Bewirtschaftungskosten – einfach erklärt

Der Verkäufer legt die Mieterliste auf den Tisch. 50.400 Euro im Jahr, alle acht Wohnungen vermietet, keine Rückstände. Er sagt: „Das ist Dein Ertrag.“ Das stimmt nicht. Das ist die Zahl, von der Dein Ertrag anfängt.

Zwischen der Miete, die eingeht, und dem Geld, das Dir bleibt, liegt ein Block, den kaum jemand vollständig auf dem Schirm hat — und den das Gesetz sehr genau beschreibt.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten, die ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Betrieb seiner Immobilie tragen muss und nicht auf die Mieter umlegen kann.

Die Definition steht in § 32 Absatz 1 der ImmoWertV: „regelmäßige Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind“. Der entscheidende Halbsatz ist der zweite. Was Du auf den Mieter umlegen darfst, ist keine Bewirtschaftungskostenposition — es läuft durch Dich hindurch.

Das Gesetz zählt vier Gruppen auf, und zwar abschließend:

• Verwaltungskosten (§ 32 Absatz 2) — Kosten der Verwaltung, der Aufsicht und der Geschäftsführung, einschließlich des Gegenwerts der Arbeit, die Du selbst leistest.
• Instandhaltungskosten (§ 32 Absatz 3) — was im langjährigen Mittel aufgewendet werden muss, um das Ertragsniveau des Gebäudes über die Restnutzungsdauer zu erhalten.
• Mietausfallwagnis (§ 32 Absatz 4) — das Risiko aus uneinbringlichen Mieten, vorübergehendem Leerstand und Rechtsverfolgung. Mehr unter Mietausfallwagnis.
• Betriebskosten im Sinne des § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB — aber nur, soweit sie nicht umgelegt sind.

Wie das in der Praxis aussieht

Das Beispielobjekt dieser Reihe: Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 630.000 Euro, Jahresnettokaltmiete 50.400 Euro.

Vom Rohertrag von 50.400 Euro bleibt damit ein Reinertrag von 37.800 Euro. Ein Viertel ist weg — und keine einzige Position davon ist vermeidbar.

Woher die Ansätze kommen: Anlage 3 der ImmoWertV enthält Modellansätze für Bewirtschaftungskosten. Sie nennt für Wohnnutzung feste Beträge je Wohnung und je Quadratmeter Wohnfläche und schreibt in Abschnitt III vor, sie jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortzuschreiben. Die 350 Euro Verwaltung je Wohnung und die 13 Euro Instandhaltung je Quadratmeter sind fortgeschriebene Werte auf dieser Grundlage. Das Mietausfallwagnis von 2 Prozent bei Wohnnutzung steht dagegen unverändert so in Anlage 3.

Der Unterschied zu den Betriebskosten

Hier verrutscht in der Praxis am meisten. Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. § 2 BetrKV zählt sie in siebzehn Nummern auf: Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Wäschepflege und sonstige Betriebskosten.

§ 1 Absatz 2 BetrKV nimmt zwei Dinge ausdrücklich heraus: Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten. Damit sind sie auch nicht umlagefähig — und landen zwingend bei Dir. Was übrig bleibt, ist eine schlichte Regel:

• Steht die Position im Katalog des § 2 BetrKV und ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart? Dann trägt sie der Mieter.
• Steht sie nicht drin oder ist die Wohnung leer? Dann trägt sie der Eigentümer — und sie gehört in die Bewirtschaftungskosten.

Typische Posten, die immer bei Dir bleiben: Kontoführung, Kosten der Betriebskostenabrechnung, Rechtsverfolgung, Mitgliedsbeiträge, Reparaturanteile in Wartungsverträgen und der Betriebskostenanteil leerstehender Wohnungen. Siehe Betriebskostenabrechnung erstellen.

Warum das für Dich wichtig ist

Jeder Euro Bewirtschaftungskosten senkt den Reinertrag — und der Reinertrag wird im Ertragswertverfahren kapitalisiert. Beim Kaufpreisfaktor von 12,5 des Beispielobjekts sind 1.000 Euro höhere jährliche Kosten rund 12.500 Euro weniger Kaufpreis. Wer beim Verkauf eines Essener Mehrfamilienhauses seine Kostenseite nicht sauber belegen kann, verhandelt gegen Schätzungen des Käufers — und die fallen nie zu seinen Gunsten aus.

Zwei Essener Besonderheiten helfen dabei. Erstens sind Straßenausbaubeiträge in Nordrhein-Westfalen abgeschafft (§ 8 Absatz 1 Satz 3 KAG NRW); maßgeblich ist der Beschluss der Maßnahme, ältere Maßnahmen können noch abgerechnet werden. Der Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB für die erstmalige Herstellung bleibt davon unberührt. Zweitens ist Essen für frei finanzierten Wohnraum aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung entlassen — Leerstand löst dort keine wohnungsrechtliche Genehmigungspflicht aus.

Die häufigsten Fallstricke

Die Instandhaltung wird nach dem letzten Jahr angesetzt

§ 32 Absatz 3 spricht ausdrücklich vom „langjährigen Mittel“. Ein Jahr ohne Reparaturen beweist gar nichts. Eine bekannte Faustformel liefert § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung: bis zu 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Gebäuden unter 22 Jahren, bis zu 9 Euro ab 22 Jahren und bis zu 11,50 Euro ab 32 Jahren; mit Aufzug jeweils 1 Euro mehr. Das sind Höchstsätze aus dem geförderten Wohnungsbau, keine ImmoWertV-Ansätze — als Plausibilitätsprüfung taugen sie trotzdem.

Die eigene Arbeitszeit wird mit null angesetzt

§ 32 Absatz 2 nennt ausdrücklich „den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit“. Wer sein Haus selbst verwaltet, spart Geld, aber nicht Kosten. Für die Bewertung wird trotzdem angesetzt, was ein Verwalter kosten würde.

Instandhaltung und Modernisierung werden vermischt

Die Instandhaltungskosten decken die Erhaltung des vorhandenen Zustands. Was den Standard hebt — neue Bäder, Dämmung, ein Aufzug —, ist Modernisierung und steckt nicht im Ansatz. Wer beides in einen Topf wirft, rechnet den Sanierungsstau weg, statt ihn zu bezahlen.

Die Modellansätze werden für die eigene Kalkulation genommen

Anlage 3 gilt ausdrücklich für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze — sie steht in der Überschrift als „Anlage 3 (zu § 12 Absatz 5 Satz 2)“. Für Deine eigene Wirtschaftlichkeitsrechnung sind Deine tatsächlichen Kosten maßgeblich. Für ein Gutachten dagegen gilt § 10 ImmoWertV: Zinssatz und Kostenmodell müssen zueinander passen.

Das Wichtigste in Kürze

• Bewirtschaftungskosten nach § 32 ImmoWertV sind Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten.
• Nur was Du nicht auf die Mieter umlegen kannst, zählt dazu.
• Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Absatz 2 BetrKV nie umlagefähig.
• Beispiel Steele: 12.600 Euro im Jahr, genau 25 Prozent des Rohertrags von 50.400 Euro.
• Bei Wohnnutzung liegen sie üblicherweise zwischen 20 und 30 Prozent des Rohertrags.
• 1.000 Euro höhere jährliche Kosten kosten beim Faktor 12,5 rund 12.500 Euro Kaufpreis.

Häufige Fragen

Sind Bewirtschaftungskosten dasselbe wie Nebenkosten?

Nein. „Nebenkosten“ meint im Mietrecht meist die umlagefähigen Betriebskosten, die der Mieter zahlt. Bewirtschaftungskosten sind das Gegenteil: das, was beim Eigentümer hängen bleibt. Und „Kaufnebenkosten“ ist noch einmal etwas anderes — siehe Kaufnebenkosten.

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten bei einer Eigentumswohnung?

Dort steckt der größte Teil im Hausgeld. Nicht umlagefähig sind daraus vor allem die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Beide Positionen findest Du im Wirtschaftsplan — siehe Erhaltungsrücklage prüfen.

Gehört die Gebäudeversicherung dazu?

Die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes ist nach § 2 Nummer 13 BetrKV umlagefähig. Bei vermieteten Einheiten trägt sie also der Mieter; für Leerstand bleibt sie bei Dir.

Warum steht die Erhaltungsrücklage nicht in § 32 ImmoWertV?

Weil die ImmoWertV Kosten ansetzt, nicht Rücklagenzuführungen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist die wohnungseigentumsrechtliche Form desselben Gedankens — Geld heute für Erhaltung morgen. In der Sache entspricht sie den Instandhaltungskosten.

Kann ich die Verwaltervergütung auf die Mieter umlegen?

Nein. § 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV schließt Verwaltungskosten ausdrücklich aus. Eine Klausel im Wohnraummietvertrag, die das anders regelt, hält der Prüfung nicht stand — siehe Mietvertragsklauseln.

Wie belege ich meine Bewirtschaftungskosten beim Verkauf?

Mit den Betriebskostenabrechnungen und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, dem Verwaltervertrag und einer Aufstellung der durchgeführten Instandhaltung mit Rechnungen. Siehe Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Sind bei Gewerbeobjekten andere Sätze anzusetzen?

Ja. Anlage 3 nennt für gewerbliche Nutzung Verwaltungskosten von 3 Prozent des Rohertrags und ein Mietausfallwagnis von 4 Prozent. Die Instandhaltungskosten werden als Prozentsatz der Wohnnutzungswerte angesetzt — je nach Objektart 100, 50 oder 30 Prozent.

Senken hohe Bewirtschaftungskosten den Verkehrswert?

Ja, unmittelbar. Sie mindern den Reinertrag, und der Reinertrag ist die Basis des Ertragswerts. Deshalb erhöht ein günstiger Verwaltervertrag oder ein niedriger Instandhaltungsbedarf den Wert genauso wie eine höhere Miete — siehe Verkehrswert.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.