Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) – einfach erklärt

Im Exposé steht eine einzige Zahl, die angeblich alles erklärt: „Faktor 12,5″. Kein Wort dazu, was sie bedeutet. Der Verkäufer nennt sie günstig, der Bankberater nennt sie normal, und Du sitzt davor und weißt nicht, ob Du ein solides Zinshaus oder einen Sanierungsfall ansiehst.

Die Zahl ist schnell erklärt. Was sie verschweigt, ist der eigentliche Punkt.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis einer Immobilie beträgt.

Die Rechnung ist eine Division: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Kostet ein Haus 630.000 Euro und bringt es 50.400 Euro Kaltmiete im Jahr, ist der Faktor 12,5. Anders gesagt: Wenn Du zwölfeinhalb Jahre lang jede Miete zur Seite legst und sonst nichts ausgibst, hast Du den Kaufpreis wieder drin.

Derselbe Wert läuft unter mehreren Namen. Vervielfältiger, Maklerfaktor, Rohertragsvervielfältiger, Mietmultiplikator — gemeint ist immer dasselbe. Der Kaufpreisfaktor ist keine gesetzliche Größe. In der ImmoWertV kommt er nicht vor. Er ist eine Marktkennzahl, mit der Käufer, Verkäufer und Banken Objekte in Sekunden vergleichbar machen.

Wie das in der Praxis aussieht

Durch diese und die verwandten Lexikonseiten läuft dasselbe Beispielobjekt, damit Du siehst, wie die Kennzahlen zusammenhängen: ein Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, 620 Quadratmeter Grundstück. Die Nettokaltmiete liegt bei 7,50 Euro je Quadratmeter im Monat.

Der Verkäufer war ursprünglich mit 870.000 Euro in den Markt gegangen. Das wären 17,3 Jahresmieten gewesen. Zwischen den beiden Zahlen liegen 240.000 Euro Sanierungsstau — Dach, Heizung und Elektrik. Genau dafür ist der Faktor da: Er macht sichtbar, was ein Preisnachlass in Mietjahren bedeutet.

Nur die Nettokaltmiete gehört in den Nenner. Nicht die Warmmiete, nicht die Miete inklusive Stellplätzen, wenn die separat verkauft werden, und nicht die Wunschmiete nach einer Sanierung, die noch niemand bezahlt hat. Was genau hineingehört, steht unter Rohertrag und Reinertrag.

Kaufpreisfaktor und Bruttoanfangsrendite sind Kehrwerte

Das versteht kaum jemand, und es ist die nützlichste Erkenntnis auf dieser Seite: Der Kaufpreisfaktor und die Bruttoanfangsrendite sind dieselbe Information, nur umgedreht.

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Im Beispiel 12,5.
• Bruttoanfangsrendite = Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Im Beispiel 8,0 Prozent.
• 1 geteilt durch 12,5 ergibt 0,08. 1 geteilt durch 0,08 ergibt 12,5.

Du kannst also jederzeit umrechnen, ohne zu wissen, wie hoch Miete und Kaufpreis überhaupt sind. Faktor 20 sind 5 Prozent. Faktor 25 sind 4 Prozent. Faktor 33 sind 3 Prozent. Wenn ein Anbieter Dir eine Rendite nennt und ein anderer einen Faktor, rechnest Du beide auf dieselbe Größe um und vergleichst.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen entscheidet der Stadtteil über die übliche Größenordnung. Für ein gepflegtes Mehrfamilienhaus in Rüttenscheid oder Bredeney werden regelmäßig deutlich höhere Faktoren gezahlt als im Essener Norden — nicht weil dort die Mieten höher sind, sondern weil Käufer dort ein geringeres Risiko und mehr Wertentwicklung erwarten. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt in Rüttenscheid bei 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Steele bei 2.050 Euro. Die Werte aller fünfzig Stadtteile findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Ein hoher Faktor ist deshalb nicht automatisch teuer und ein niedriger nicht automatisch günstig. Ein Faktor von 12,5 in Steele mit 240.000 Euro Sanierungsstau kann der schlechtere Kauf sein als ein Faktor von 18 für ein durchsaniertes Haus in Huttrop. Der Faktor sagt nichts über Zustand, Mieterstruktur und Restnutzungsdauer. Wie stark die Lage hineinspielt, steht unter Makrolage und Mikrolage.

Die häufigsten Fallstricke

Der Faktor wird auf die Warmmiete gerechnet

Der häufigste Trick in Exposés. Rechnest Du das Beispielhaus mit einer Warmmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter, beträgt die Jahresmiete 70.560 Euro und der Faktor sinkt auf 8,9. Dasselbe Haus, derselbe Preis, ein völlig anderer Eindruck. Frag immer nach, welche Miete im Nenner steht.

Der Faktor ignoriert die Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision kommen auf den Kaufpreis obendrauf. Im Beispiel sind das 83.538 Euro. Rechnest Du den Faktor auf die Gesamtinvestition von 713.538 Euro, steigt er von 12,5 auf 14,2. Mehr unter Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer NRW.

Der Faktor ignoriert, was das Haus jährlich kostet

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und die nicht umlagefähigen Betriebskosten fressen im Beispiel ein Viertel der Miete. Siehe Bewirtschaftungskosten. Was nach Abzug übrig bleibt, zeigt die Nettomietrendite.

Der Faktor wird mit dem Vervielfältiger der ImmoWertV verwechselt

Im Ertragswertverfahren gibt es einen Kapitalisierungsfaktor nach § 34 ImmoWertV. Der folgt aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer und wird auf den Reinertrag angewendet, nicht auf die Rohmiete. Beide heißen im Alltag „Vervielfältiger“ und sind trotzdem verschiedene Dinge.

Das Wichtigste in Kürze

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten der Preis beträgt.
• Er ist der Kehrwert der Bruttoanfangsrendite: Faktor 12,5 entspricht 8,0 Prozent, Faktor 20 entspricht 5,0 Prozent.
• Beispielobjekt Steele: 630.000 Euro Kaufpreis, 50.400 Euro Jahresmiete, Faktor 12,5.
• Nettokaltmiete in den Nenner. Mit der Warmmiete gerechnet, sähe derselbe Kauf wie Faktor 8,9 aus.
• Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten stecken nicht drin. Mit Nebenkosten steigt der Faktor im Beispiel auf 14,2.
• Ein niedriger Faktor ist oft die Bezahlung für ein Risiko — meistens für Sanierungsstau oder Lage.

Häufige Fragen

Welcher Kaufpreisfaktor ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Es gibt keinen allgemein guten Wert. Er hängt an Lage, Baujahr, Zustand, Mieterstruktur und am Zinsniveau. Sinnvoll ist der Vergleich mit anderen Objekten derselben Art in derselben Lage — und die Frage, warum ein Objekt vom üblichen Rahmen abweicht.

Rechne ich mit der Ist-Miete oder mit der Marktmiete?

Für die Kaufentscheidung mit beiden. Die Ist-Miete zeigt, was heute fließt, die marktüblich erzielbare Miete zeigt das Potenzial. In Essen gilt die Mietpreisbremse nicht, die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren — an eine Mietreserve kommst Du also, aber langsam. Siehe Mieterhöhung umsetzen.

Warum nennen Verkäufer lieber den Faktor als die Rendite?

Weil eine kleine Zahl harmloser klingt. „Faktor 25″ wirkt sachlich, „4 Prozent Rendite vor allen Kosten“ wirkt dünn. Es ist dieselbe Aussage.

Gilt der Kaufpreisfaktor auch für Eigentumswohnungen?

Ja, mit einer Einschränkung: Beim Wohnungskauf fällt Hausgeld an, dessen nicht umlagefähiger Teil und die Erhaltungsrücklage Dein Ergebnis spürbar drücken. Rechne bei Wohnungen zusätzlich die Nettomietrendite. Siehe Mietrendite berechnen.

Nutzen Banken den Kaufpreisfaktor?

Als Plausibilitätsgröße ja. Für die Beleihung rechnet die Bank aber eigenständig, meist über den Ertragswert mit deutlich vorsichtigeren Ansätzen. Ein niedriger Faktor ersetzt keine Finanzierungszusage.

Wie rechne ich einen Faktor in eine Rendite um, ohne Taschenrechner?

Teile 100 durch den Faktor. 100 geteilt durch 12,5 sind 8. 100 geteilt durch 20 sind 5. Das Ergebnis ist die Bruttoanfangsrendite in Prozent.

Was ist der Unterschied zum Reinertragsvervielfältiger?

Der Reinertragsvervielfältiger teilt den Kaufpreis durch den Reinertrag statt durch die Rohmiete. Im Beispiel sind das 630.000 geteilt durch 37.800, also 16,7 statt 12,5. Diese Zahl ist ehrlicher, weil die Bewirtschaftungskosten schon abgezogen sind.

Wo finde ich echte Faktoren aus abgeschlossenen Käufen?

Im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Dort stehen ausgewertete Kaufpreissammlungen, keine Angebotspreise. Siehe Grundstücksmarktbericht.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.