Notarkosten beim Immobilienkauf – einfach erklärt

Drei Wochen nach dem Notartermin kommt die Rechnung. Sie ist zwei Seiten lang, besteht fast nur aus vierstelligen Nummern und endet bei 2.570,40 Euro. Wer beim Notar nachfragt, ob da nicht etwas zu machen sei, bekommt eine höfliche, aber eindeutige Antwort: nein.

Was sind Notarkosten?

Notarkosten sind die gesetzlich festgelegten Gebühren, die ein Notar für die Beurkundung und Abwicklung eines Immobilienkaufs berechnen muss — nicht darf, sondern muss.

Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es enthält ein Kostenverzeichnis mit nummerierten Gebührentatbeständen und zwei Gebührentabellen. Für Notargebühren und für Grundbuchsachen gilt Tabelle B. Sie ordnet jedem Geschäftswert eine sogenannte 1,0-Gebühr zu; jede einzelne Leistung ist dann ein Vielfaches davon.

Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Ein Notar darf keinen Rabatt geben und auch keinen Aufschlag nehmen. Das ist der Grund, warum sich der Preisvergleich zwischen zwei Notaren nicht lohnt — die Rechnung ist bei beiden gleich.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid, 80 Quadratmeter, Kaufpreis 234.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 200.000 Euro. Der Geschäftswert für den Kaufvertrag ist der Kaufpreis, für die Grundschuld ihr Nennbetrag. Tabelle B ergibt daraus eine 1,0-Gebühr von 535 Euro beziehungsweise 435 Euro.

Dazu kommt eine zweite Rechnung, die vom Amtsgericht. Grundbuchgebühren sind Gerichtskosten und enthalten keine Umsatzsteuer:

Zusammen rund 3.810 Euro, also 1,6 Prozent des Kaufpreises. Für Objekte in Essen führt das Grundbuch das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 zuständig, daneben gibt es das Amtsgericht Essen-Borbeck in der Marktstraße 70.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Prozentsatz ist nicht konstant. Weil Tabelle B in Stufen steigt und nicht linear, ist der Anteil bei günstigen Objekten höher. Eine Wohnung in Katernberg für 123.500 Euro kostet an Notar und Grundbuch rund 2.200 Euro — das sind 1,8 Prozent. Bei einer Wohnung in Bredeney für 330.000 Euro sind es rund 4.940 Euro, also nur noch 1,5 Prozent. Für die Kalkulation heißt das: Rechne bei kleineren Kaufpreisen eher mit zwei Prozent, bei größeren mit anderthalb. Der Gesamtüberblick steht unter Kaufnebenkosten.

Der zweite Punkt: Wer zahlt. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür nötigen Erklärungen. Der Verkäufer zahlt, was seine Pflichten betrifft — vor allem die Löschung alter Grundpfandrechte. Kostenschuldner gegenüber dem Notar ist aber, wer den Auftrag erteilt oder die Kostenschuld übernommen hat (§ 29 GNotKG). Wenn beide Seiten unterschreiben, haften im Zweifel beide.

Was Du dafür bekommst

Die Beurkundungsgebühr ist keine Schreibgebühr. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) — ohne Notar gibt es keinen wirksamen Immobilienkauf. Der Notar muss den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren. Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet, auch wenn eine Seite ihn beauftragt hat.

Er sichert außerdem den Ablauf ab: Vormerkung eintragen, Löschungsunterlagen der Bank einsammeln, Vorkaufsrechte abfragen, prüfen, ob alle Bedingungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen, und erst dann zur Zahlung auffordern. Genau diese Betreuung steckt in der 0,5-Gebühr nach Nr. 22200.

Die häufigsten Fallstricke

Der Notar wird nach Preis ausgesucht

Das ist verlorene Zeit. Die Gebühren sind identisch, Preisabsprachen unwirksam (§ 125 GNotKG). Such nach Erreichbarkeit, Termindichte und danach, wie verständlich der Entwurf geschrieben ist.

Der geplatzte Kauf kostet trotzdem

Wer einen Entwurf beauftragt und dann abspringt, schuldet dem Notar bereits entstandene Gebühren. Für den Entwurf eines nicht beurkundeten Kaufvertrags fällt eine Gebühr an. Erst recht, wenn der Termin schon stattgefunden hat und die Finanzierung danach scheitert — deshalb gehört die Finanzierungsbestätigung vor den Notartermin und nicht danach.

Das Notaranderkonto wird für kostenlos gehalten

Die Verwahrung von Geldbeträgen löst eine eigene Gebühr aus, je Auszahlung 1,0 nach Nr. 25300 des Kostenverzeichnisses. Bei 234.000 Euro sind das 535 Euro netto zusätzlich. Ein Notaranderkonto ist beim normalen Wohnungskauf meistens nicht nötig; die direkte Zahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung ist der Regelfall.

Die Löschung der alten Grundschuld wird vergessen

Sie ist Sache des Verkäufers und kostet noch einmal Geld: die Löschungsbewilligung der Bank, die Beglaubigung und die Löschung im Grundbuch. Wer als Verkäufer nur mit Maklerprovision und Vorfälligkeitsentschädigung kalkuliert, übersieht diesen Posten. Mehr dazu unter Löschungsbewilligung.

Das Wichtigste in Kürze

• Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und für jeden Notar gleich. Rabatte sind unwirksam.
• Notar und Grundbuchamt zusammen kosten beim Wohnungskauf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Der Geschäftswert ist der Kaufpreis; die Grundschuld wird mit ihrem Nennbetrag zusätzlich abgerechnet.
• Auf Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, auf Grundbuchgebühren nicht.
• Der Käufer trägt nach § 448 Abs. 2 BGB die Kosten von Beurkundung, Auflassung und Eintragung.
• Ein Notaranderkonto verursacht zusätzliche Gebühren und ist beim Standardkauf selten nötig.

Häufige Fragen

Wann muss ich die Notarrechnung bezahlen?

Sie kommt meist zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung und ist sofort zur Zahlung fällig. Sie ist unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist. Halte den Betrag also getrennt vom Eigenkapital für den Kaufpreis bereit.

Kann ich mir den Notar aussuchen?

Ja. Üblicherweise schlägt die Seite, die den Auftrag erteilt, einen Notar vor; einigen müssen sich beide. Ein Notar ist unparteiisch und vertritt keine Seite — auch dann nicht, wenn ihn der Verkäufer oder der Makler vorgeschlagen hat.

Was kostet nur ein Entwurf, ohne Beurkundung?

Auch der Entwurf ist eine gebührenpflichtige Tätigkeit. Wird später auf seiner Grundlage beurkundet, wird sie angerechnet. Wird nicht beurkundet, bleibt sie stehen. Frag den Notar vorher, mit welchem Betrag Du rechnen musst — die Auskunft über die voraussichtlichen Kosten ist selbstverständlich.

Warum ist die Beurkundungsgebühr eine 2,0-Gebühr, die Grundschuld aber nur 1,0?

Weil das Kostenverzeichnis zwischen Verträgen und einseitigen Erklärungen unterscheidet. Der Kaufvertrag ist ein Vertrag mit zwei Willenserklärungen (Nr. 21100, 2,0), die Grundschuldbestellung eine einseitige Erklärung des Eigentümers (Nr. 21200, 1,0).

Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten gehören die Kosten rund um den Erwerb zu den Anschaffungskosten und werden über die Gebäudeabschreibung wirksam. Die Kosten der Grundschuldbestellung dagegen sind Finanzierungskosten und im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar.

Kann ich gegen die Notarrechnung vorgehen?

Ja. Gegen die Kostenberechnung eines Notars ist der Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim Landgericht möglich. In der Praxis lohnt das nur, wenn ein Gebührentatbestand offensichtlich falsch angesetzt oder ein Geschäftswert zu hoch bemessen wurde. Der erste Schritt ist immer ein Anruf in der Kanzlei.

Was ändert sich, wenn zwei Käufer eintragen werden?

An den Gebühren nichts. Die Eintragung von Miteigentümern ist derselbe Gebührentatbestand (Nr. 14110) und richtet sich nach dem Geschäftswert, nicht nach der Zahl der Personen. Was sich ändert, ist die Haftung: Beide schulden die Kosten gemeinsam.

Fallen Notarkosten auch beim Verkauf innerhalb der Familie an?

Ja, in voller Höhe. Die Grunderwerbsteuer kann entfallen, die Notar- und Grundbuchgebühren nicht. Der Ablauf des Termins selbst ist unter Notartermin beschrieben.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.