Kaufpreisfälligkeit – einfach erklärt

Zwei Wochen nach dem Notartermin ruft die Bank an: Das Geld liegt bereit, wann darf überwiesen werden? Und Du weißt es nicht. Im Vertrag steht ein Absatz mit vier Spiegelstrichen und dem Satz, der Notar teile die Fälligkeit gesondert mit. Bis dieser Brief kommt, zahlst Du nichts — und das ist auch gut so.

Was ist die Kaufpreisfälligkeit?

Die Kaufpreisfälligkeit ist der Zeitpunkt, ab dem Du den Kaufpreis tatsächlich zahlen musst — und sie tritt erst ein, wenn alle im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Ohne besondere Vereinbarung wäre der Kaufpreis sofort fällig (§ 271 Abs. 1 BGB). Genau das will niemand: Der Verkäufer will nicht übereignen, bevor er Geld sieht, der Käufer nicht zahlen, bevor sein Erwerb gesichert ist. Der Kaufvertrag löst diesen Konflikt, indem er die Fälligkeit an einen Katalog von Bedingungen knüpft und den Notar zum Schiedsrichter macht. Er prüft, ob alles vorliegt, und schickt dann die Fälligkeitsmitteilung.

Wie das in der Praxis aussieht

Der Fälligkeitskatalog ist bei jedem sauberen Vertrag ähnlich. Gezahlt wird, wenn

• die Auflassungsvormerkung für Dich im Grundbuch eingetragen ist, und zwar an der vereinbarten Rangstelle,
• alle Unterlagen zur Lastenfreistellung vorliegen — also die Löschungsbewilligungen der Banken für die alten Grundschulden, gegebenenfalls unter Treuhandauflagen,
• das Negativzeugnis der Stadt zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorliegt (§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB),
• bei einer Eigentumswohnung die Verwalterzustimmung erteilt ist, falls die Teilungserklärung sie verlangt,
• und alle sonst nötigen Genehmigungen da sind — etwa eine Sanierungsgenehmigung, eine betreuungsgerichtliche Genehmigung oder die Genehmigung eines vollmachtlos Vertretenen.

Sind diese Punkte abgehakt, schreibt der Notar beiden Seiten. In dem Brief stehen der Betrag, das Konto und ein Zahlungsziel, meist zehn bis vierzehn Tage. Gezahlt wird heute in aller Regel direkt an den Verkäufer beziehungsweise anteilig an dessen Bank; ein Notaranderkonto ist die Ausnahme und braucht ein berechtigtes Sicherungsinteresse.

Zeitlich heißt das: Zwischen Beurkundung und Fälligkeit liegen typischerweise vier bis acht Wochen. Der Engpass ist fast immer die Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Fälligkeitskatalog ist Dein einziger Schutz in der gefährlichsten Phase des Kaufs. Zahlst Du früher, gibst Du ihn freiwillig auf. Ein Verkäufer, der auf schnelle Zahlung drängt, weil „das Grundbuchamt so lahm“ ist, verlangt von Dir, das Risiko allein zu tragen. Sag nein und warte auf den Brief des Notars.

Umgekehrt schützt der Katalog auch den Verkäufer. Er muss die Immobilie erst herausgeben, wenn gezahlt ist — das folgt schon aus der Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320 BGB) und steht in jedem Vertrag noch einmal ausdrücklich als Bedingung für den Besitzübergang. Und die Auflassung reicht der Notar erst nach vollständigem Zahlungseingang beim Grundbuchamt ein.

In Essen ist der Zeitpunkt praktisch vor allem eine Frage der Behördenlaufzeiten. Die Vormerkung trägt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 ein, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs erledigt (§ 17 GBO). Das Negativzeugnis stellt die Stadt Essen auf Antrag aus; die Gemeinde hat für die Ausübung des Vorkaufsrechts zwar drei Monate Zeit (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB), in der Praxis kommt das Zeugnis aber deutlich früher, weil die Stadt bei den allermeisten Objekten kein Interesse hat.

Was Du tun musst, wenn die Mitteilung kommt

1. Prüfe den Brief: Stimmen Betrag, Empfänger und Frist mit dem Vertrag überein?
2. Ruf die Bankverbindung nicht aus einer E-Mail ab, sondern aus dem Original der Fälligkeitsmitteilung. Gefälschte Zahlungsaufforderungen mit ausgetauschter IBAN sind eine reale Betrugsmasche.
3. Löse die Finanzierung aus. Deine Bank braucht die Mitteilung als Auszahlungsvoraussetzung und ein paar Tage Vorlauf.
4. Zahle direkt vom Konto und mit dem angegebenen Verwendungszweck. Bar geht nicht: Beim Immobilienkauf darf die Gegenleistung nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 GwG).

Die häufigsten Fallstricke

Die Frist ist zu kurz für die Bank

Zwischen Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsziel liegen oft nur zehn Tage. Wenn Deine Bank drei Wochen für die Auszahlung braucht, gerätst Du in Verzug — mit Zinsen und, bei Fristsetzung, Rücktrittsrisiko. Sprich die Auszahlungsfrist vorher mit der Bank ab und lass sie Dir bestätigen.

Die Lastenfreistellung ist Formsache — bis sie es nicht ist

Steht in Abteilung III eine alte Grundschuld, deren Gläubigerbank fusioniert wurde oder deren Brief verlegt ist, kann die Löschungsbewilligung Wochen dauern. Bei Briefgrundschulden ohne auffindbaren Brief wird ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig, und dann reden wir über Monate. Frag früh nach dem Stand.

Teilzahlungen ohne klare Regelung

Manche Verträge sehen eine Anzahlung vor, etwa weil der Verkäufer eine Ersatzimmobilie finanzieren muss. Das ist nur vertretbar, wenn die Vormerkung steht und die Anzahlung abgesichert ist. Ohne diese Absicherung zahlst Du in ein Risiko, das Dir niemand ersetzt, wenn der Verkäufer insolvent wird.

Die Vollstreckungsunterwerfung wird überlesen

Viele Kaufverträge enthalten eine Vollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Kaufpreiszahlung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Der Verkäufer kann dann bei Zahlungsverzug sofort vollstrecken, ohne Dich zu verklagen. Das ist zulässig — Du solltest nur wissen, dass es drinsteht.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kaufpreis wird nicht mit der Beurkundung fällig, sondern erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
• Kernvoraussetzungen: eingetragene Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellungsunterlagen, Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht, gegebenenfalls Verwalterzustimmung und Genehmigungen.
• Zahle niemals vorher, auch nicht auf Drängen — der Katalog ist Deine einzige Sicherheit.
• Rechne mit vier bis acht Wochen zwischen Notartermin und Fälligkeit.
• Prüfe die Kontoverbindung am Originalbrief, nicht in einer E-Mail.
• Bargeld ist beim Immobilienkauf ausgeschlossen (§ 16a GwG).

Häufige Fragen

Was passiert, wenn ich zu spät zahle?

Du kommst in Verzug und schuldest Verzugszinsen; die Höhe steht meist im Vertrag. Bleibt es dabei, kann der Verkäufer Dir eine Frist setzen und danach zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Enthält die Urkunde eine Vollstreckungsunterwerfung, kann er zusätzlich sofort vollstrecken.

Kann ich zahlen, bevor der Notar sich meldet?

Technisch ja, sinnvoll nein. Vor Eintragung der Vormerkung ist Dein Geld weg und Dein Anspruch ungesichert. Geht der Verkäufer in dieser Phase in die Insolvenz oder verkauft er ein zweites Mal, stehst Du in der Reihe der einfachen Gläubiger.

Wie lange dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung?

Meist ein bis vier Wochen nach Antragseingang, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts. Das ist der Hauptgrund, warum zwischen Notartermin und Fälligkeit mehrere Wochen liegen. Der Gesamtablauf steht unter Zeitachse beim Immobilienkauf.

Muss die Grunderwerbsteuer vor der Fälligkeit bezahlt sein?

Nein. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG), und der Bescheid kommt in der Regel erst nach dem Notartermin. Für die Kaufpreisfälligkeit spielt sie keine Rolle — wohl aber für die spätere Eintragung als Eigentümer, denn dafür braucht das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG).

Was ist eine Direktzahlung an die Bank des Verkäufers?

Ist die Immobilie noch belastet, weist der Notar Dich an, einen Teil des Kaufpreises direkt an die Gläubigerbank zu überweisen — den Ablösebetrag — und den Rest an den Verkäufer. Die Bank gibt die Grundschuld im Gegenzug frei. Das ist der Normalfall und keine Besonderheit.

Kann ich die Zahlung zurückhalten, wenn ich einen Mangel entdecke?

Nur sehr eingeschränkt. Ist ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, hast Du in der Regel keinen Mangelanspruch, den Du dem Kaufpreis entgegenhalten könntest. Anders liegt es bei einer zugesicherten Beschaffenheit oder bei arglistiger Täuschung. Sprich in so einem Fall vor der Zahlung mit einem Anwalt, nicht danach.

Wann bekomme ich die Schlüssel?

Zum vereinbarten Besitzübergang, und der setzt fast immer den vollständigen Zahlungseingang voraus. Häufig ist der Erste des Monats nach Kaufpreiszahlung. Was an diesem Tag zu tun ist, steht unter Übergabeprotokoll.

Wer trägt die Kosten, wenn die Fälligkeit sich verzögert?

Jeder seine eigenen. Zinsen für eine bereitgestellte, aber nicht abgerufene Darlehenssumme — Bereitstellungszinsen — zahlst Du, nicht der Verkäufer. Deshalb lohnt es sich, die bereitstellungszinsfreie Zeit bei der Finanzierung großzügig zu vereinbaren. Mehr zu den Nebenkosten unter Kaufnebenkosten.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.