Grunderwerbsteuer NRW – einfach erklärt

Sechs Wochen nach dem Notartermin liegt ein Brief vom Finanzamt Essen-Süd im Kasten. Darin steht eine Zahl, mit der viele Käufer nicht gerechnet haben: 15.210 Euro, fällig in einem Monat. Es ist die Grunderwerbsteuer für eine Eigentumswohnung, die 234.000 Euro gekostet hat.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die das Land erhebt, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Ausgelöst wird sie nicht erst durch die Eintragung ins Grundbuch, sondern schon durch den Kaufvertrag: Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ab dem Moment der Beurkundung steht die Steuer im Raum, auch wenn der Kaufpreis noch gar nicht geflossen ist.

Der Steuersatz ist Ländersache. § 11 Abs. 1 GrEStG nennt 3,5 Prozent als Grundsatz, aber die Länder dürfen ihn selbst bestimmen. Nordrhein-Westfalen hat ihn auf 6,5 Prozent angehoben und liegt damit am oberen Ende. Für eine Immobilie in Essen gilt dieser Satz immer — auch dann, wenn Du in einem anderen Bundesland wohnst.

Wie das in der Praxis aussieht

6,5 Prozent klingt abstrakt. An Essener Zahlen wird daraus schnell ein Betrag, für den man ein Auto kaufen könnte. Grundlage der folgenden Beispiele sind die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen — Mediane je Stadtteil, keine Preisaussage für eine bestimmte Wohnung. Eine Übersicht aller Stadtteile steht unter Immobilienpreise Essen.

Die krummen Beträge in der letzten Spalte sind kein Zufall: Die Steuer ist auf volle Euro nach unten abzurunden (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Aus 9.327,50 Euro werden also 9.327 Euro.

Der Ablauf ist immer derselbe. Der Notar zeigt den Vertrag beim Finanzamt an. Das Finanzamt schickt Dir einen Steuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Ist sie bezahlt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — die Bestätigung, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Ohne dieses Papier darf das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer eintragen (§ 22 Abs. 1 GrEStG). In Essen läuft das für die meisten Stadtteile über die Finanzämter Essen-Süd, Essen-Nord und Essen-Ost, die Eintragung über das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 beziehungsweise beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Warum das für Dich wichtig ist

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten und der einzige, der komplett verschwindet. Notarkosten kaufen Dir Rechtssicherheit, die Provision kauft Dir eine Immobilie — die Steuer kauft Dir nichts. Sie ist auch nicht sofort absetzbar: Bei einer vermieteten Wohnung erhöht sie die Anschaffungskosten und wandert in die Abschreibung, bei einer selbst genutzten fällt sie steuerlich unter den Tisch.

Weil sie am Kaufpreis hängt, verändert jede Preisverhandlung sie mit. 10.000 Euro weniger Kaufpreis in Rüttenscheid bedeuten 650 Euro weniger Steuer. Umgekehrt: Wer sich beim Bieten um 15.000 Euro nach oben treiben lässt, zahlt fast 1.000 Euro mehr an das Land, ohne einen Quadratmeter mehr zu bekommen.

Für Verkäufer ist ein anderer Satz wichtig. Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen (§ 13 Nr. 1 GrEStG) — also Käufer und Verkäufer gemeinsam. Dass im Kaufvertrag steht, der Käufer zahle, regelt nur das Innenverhältnis. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an Dich halten.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

§ 3 GrEStG zählt die Ausnahmen auf. Die praktisch wichtigsten:

• Erwerb von Todes wegen und Schenkung. Wer erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer — dafür greift gegebenenfalls die Erbschaft- oder Schenkungsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Der Erwerb vom Ehegatten ist steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), ebenso der Erwerb vom früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
• Verwandte in gerader Linie. Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel, auch Stiefkinder und die jeweiligen Ehegatten (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt — unter ihnen fällt die Steuer an.
• Erbauseinandersetzung. Übernimmt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist das steuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Kleinbeträge. Liegt der maßgebende Wert nicht über 2.500 Euro, bleibt der Erwerb steuerfrei (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.501 Euro wird der volle Betrag besteuert.

Die häufigsten Fallstricke

Der Kaufpreis ist nicht die ganze Bemessungsgrundlage

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung gehört bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Übernimmst Du zusätzlich Verpflichtungen oder zahlst Du an einen Dritten, damit er auf den Erwerb verzichtet, rechnet das Finanzamt das hinzu.

Grundstück und Bauvertrag hängen zusammen

Wer ein Grundstück kauft und im selben Zug einen Bauvertrag mit einem vom Verkäufer benannten Unternehmen schließt, riskiert, dass das Finanzamt beides als einheitliches Vertragswerk behandelt. Dann wird die Steuer auch auf die Bausumme berechnet. Bei einem Grundstück in Haarzopf für 200.000 Euro und einem Haus für 400.000 Euro ist das ein Unterschied von 26.000 Euro.

Die Einbauküche wird mitversteuert

Bewegliche Sachen gehören nicht zum Grundstück. Werden Küche, Sauna oder Markise im Vertrag mit einem eigenen, realistischen Betrag ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Ein überzogener Ansatz fällt beim Finanzamt aber auf und wird gestrichen.

Auch der Ersteigerer zahlt

Bei der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot der steuerpflichtige Vorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), Steuerschuldner ist der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Wer nur mit dem Bargebot kalkuliert, rechnet zu niedrig.

Das Wichtigste in Kürze

• In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Ausgelöst wird sie durch den Kaufvertrag, nicht durch die Grundbucheintragung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
• Sie wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig und auf volle Euro abgerundet.
• Ohne bezahlte Steuer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und keine Eintragung als Eigentümer.
• Käufer und Verkäufer sind beide Steuerschuldner — der Vertrag regelt nur, wer im Innenverhältnis zahlt.
• Steuerfrei sind unter anderem Erbfall, Schenkung, Ehegatten und Verwandte in gerader Linie.

Häufige Fragen

Wann bekomme ich den Steuerbescheid?

Meist vier bis acht Wochen nach der Beurkundung. Der Notar ist zur Anzeige verpflichtet, das Finanzamt arbeitet die Anzeigen nach Eingang ab. Plane das Geld ab dem Notartermin fest ein — der Bescheid kommt oft dann, wenn der Kaufpreis gerade abgeflossen ist.

Kann ich die Steuer stunden lassen?

Das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen (§ 15 Satz 2 GrEStG) und die Bescheinigung auch erteilen, wenn die Steuer sichergestellt oder gestundet ist (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Ein Anspruch darauf besteht nicht. Frag rechtzeitig und schriftlich, nicht erst nach Ablauf der Frist.

Zahle ich Grunderwerbsteuer, wenn ich meinem Kind die Wohnung verkaufe?

Nein. Der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, ist von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Das gilt auch, wenn ein echter Kaufpreis fließt. Achte trotzdem auf den Preis: Ein deutlich zu niedriger Kaufpreis kann eine gemischte Schenkung sein und Schenkungsteuer auslösen.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird?

Dann kann die Steuer auf Antrag aufgehoben oder erstattet werden. § 16 GrEStG regelt die Fälle — vor allem die Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs innerhalb von zwei Jahren. Der Antrag muss gestellt werden, das Finanzamt macht es nicht von selbst.

Fällt die Steuer auch beim Kauf eines Erbbaurechts an?

Ja. Das Erbbaurecht wird grunderwerbsteuerlich wie ein Grundstück behandelt. Der Erbbauzins gilt dabei ausdrücklich nicht als dauernde Last, die außer Ansatz bliebe (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 GrEStG) — er fließt in die Bemessungsgrundlage ein.

Ich kaufe eine vermietete Wohnung. Ändert das etwas?

An der Steuer nicht. Für die spätere Absetzung schon: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils steuerlich wirksam. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Was beim späteren Verkauf zu beachten ist, steht unter Spekulationsfrist.

Warum sind 6,5 Prozent in NRW so hoch?

Weil das Land den Satz mehrfach angehoben hat und die Grunderwerbsteuer eine reine Landessteuer ist. Ändern kann das nur der Landtag. Für Deine Kalkulation heißt das: Rechne in Essen immer mit 6,5 Prozent, egal was ein Rechner aus einem anderen Bundesland anzeigt.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.