Immobilienkaufvertrag – einfach erklärt

Der Notar schickt Dir einen Entwurf mit dreiundzwanzig Seiten. Auf Seite eins stehen Namen und ein Grundbuchblatt, auf Seite vier eine Zahl, und ab Seite sieben wird es unverständlich. Genau in diesen unverständlichen Teilen steht, wann Du zahlen musst, ab wann Dir das Haus gehört und was passiert, wenn im Keller Wasser steht.

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Der Immobilienkaufvertrag ist die notariell beurkundete Vereinbarung, mit der sich der Verkäufer verpflichtet, Dir das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, und Du Dich verpflichtest, den Kaufpreis zu zahlen.

Die Grundpflichten stehen in § 433 BGB: Der Verkäufer muss die Sache übergeben und das Eigentum verschaffen, und zwar frei von Sach- und Rechtsmängeln. Der Käufer muss zahlen und abnehmen. Die Form steht in § 311b Abs. 1 BGB — ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum bedarf der notariellen Beurkundung.

Ohne Notar ist gar nichts. Eine Absprache per E-Mail, ein Handschlag, eine unterschriebene Kaufabsicht: alles rechtlich unwirksam, solange nicht beurkundet wurde. Das schützt beide Seiten vor Schnellschüssen bei einem Geschäft, das für die meisten Menschen das größte ihres Lebens ist.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Vertrag ist immer nach demselben Muster gebaut, egal ob Reihenhaus in Frohnhausen oder Eigentumswohnung in Rüttenscheid. Diese Bausteine findest Du in jedem Entwurf:

• Beteiligte und Objekt. Verkäufer, Käufer, und die Immobilie mit Gemarkung, Flur und Flurstück nach dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs — nicht mit der Postanschrift. Wie diese Bezeichnung zu lesen ist, steht unter Flurstück und Gemarkung.
• Der Grundbuchstand. Was in Abteilung II und III eingetragen ist, wird vorgelesen. Was Du übernimmst und was gelöscht wird, steht ausdrücklich drin.
• Kaufpreis und Fälligkeit. Der Betrag und die Bedingungen, unter denen er zu zahlen ist. Siehe Kaufpreisfälligkeit.
• Besitzübergang. Der Stichtag, ab dem Nutzen, Lasten und Gefahr auf Dich übergehen — siehe Besitzübergang.
• Sachmängel. In gebrauchten Immobilien fast immer ein Gewährleistungsausschluss, oft ergänzt um einzelne zugesicherte Eigenschaften.
• Die Auflassung. Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB, plus die Bewilligung der Auflassungsvormerkung.
• Vollmachten und Kosten. Der Notar wird ermächtigt, den Vollzug zu betreiben. Die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Grundbucheintragung trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Beim Termin liest der Notar den ganzen Text vor. Das dauert bei einem normalen Wohnungskaufvertrag vierzig bis sechzig Minuten. Unterbrich, sobald Du etwas nicht verstehst — dafür ist er da. Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Er berät aber beide Seiten neutral und ist nicht Dein Anwalt.

Warum das für Dich wichtig ist

Nach der Beurkundung ist Verhandeln vorbei. Alles, was Du vorher nicht geregelt hast, gilt so, wie es in der Urkunde steht — und Nebenabreden, die nicht mit beurkundet wurden, sind unwirksam. Wer beim Termin denkt, das mit der Küche kläre man später mündlich, hat die Küche verloren.

Deshalb gibt es die Bedenkzeit. Bei Verbraucherverträgen — also wenn auf der einen Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher steht, etwa beim Kauf vom Bauträger — soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG). Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift vermerkt werden. Bei zwei Privatleuten greift diese Regel nicht — viele Notare halten die zwei Wochen trotzdem ein. Nimm sie Dir in jedem Fall.

Für Essen kommt eine Besonderheit dazu, die den Vollzug bremst: Der Kaufvertrag muss der Stadt mitgeteilt werden, und das Grundbuchamt darf Dich erst eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ohne dieses Negativzeugnis trägt niemand ein. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Die häufigsten Fallstricke

Der Entwurf wird erst am Vorabend gelesen

Der häufigste Fehler überhaupt. Lies den Entwurf mit einem Textmarker und schreib Deine Fragen an den Rand. Änderungswünsche gehen vor dem Termin an den Notar, nicht im Termin — sonst wird der Text auf offener Bühne umformuliert, und niemand überblickt die Folgen. Eine Checkliste dazu steht unter Kaufvertrag prüfen.

Zubehör und Inventar fehlen

Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Sauna: Was mitverkauft wird, gehört in die Urkunde. Ein gesondert ausgewiesener Kaufpreisanteil für bewegliches Inventar mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer — allerdings nur, wenn der Betrag realistisch ist und die Gegenstände einzeln benannt sind. Fantasiepreise für eine zwanzig Jahre alte Küche fallen dem Finanzamt auf.

Die Finanzierung steht nur mündlich

Die Beurkundung macht Dich zahlungspflichtig, unabhängig davon, ob die Bank am Ende auszahlt. Ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Finanzierung platzt, ist im Gebrauchtimmobilienkauf unüblich und wird selten zugestanden. Hol die verbindliche Darlehenszusage vor den Termin.

Bei der Eigentumswohnung fehlen die Unterlagen

Zur Wohnung gehören Teilungserklärung, Beschlusssammlung, die letzten Jahresabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan. Ein beschlossener, aber noch nicht abgerufener Sanierungsbeschluss kann Dich fünfstellig treffen. Was Du anfordern musst, steht unter WEG-Unterlagen prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) — mündliche Absprachen sind wirkungslos.
• Der Verkäufer schuldet Übergabe und Eigentumsverschaffung, der Käufer Zahlung und Abnahme (§ 433 BGB).
• Nebenabreden, die nicht in der Urkunde stehen, gelten nicht.
• Bei Verbraucherverträgen soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
• Die Kosten von Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
• Ohne Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht trägt das Grundbuchamt Dich nicht ein (§ 28 Abs. 1 BauGB).

Häufige Fragen

Bin ich nach der Unterschrift schon Eigentümer?

Nein. Der Kaufvertrag verpflichtet nur. Eigentümer wirst Du erst mit der Eintragung im Grundbuch, und die kommt nach Zahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Negativzeugnis. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen in der Regel zwei bis vier Monate.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nur, wenn der Vertrag Dir ein Rücktrittsrecht einräumt oder ein gesetzlicher Grund vorliegt — etwa Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Ein allgemeines Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkauf nicht. Reue ist kein Rücktrittsgrund.

Wer sucht den Notar aus?

Üblicherweise die Seite, die die Notarkosten trägt, also der Käufer. Der Notar ist unabhängig und muss beide Seiten gleich behandeln, egal wer ihn beauftragt hat. Wenn Du Dich unsicher fühlst, kannst Du zusätzlich einen eigenen Anwalt den Entwurf prüfen lassen. Der Kostenrahmen steht unter Notarkosten.

Was kostet der ganze Vorgang?

In Nordrhein-Westfalen rechne mit rund acht bis zehn Prozent des Kaufpreises: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch, dazu gegebenenfalls Maklerprovision. Der Überblick steht unter Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer NRW.

Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?

Nicht zwingend. Du kannst Dich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen, oder es wird vollmachtlos für Dich erklärt und Du genehmigst später. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar aber darauf hinwirken, dass der Verbraucher selbst oder durch eine Vertrauensperson erklärt (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG).

Was ist der Unterschied zwischen Kaufvertrag und Auflassung?

Der Kaufvertrag begründet die Pflicht zur Übertragung, die Auflassung ist die dingliche Einigung, dass das Eigentum jetzt übergeht (§ 925 BGB). Beides steht meist in derselben Urkunde, wird aber getrennt vollzogen: Die Auflassung reicht der Notar erst beim Grundbuchamt ein, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.

Gilt der Vertrag auch für den Mieter der Wohnung?

Ja, aber anders als viele denken: Der Mietvertrag läuft weiter, Du trittst als neuer Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Was Du dafür brauchst, steht unter Mietunterlagen beim Verkauf.

Was passiert, wenn ich nach der Beurkundung nicht zahle?

Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen, nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Enthält die Urkunde eine Vollstreckungsunterwerfung wegen des Kaufpreises, kann er sogar sofort vollstrecken, ohne Dich vorher zu verklagen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.