Nettomietrendite – einfach erklärt
Du hast das Objekt durchgerechnet, acht Prozent standen unter dem Strich, und die Bank hat zugesagt. Ein Jahr später schaust Du auf den Kontoauszug und suchst das Geld. Die Miete kam, aber sie ist weg: Verwaltervergütung, ein Heizungsnotdienst, die Rechnung des Steuerberaters, zwei Monate Leerstand im Erdgeschoss.
Nichts davon war ein Unglück. Es stand nur in keiner der Zahlen, die Dir jemand gezeigt hat.
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite ist die Jahresmiete nach Abzug aller laufenden Kosten, geteilt durch alles, was Du für die Immobilie ausgegeben hast — Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
Sie beantwortet die Frage, die die Bruttoanfangsrendite nicht beantwortet: Was bleibt wirklich? Oben steht der Reinertrag statt der Rohmiete, unten die Gesamtinvestition statt des Kaufpreises. Beide Änderungen ziehen die Zahl nach unten, und beide sind richtig.
Achtung: Der Begriff ist nicht genormt. Manche rechnen die Nettomietrendite nur gegen den Kaufpreis, andere gegen die Gesamtinvestition. Wenn Dir jemand eine Nettomietrendite nennt, frag nach dem Nenner — der Unterschied ist im Beispiel unten ein voller Dreiviertel-Prozentpunkt.
Wie das in der Praxis aussieht
Das Beispielobjekt dieser Reihe: Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 630.000 Euro, Jahresnettokaltmiete 50.400 Euro. Kaufpreisfaktor 12,5, Bruttoanfangsrendite 8,0 Prozent.
Schritt 1 — was oben abgeht. Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab:
| Position | Ansatz | Betrag im Jahr |
|---|---|---|
| Rohertrag (Nettokaltmiete) | 560 m² × 7,50 Euro × 12 | 50.400 Euro |
| − Verwaltungskosten | 8 Wohnungen × 350 Euro | − 2.800 Euro |
| − Instandhaltungskosten | 560 m² × 13 Euro | − 7.280 Euro |
| − Mietausfallwagnis | 2 % des Rohertrags | − 1.008 Euro |
| − nicht umlagefähige Betriebskosten | 560 m² × 2,70 Euro | − 1.512 Euro |
| = Reinertrag | 25 % des Rohertrags gehen ab | 37.800 Euro |
Schritt 2 — was unten dazukommt. Die Kaufnebenkosten für eine Kapitalanlage in Nordrhein-Westfalen:
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 630.000 Euro | |
| + Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | + 40.950 Euro |
| + Notar und Grundbuch | rund 2,0 % | + 12.600 Euro |
| + Maklerprovision Kapitalanlage | 4,76 % inkl. MwSt. | + 29.988 Euro |
| = Gesamtinvestition | Nebenkosten 13,26 % | 713.538 Euro |
Schritt 3 — die Rendite. 37.800 Euro geteilt durch 713.538 Euro ergibt 5,30 Prozent. Gerechnet nur gegen den Kaufpreis wären es 37.800 : 630.000 = 6,00 Prozent. Und die Bruttoanfangsrendite, mit der der Verkäufer geworben hat, lag bei 8,0 Prozent.
Von acht auf 5,3 Prozent ist ein Drittel weg. Es wurde nichts erfunden: Die Grunderwerbsteuer steht im Gesetz, die Provision im Vertrag, und die Bewirtschaftungskosten sind in § 32 der ImmoWertV aufgezählt.
Warum das für Dich wichtig ist
Die Nettomietrendite ist die einzige der drei Kennzahlen, die Du mit einer Finanzierung vergleichen kannst. Solange Dein Sollzins unter 5,3 Prozent liegt, trägt sich das Beispielhaus rechnerisch — liegt er darüber, zahlst Du jeden Monat drauf, egal wie gut die acht Prozent aussahen. Bei der Bruttoanfangsrendite ist dieser Vergleich sinnlos, weil sie Kosten enthält, die Du gar nicht behältst.
In Essen macht der Unterschied zwischen den Stadtteilen weniger aus, als viele denken. Ein Haus in Heisingen hat höhere Preise, aber auch stabilere Mieten und weniger Fluktuation; ein Haus in Altenessen-Süd hat niedrigere Preise, dafür oft mehr Leerstandsrisiko und ältere Substanz. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten rücken die Nettomietrenditen näher zusammen als die Bruttowerte. Genau deshalb ist der Vergleich zweier Objekte nur auf Nettobasis fair. Die Richtwerte aller Stadtteile stehen unter Immobilienpreise Essen.
Die häufigsten Fallstricke
Die Instandhaltung wird vergessen, weil sie noch nicht angefallen ist
Instandhaltung fällt nicht gleichmäßig an. In drei Jahren passiert nichts, im vierten kostet das Dach 110.000 Euro. Der jährliche Ansatz ist eine Rücklage, kein Schätzwert für dieses Jahr. Wer ihn weglässt, rechnet sich das Haus schön, bis die Rechnung kommt — siehe Sanierungsstau.
Die Nebenkosten bleiben unten weg
Die 83.538 Euro Nebenkosten sind echtes Geld, das Du bezahlst und beim Verkauf nicht zurückbekommst. Sie gehören in den Nenner. Wer sie weglässt, rechnet 6,00 statt 5,30 Prozent.
Tilgung wird als Kosten mitgerechnet
Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensumschichtung — sie verringert Deine Schulden. In die Nettomietrendite gehört sie nicht. Zinsen gehören auch nicht hinein, weil die Kennzahl das Objekt beschreibt und nicht Deine Finanzierung.
Die Steuer wird mit der Rendite verwechselt
Die Nettomietrendite ist eine Vorsteuergröße. Abschreibung, Werbungskosten und Dein persönlicher Steuersatz verändern das Ergebnis danach noch einmal erheblich — in beide Richtungen. Das ist eine eigene Rechnung und gehört zum Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Nettomietrendite = Reinertrag geteilt durch Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten).
- Beispiel Steele: 37.800 Euro Reinertrag zu 713.538 Euro Gesamtinvestition ergeben 5,30 Prozent.
- Dieselbe Immobilie zeigt 8,0 Prozent Bruttoanfangsrendite und 6,00 Prozent, wenn man nur gegen den Kaufpreis rechnet.
- Der Begriff ist nicht genormt — frag immer, ob mit oder ohne Nebenkosten gerechnet wurde.
- Zinsen, Tilgung und Steuern gehören nicht hinein; sie beschreiben Dich, nicht das Haus.
- Nur diese Kennzahl lässt sich sinnvoll mit einem Sollzins vergleichen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Nettomietrendite und Bruttoanfangsrendite?
Die Bruttoanfangsrendite teilt die volle Jahresmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite teilt die Miete nach Bewirtschaftungskosten durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Im Beispielobjekt sind das 8,0 gegen 5,30 Prozent.
Welche Kosten ziehe ich genau ab?
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Das ist die Aufzählung aus § 32 Absatz 1 ImmoWertV. Mehr unter Bewirtschaftungskosten.
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten überschlägig?
Bei Wohnnutzung liegen sie häufig zwischen 20 und 30 Prozent des Rohertrags. Im Beispielobjekt sind es genau 25 Prozent. Bei älteren Häusern mit hohem Instandhaltungsbedarf wird daraus schnell mehr.
Was ist die Eigenkapitalrendite und wie hängt sie damit zusammen?
Die Eigenkapitalrendite setzt den Überschuss nach Zinsen ins Verhältnis zu Deinem eingesetzten Eigenkapital. Sie kann weit über der Nettomietrendite liegen, wenn der Sollzins darunter liegt — und weit darunter, wenn nicht. Sie beschreibt Deine Finanzierung, nicht die Immobilie.
Rechne ich mit der Ist-Miete oder der Marktmiete?
Für die Nettomietrendite mit der Ist-Miete, weil sie beschreiben soll, was heute tatsächlich zurückkommt. Für die Bewertung nach § 31 Absatz 2 ImmoWertV zählt dagegen die marktüblich erzielbare Miete — siehe Ertragswertverfahren.
Gilt das genauso für eine einzelne Eigentumswohnung?
Ja, nur ist die Kostenseite anders zu ermitteln. Statt eigener Ansätze nimmst Du den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeldes und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage aus dem Wirtschaftsplan. Siehe Erhaltungsrücklage prüfen.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Eine, die über Deinem Sollzins liegt und Dir genug Abstand für Überraschungen lässt. Eine absolute Zahl gibt es nicht — sie hängt am Zinsniveau, an der Lage und an Deinem Anlagehorizont.
Warum weicht meine Rechnung von der des Verkäufers ab?
Fast immer wegen dreier Positionen: Warmmiete statt Kaltmiete im Zähler, fehlende Instandhaltungsrücklage und fehlende Nebenkosten im Nenner. Frag nach der Mieterliste und der Betriebskostenabrechnung, dann kannst Du selbst nachrechnen — siehe Mietrendite berechnen.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.