, Räumungsklage und Neuvermietung sieben Monate, und die zwei Prozent waren zu wenig.

Was ist das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis ist ein pauschaler Abschlag von der Miete, mit dem das Risiko bezahlt wird, dass Mieteinnahmen ausfallen.

Es ist keine Ausgabe, die auf einem Kontoauszug erscheint. Es ist eine kalkulatorische Rückstellung: Du legst jedes Jahr einen kleinen Teil zur Seite, weil Du weißt, dass irgendwann ein größerer Ausfall kommt. Genau deshalb ist es eine der vier Positionen der Bewirtschaftungskosten nach § 32 der ImmoWertV.

§ 32 Absatz 4 zählt drei Risiken auf, die damit abgedeckt sind:

• uneinbringliche Zahlungsrückstände bei Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen sowie vorübergehender Leerstand,
• die Bewirtschaftungskosten, die bei Rückständen oder Leerstand zusätzlich beim Eigentümer hängen bleiben,
• uneinbringliche Kosten der Rechtsverfolgung — auf Zahlung, auf Aufhebung des Mietverhältnisses oder auf Räumung.

Der dritte Punkt wird fast immer übersehen. Im Wagnis stecken nicht nur die verlorenen Mieten, sondern auch die Anwalts-, Gerichts- und Gerichtsvollzieherkosten, die Du nicht zurückbekommst.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Beispielobjekt dieser Lexikonreihe: Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete 50.400 Euro, Kaufpreis 630.000 Euro.

Anlage 3 der ImmoWertV setzt bei Wohnnutzung 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags an. Das sind hier 1.008 Euro im Jahr.

Was bekommst Du dafür? Die acht Wohnungen sind im Schnitt 70 Quadratmeter groß, die Monatskaltmiete beträgt also rund 525 Euro. 1.008 Euro entsprechen damit knapp zwei Monatsmieten einer Wohnung — pro Jahr, über alle acht Einheiten gerechnet. Anders gesagt: Der Ansatz trägt einen Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand ungefähr einmal im Jahr.

Und was kostet ein höherer Ansatz? Ein Prozentpunkt mehr sind 504 Euro weniger Reinertrag im Jahr. Beim Kaufpreisfaktor von 12,5 sind das rund 6.300 Euro weniger Kaufpreis, und die Nettomietrendite sinkt um sieben Hundertstel Prozentpunkte. Ein einziger Prozentpunkt in einer Zeile, die niemand liest.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Ansatz ist eine Verhandlungsgröße, und beide Seiten wissen das. Als Käufer eines Essener Zinshauses hast Du gute Gründe, über zwei Prozent hinauszugehen, wenn die Mieterstruktur es nahelegt: viele kurze Mietverhältnisse, hohe Fluktuation, mehrere Einheiten mit Rückständen. Als Verkäufer hältst Du dagegen — mit langen Mietverhältnissen, lückenlosen Zahlungsnachweisen und einer sauberen Mieterliste.

Ein echter Ausfall ist teurer, als die zwei Prozent vermuten lassen. Kommt es zur Räumungsklage, vergehen bis zur Räumung häufig sechs bis zwölf Monate. Bei einer Wohnung des Beispielhauses sind das 3.150 bis 6.300 Euro entgangene Miete plus Verfahrens- und Räumungskosten — ein Ausfall dieser Größe verschiebt im DCF-Verfahren gleich mehrere Jahre. Zuständig ist in Essen je nach Lage des Objekts eines von drei Amtsgerichten: das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, das Amtsgericht Essen-Borbeck an der Marktstraße 70 oder das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 — für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist Essen-Steele zuständig.

Das beste Mittel gegen das Wagnis ist die Auswahl vorher. Siehe Mieterbonität prüfen, Mietausfall vermeiden und Wenn der Mieter nicht zahlt.

Die häufigsten Fallstricke

Das Wagnis wird bei Vollvermietung gestrichen

„Alle acht Wohnungen vermietet, also null Prozent.“ Das verwechselt den heutigen Zustand mit dem dauerhaften Risiko. Das Wagnis bezahlt nicht den Leerstand von heute, sondern den von übermorgen. Ein Ansatz von null unterstellt, dass in dreißig Jahren Restnutzungsdauer nie ein Mieter auszieht.

Leerstand wird zusätzlich abgezogen

Der umgekehrte Fehler. Wer den Rohertrag schon um vorübergehenden Leerstand kürzt und zwei Prozent Wagnis ansetzt, rechnet dasselbe Risiko doppelt. Dauerhafter struktureller Leerstand ist etwas anderes — der ist kein Wagnis, sondern ein wertmindernder Umstand des Objekts.

Der Ansatz wird beliebig hochgesetzt

In einem Gutachten geht das nicht ohne Weiteres. Wird mit einem Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses gerechnet, muss nach § 10 ImmoWertV das Kostenmodell dazu passen — und in diese Ableitung sind die zwei Prozent aus Anlage 3 eingeflossen. Ein höheres Risiko wird dann über einen Zuschlag beim Zinssatz oder als besonderes objektspezifisches Merkmal abgebildet, nicht durch stilles Hochsetzen einer Modellgröße.

Eine Mietausfallversicherung ersetzt das Wagnis

Tut sie nicht. Die Prämie ist selbst eine Bewirtschaftungskostenposition, und der Schutz greift meist nur nach einer Wartezeit und mit Selbstbehalt. Rechnerisch tauschst Du ein schwankendes Risiko gegen eine feste Ausgabe. Siehe Mietausfall absichern.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Rückstellung für ausfallende Mieten, nicht eine tatsächliche Ausgabe.
• § 32 Absatz 4 ImmoWertV deckt drei Risiken ab: Zahlungsausfall und vorübergehender Leerstand, zusätzliche Bewirtschaftungskosten und Kosten der Rechtsverfolgung.
• Anlage 3 der ImmoWertV setzt 2 Prozent des Rohertrags bei Wohnnutzung an, 4 Prozent bei gewerblicher Nutzung.
• Beispiel Steele: 1.008 Euro im Jahr — knapp zwei Monatsmieten einer der acht Wohnungen.
• Ein Prozentpunkt mehr kostet beim Faktor 12,5 rund 6.300 Euro Kaufpreis.
• Bei Vollvermietung wird der Ansatz nicht gestrichen; er bildet ein dauerhaftes Risiko ab, keinen Ist-Zustand.

Häufige Fragen

Ist das Mietausfallwagnis eine echte Ausgabe?

Nein. Es fließt kein Geld ab. Es ist ein Rechenposten, der die Miete auf ein dauerhaft realistisches Niveau bringt. In der Steuererklärung taucht es nicht auf — dort zählen nur tatsächlich ausgefallene Mieten.

Warum genau zwei Prozent?

Weil Anlage 3 der ImmoWertV diesen Wert als Modellansatz für Wohnnutzung vorgibt. Er dient dazu, die Ableitung der Liegenschaftszinssätze bundesweit vergleichbar zu machen. Ein empirisch für Dein Haus gemessener Wert ist es nicht.

Kann ich als Käufer einen höheren Ansatz durchsetzen?

In der Preisverhandlung ja, wenn Du ihn begründen kannst — mit Rückstandslisten, kurzer Mietdauer oder mehreren Wechseln in den letzten Jahren. In einem modellkonformen Gutachten geht das nur über den Zinssatz oder einen gesonderten Abschlag. Siehe Preisverhandlung.

Gilt der Ansatz auch bei einer einzelnen Eigentumswohnung?

Ja, und dort trifft er härter. Bei acht Wohnungen verteilt sich ein Ausfall; bei einer Wohnung fällt hundert Prozent der Miete weg, das Hausgeld läuft aber weiter. Viele Rechner für Einzelwohnungen setzen deshalb höhere Werte an.

Was ist der Unterschied zwischen Mietausfallwagnis und Mietnomaden-Risiko?

Das Wagnis ist der statistische Durchschnitt über viele Jahre. Ein Mietnomade ist der Extremfall, der diesen Durchschnitt in einem Jahr aufbraucht. Siehe Mietnomaden erkennen.

Zählt die Kaution gegen das Mietausfallwagnis?

Sie mindert den Schaden im Einzelfall, aber nur bis zu drei Monatsmieten. Bei einem Verfahren über sieben Monate reicht sie nicht. Im Bewertungsmodell wird sie nicht gegengerechnet.

Wie hoch ist das Wagnis bei gemischt genutzten Objekten?

Anlage 3 nennt für reine und gemischte gewerbliche Nutzung 4 Prozent. In der Praxis wird bei einem Haus mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber nach Flächen- oder Ertragsanteilen gewichtet.

Beeinflusst das Wagnis den Verkehrswert spürbar?

Über den Reinertrag ja. Es wandert vollständig in die Kapitalisierung des Ertragswertverfahrens und damit in den Verkehrswert. Bei langen Restnutzungsdauern wiegt jeder Prozentpunkt entsprechend schwerer.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.