Vorkaufsrecht – einfach erklärt

Der Notartermin ist gelaufen, die Urkunde unterschrieben, alle haben sich die Hand gegeben. Vier Wochen später kommt ein Brief: Die Mieterin der Erdgeschosswohnung übt ihr Vorkaufsrecht aus. Sie kauft jetzt — zu genau dem Preis und zu genau den Bedingungen, die Du ausgehandelt hast. Der Käufer, der wochenlang verhandelt hat, geht leer aus.

Vorkaufsrechte sind unsichtbar, bis sie zuschlagen. Manche stehen im Grundbuch, manche im Gesetz, eines liegt bei der Stadt.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie selbst zu genau denselben Bedingungen zu kaufen.

Der Berechtigte verhandelt also nicht mit. Er wartet ab, was ein anderer aushandelt, und tritt dann an dessen Stelle. § 463 BGB sagt das klar: Ausgeübt werden kann das Recht erst, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat. Vorher gibt es nichts auszuüben.

Mit der Ausübung kommt nach § 464 Abs. 2 BGB der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verkäufer zustande — und zwar zu den Bestimmungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Preis, Zahlungstermin, Gewährleistungsausschluss: alles wird übernommen.

Wie das in der Praxis aussieht

Vier Arten begegnen mir immer wieder, und sie funktionieren unterschiedlich.

Das dingliche Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB steht in Abteilung II des Grundbuchs. Es lastet auf dem Grundstück und wirkt gegen jeden neuen Eigentümer. Nach § 1098 Abs. 2 BGB hat es gegenüber Dritten die Wirkung einer Vormerkung — der Berechtigte bekommt das Grundstück also auch dann, wenn zwischenzeitlich schon jemand anders eingetragen wurde. Typisch ist es bei Familienübertragungen und bei verbilligt abgegebenen Grundstücken.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht steht nur im Vertrag. Es wirkt allein zwischen den Beteiligten; verkauft der Verpflichtete trotzdem an einen Dritten, bleibt nur Schadensersatz.

Das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB entsteht kraft Gesetzes, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Es gilt nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Der Mieter übt es nach § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung ist nach Absatz 5 unwirksam — dieses Recht lässt sich also nicht wegverhandeln.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB ist das, was Deinen Verkauf tatsächlich aufhält. Dazu gleich mehr.

Warum das für Dich wichtig ist

Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht steht ein Satz im Gesetz, der jeden Essener Kaufvertrag betrifft. § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB: Das Grundbuchamt darf den Käufer nur dann als Eigentümer eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Ohne dieses Zeugnis der Stadt — im Alltag Negativzeugnis genannt — passiert im Grundbuch gar nichts, ganz gleich wie einig sich Käufer und Verkäufer sind.

Nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB stellt die Gemeinde das Zeugnis auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich aus, wenn kein Vorkaufsrecht besteht oder sie es nicht ausübt; das Zeugnis gilt als Verzicht. Ausüben kann sie nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags, und zwar durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer (§ 28 Abs. 2 BauGB). In Essen holt der Notar das Zeugnis nach der Beurkundung ein; für die Praxis heißt das, dass zwischen Unterschrift und Eigentumsumschreibung mehrere Wochen liegen — unabhängig davon, wie schnell die Bank ist.

Wann besteht dieses Recht überhaupt? § 24 Abs. 1 BauGB zählt es auf, unter anderem in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, in Umlegungsgebieten und bei unbebauten Grundstücken in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Nach § 25 BauGB kann die Gemeinde zusätzlich durch Satzung eigene Vorkaufsrechte begründen. Für ein Grundstück in einem Essener Sanierungsgebiet ist die Frage real, für ein Reihenhaus im ruhigen Wohngebiet Formsache — das Zeugnis brauchst Du trotzdem.

Zwei Entlastungen kennt das Gesetz. § 26 BauGB schließt die Ausübung aus, wenn der Eigentümer an seinen Ehegatten oder an einen in gerader Linie Verwandten oder Verschwägerten oder an einen in der Seitenlinie bis zum dritten Grad Verwandten verkauft. Und § 27 BauGB gibt dem Käufer ein Abwendungsrecht: Wer sich vor Fristablauf verpflichtet, das Grundstück binnen angemessener Frist so zu nutzen, wie es das Baurecht oder die städtebauliche Maßnahme vorsieht, wendet den Zugriff ab.

Wo Du das findest

Das dingliche Vorkaufsrecht steht im Grundbuchauszug, Abteilung II. Beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 bekommst Du ihn, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Das Mietervorkaufsrecht steht nirgends — Du musst wissen, ob die Wohnung vermietet ist und ob nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Das ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Mietvertrag. Wie ein solcher Verkauf abläuft, steht unter vermietete Wohnung verkaufen.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht klärt die Stadt. Der Notar fragt es nach der Beurkundung ab; wer früher Klarheit will, fragt vorab bei der Stadt an, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt.

Die häufigsten Fallstricke

Die Mitteilung wird zu spät verschickt

Nach § 469 Abs. 1 BGB muss der Verpflichtete dem Berechtigten den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen. Erst mit dem Empfang dieser Mitteilung läuft die Frist von zwei Monaten bei Grundstücken (§ 469 Abs. 2 BGB). Wer die Mitteilung vergisst, hält die Frist am Laufen — das Vorkaufsrecht bleibt auf unbestimmte Zeit scharf.

Der Kaufpreis wird künstlich hochgesetzt

Ein beliebter Versuch, den Berechtigten abzuschrecken. Bei der Gemeinde funktioniert er nicht: Nach § 28 Abs. 3 BauGB darf sie den zu zahlenden Betrag auf den Verkehrswert begrenzen, wenn der vereinbarte Preis darüber liegt. Der Verkäufer darf dann zwar zurücktreten, hat aber auch nichts gewonnen.

Das Mietervorkaufsrecht wird bei Paketverkäufen übersehen

Wird ein ganzes Haus verkauft, an dem Wohnungseigentum begründet werden soll, kann jeder Mieter betroffen sein. Wer hier schludert, riskiert Schadensersatz gegenüber dem Mieter.

Niemand plant die drei Monate ein

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen ohnehin Wochen: Auflassung, Vormerkung, Löschungsunterlagen der Bank, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wegen der Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Das Negativzeugnis kommt obendrauf. Wer dem Käufer einen festen Übergabetermin verspricht, sollte das wissen.

Das Wichtigste in Kürze

• Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, tritt zu unveränderten Bedingungen in den fertigen Kaufvertrag ein (§ 464 Abs. 2 BGB).
• Das dingliche Vorkaufsrecht steht in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB).
• Mieter haben nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum; es ist unabdingbar.
• Die Gemeinde hat drei Monate Zeit (§ 28 Abs. 2 BauGB) — und ohne ihr Negativzeugnis trägt das Grundbuchamt niemanden ein (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
• Beim Verkauf an nahe Angehörige ist das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 26 BauGB ausgeschlossen.
• Die Frist für den privaten Berechtigten beträgt bei Grundstücken zwei Monate ab Zugang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB).

Häufige Fragen

Kann ich ein Vorkaufsrecht einfach ignorieren?

Nein. Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht scheitert schon die Eintragung im Grundbuch. Beim dinglichen Vorkaufsrecht bekommt der Berechtigte das Grundstück trotz zwischenzeitlicher Eintragung. Beim Mietervorkaufsrecht drohen Schadensersatzansprüche.

Wie lange hat die Stadt Essen Zeit?

Drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags, und ausgeübt wird durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer (§ 28 Abs. 2 BauGB). In der Regel kommt aber deutlich früher ein Negativzeugnis.

Was kostet das Negativzeugnis?

Die Gemeinden erheben dafür eine Verwaltungsgebühr im niedrigen zweistelligen bis dreistelligen Bereich. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird üblicherweise über den Notar abgerechnet.

Hat mein Nachbar ein Vorkaufsrecht auf mein Grundstück?

Nur wenn es ausdrücklich bestellt und eingetragen wurde. Nach § 1094 Abs. 2 BGB kann ein Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestehen. Ein allgemeines Nachbarvorkaufsrecht gibt es nicht.

Muss der Mieter denselben Preis zahlen?

Ja, exakt denselben. Er tritt in den Vertrag ein, wie er ist. Ein Rabatt für den Mieter existiert nicht — dafür kennt er den Preis, bevor er sich entscheiden muss.

Kann ein Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden?

Ja, mit Löschungsbewilligung des Berechtigten in öffentlich beglaubigter Form. Bei alten Rechten zugunsten längst aufgelöster Stellen wird das mühsam, deshalb gehört diese Frage an den Anfang der Verkaufsvorbereitung.

Gilt das Vorkaufsrecht auch bei Schenkung oder Erbfall?

Nein. Das Vorkaufsrecht setzt einen Kaufvertrag voraus. Schenkung, Erbfall und Tausch lösen es grundsätzlich nicht aus — was in der Praxis regelmäßig zu Umgehungsversuchen führt, die Gerichte kritisch prüfen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.