Flurstück und Gemarkung – einfach erklärt

Im Kaufvertragsentwurf steht Deine Immobilie nicht unter ihrer Adresse. Da steht: „Gemarkung Frohnhausen, Flur 12, Flurstück 347/5, groß 412 qm.“ Kein Straßenname, keine Hausnummer. Genau diese vier Angaben entscheiden darüber, was Du kaufst — und wenn eine davon nicht stimmt, stimmt der ganze Vertrag nicht.

Was sind Flurstück und Gemarkung?

Ein Flurstück ist die kleinste amtlich vermessene Fläche der Erdoberfläche, und die Gemarkung ist der Bezirk, in dem diese Flurstücke durchnummeriert werden.

Dazwischen liegt noch eine Ebene: die Flur. Die Ordnung ist also dreistufig. Die Gemarkung ist die größte Einheit und trägt meist den Namen eines Ortsteils. Sie zerfällt in Fluren, die Fluren zerfallen in Flurstücke. Jedes Flurstück hat eine Nummer, die innerhalb seiner Flur eindeutig ist — und erst die Kombination aus Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bezeichnet eine Fläche in Deutschland eindeutig.

Geführt wird das Ganze im Liegenschaftskataster. § 2 Abs. 2 der Grundbuchordnung stellt die Verbindung zum Grundbuch her: Die Grundstücke werden im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt — und dieses amtliche Verzeichnis ist das Liegenschaftskataster.

Wie das in der Praxis aussieht

Die Flurstücksnummer ist oft ein Bruch: 347/5. Das ist kein Zufall. Die Zahl vor dem Schrägstrich heißt Zähler, die dahinter Nenner. Ein Bruch entsteht, wenn ein Flurstück geteilt wurde: Aus dem alten Flurstück 347 werden bei einer Teilung die neuen Flurstücke 347/1, 347/2 und so fort. Wer im Bestandsverzeichnis lauter Brüche sieht, blickt auf ein Grundstück mit Teilungsgeschichte.

Jetzt der Punkt, an dem die meisten stolpern: Flurstück und Grundstück sind nicht dasselbe. Das Flurstück ist eine Katastereinheit, das Grundstück im Rechtssinne ist das, was auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer gebucht ist. Ein Grundstück kann aus einem einzigen Flurstück bestehen — oder aus fünf. Viele Essener Grundstücke bestehen aus zwei oder drei Flurstücken, weil früher zugekauft, getauscht oder geteilt wurde. Im Bestandsverzeichnis stehen sie dann untereinander.

Das hat handfeste Folgen. Willst Du nur einen Teil verkaufen, greift § 2 Abs. 3 GBO: Ein Teil eines Grundstücks darf nur abgeschrieben werden, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist — oder wenn die Katasterbehörde bescheinigt, dass sie darauf verzichtet, weil der Teil mit einem Nachbargrundstück zusammengefasst wird. Ohne Vermessung geht der Teilverkauf also nicht. Wie das abläuft, steht unter Realteilung.

Warum das für Dich wichtig ist

Drei Beteiligte brauchen diese Angaben, und keiner kommt ohne sie aus.

Der Notar bezeichnet das Kaufobjekt nach Gemarkung, Flur, Flurstück und amtlicher Größe. Maßgeblich für den Vertrag ist die katastermäßige Fläche, nicht die gefühlte Fläche im Garten. Wer in Bredeney bei einem Bodenrichtwert von 710 Euro je Quadratmeter zwanzig Quadratmeter mitverkauft, die dem Nachbarn gehören, redet über gut 14.000 Euro; in Steele mit 330 Euro je Quadratmeter sind es rund 6.600 Euro.

Die Bank trägt ihre Grundschuld auf ein bestimmtes Flurstück ein, nicht auf eine Adresse. Besteht das Grundstück aus mehreren Flurstücken, müssen alle mit belastet werden — sonst hängt die Garage außerhalb der Sicherheit.

Die Behörden suchen ausschließlich über diese Angaben. Ob Du eine Baulastauskunft, eine Altlastenauskunft oder eine Bergbauauskunft beantragst: Ohne Gemarkung, Flur und Flurstück kann niemand nachsehen. Deshalb steht diese Angabe am Anfang jeder Unterlagenbeschaffung.

In Essen tragen die Gemarkungen überwiegend die Namen der eingemeindeten Orte und Stadtteile: Altenessen, Borbeck, Kray, Steele, Werden, Kettwig. Das ist praktisch, weil sich daraus auch die Zuständigkeit des Grundbuchamts ableiten lässt — für die meisten Stadtteile das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht. Verwirrend wird es dort, wo Gemarkungsgrenzen und heutige Stadtteilgrenzen auseinanderfallen — sie stammen aus der Zeit vor den Eingemeindungen und wurden seither nicht angepasst.

Wo Du das findest

Drei Quellen, alle mit demselben Inhalt und unterschiedlichem Gewicht.

• Im Grundbuch, und zwar im Bestandsverzeichnis auf der ersten Seite. Der Grundbuchauszug vom Amtsgericht ist die verlässlichste Quelle, weil dort Kataster- und Eigentumsangaben zusammenkommen.
• In der Liegenschaftskarte. Dort siehst Du die Nummern zusätzlich im räumlichen Zusammenhang — welches Flurstück wo liegt und wie es geschnitten ist.
• Beim Katasteramt, in Essen dem Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster an der Lindenallee 10. Die Liegenschaftsbeschreibung liefert Flurstücksnachweis und amtliche Fläche.

Für einen amtlichen Lageplan zum Bauantrag sind diese Angaben ebenfalls die Grundlage — ohne sie beginnt kein Vermessungsbüro mit der Arbeit.

Die häufigsten Fallstricke

Ein Flurstück wird vergessen

Der Klassiker: Das Haus steht auf Flurstück 347/5, die Garage und die Zufahrt liegen auf 347/7. Verkauft wird nur das erste. Solche Fehler fallen erst beim Notar oder gar erst nach der Umschreibung auf. Zähle die Flurstücke im Bestandsverzeichnis, bevor Du den Vertrag prüfst.

Die Fläche im Exposé stammt aus dem Bauchgefühl

Amtlich ist die Fläche aus dem Kataster. Alte Zahlen aus dem Hausordner oder gerundete Angaben aus einem früheren Inserat führen zu Nachverhandlungen. Nimm die Zahl aus dem Grundbuchauszug oder der Liegenschaftsbeschreibung.

Gemarkung und Stadtteil werden verwechselt

Sie stimmen oft überein, aber nicht immer. Die Gemarkung ist eine Katastereinheit, der Stadtteil eine Verwaltungseinheit. Wer bei der Behörde den Stadtteil statt der Gemarkung nennt, bekommt entweder gar keine oder die falsche Auskunft.

Der Zuschnitt wird nicht angesehen

Zwei Grundstücke mit je 500 Quadratmetern können völlig unterschiedlich viel wert sein — ein Handtuch von 8 mal 62 Metern ist schlechter bebaubar als ein Rechteck von 20 mal 25 Metern. Die Zahl allein sagt nichts, erst die Karte zeigt es.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Ordnung heißt Gemarkung, dann Flur, dann Flurstück; erst alle drei zusammen bezeichnen eine Fläche eindeutig.
• Das Flurstück ist eine Katastereinheit, das Grundstück im Rechtssinne ist ein Eintrag im Bestandsverzeichnis — ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen.
• Nach § 2 Abs. 2 GBO benennt das Grundbuch die Grundstücke nach dem Liegenschaftskataster.
• Ein Grundstücksteil lässt sich nach § 2 Abs. 3 GBO nur abschreiben, wenn er im Kataster eine eigene Nummer hat — also erst nach der Vermessung.
• Eine Flurstücksnummer mit Schrägstrich zeigt an, dass die Fläche schon einmal geteilt wurde.
• Alle Behördenauskünfte in Essen setzen Gemarkung, Flur und Flurstück voraus.

Häufige Fragen

Was bedeutet die Zahl hinter dem Schrägstrich?

Sie zeigt, dass das Flurstück aus einer Teilung hervorgegangen ist. Aus dem ursprünglichen Flurstück 347 wurden bei der Teilung 347/1, 347/2 und so weiter. Die Nummerierung wird bei jeder weiteren Teilung fortgeführt.

Kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen?

Ja, und das ist in Essen häufig. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs stehen sie dann untereinander unter derselben oder unter verschiedenen laufenden Nummern. Für den Verkauf müssen alle erfasst werden.

Wo finde ich meine Gemarkung?

Im Grundbuchauszug, in der Liegenschaftskarte oder im Grundsteuerbescheid. Wer keine dieser Unterlagen hat, fragt beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen unter Angabe der Adresse nach.

Ist die Gemarkung dasselbe wie der Stadtteil?

Meistens ähnlich, aber nicht identisch. Gemarkungsgrenzen stammen aus der Zeit vor den Eingemeindungen und wurden seither nicht an heutige Stadtteilgrenzen angepasst.

Wie ändere ich die Flurstücksnummer meines Grundstücks?

Gar nicht direkt. Neue Nummern entstehen nur durch Vermessung — bei einer Teilung, einer Verschmelzung oder einer Grenzänderung. Die Fortführung übernimmt die Katasterbehörde.

Stimmt die amtliche Fläche immer?

Sie ist der maßgebliche Wert für Vertrag und Grundbuch. Bei sehr alten Vermessungen kann sie geringfügig von einer heutigen Neuvermessung abweichen; entscheidend bleibt der Katasternachweis, bis er förmlich fortgeführt wird.

Brauche ich die Flurstücksangaben für den Energieausweis?

Nein, dafür zählen Baujahr und Gebäudedaten. Für Grundbuch, Kaufvertrag, Finanzierung, Bauantrag und jede Behördenauskunft brauchst Du sie aber zwingend.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.