Anschlussfinanzierung des Käufers prüfen – einfach erklärt

Der Interessent hat das höchste Gebot abgegeben und schickt ein PDF: Briefkopf einer Bank, ein Satz, eine Unterschrift. Unten steht klein „vorbehaltlich der abschließenden Bonitäts- und Objektprüfung“. Sechs Wochen später, zwei Tage vor dem Notartermin, kommt die Absage der Bank. Das Papier war nie eine Zusage.

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung ist die schriftliche Erklärung einer Bank, dass sie einem bestimmten Käufer für ein bestimmtes Objekt ein Darlehen in bestimmter Höhe geben will.

Sie ist kein gesetzlich geregeltes Dokument. Es gibt keine Vorschrift, wie sie auszusehen hat, und keine Pflicht, sie vorzulegen. Genau deshalb reicht ihre Aussagekraft von „hat dort einmal angefragt“ bis „das Geld liegt bereit“.

Verbindlich wird eine Finanzierung erst mit dem Darlehensvertrag. Durch ihn wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen (§ 488 Abs. 1 BGB). Alles davor ist eine Absichtserklärung — mehr oder weniger belastbar, je nachdem, was drinsteht.

Wie das in der Praxis aussieht

Im Umlauf sind drei Papiere, die oft gleich heißen und Verschiedenes bedeuten:

• Die Machbarkeitsbestätigung. Ein Vermittler oder eine Bank bestätigt, dass eine Finanzierung „darstellbar“ ist. Ohne Objekt, ohne Prüfung der Unterlagen, oft ohne Bonitätsauskunft. Wert für den Verkäufer: gering.
• Die Finanzierungsbestätigung im engeren Sinn. Bank, konkreter Käufer, konkretes Objekt mit Adresse, konkreter Betrag, Datum, Ansprechpartner mit Durchwahl. Bonität und Eigenkapital sind geprüft, offen ist nur noch die Objektprüfung. Das ist der übliche Standard vor dem Notartermin.
• Das Darlehensangebot. Der unterschriftsreife Vertrag mit Zinssatz, Laufzeit, Auszahlungsvoraussetzungen. Wer das vorlegt, hat die Finanzierung praktisch in der Tasche.

Dazu gehört ein zweiter Nachweis, der oft vergessen wird: das Eigenkapital. Eine Wohnung in Rüttenscheid für 234.000 Euro kostet mit Kaufnebenkosten rund 261.400 Euro. Bestätigt die Bank ein Darlehen über 234.000 Euro, fehlen immer noch rund 27.400 Euro, die der Käufer selbst aufbringen muss — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Provision. Ein Kontoauszug oder eine Bestätigung über verfügbares Guthaben gehört deshalb dazu. Wie viel Eigenkapital überhaupt sinnvoll ist, steht unter Eigenkapital.

Warum das für Dich wichtig ist

Als Verkäufer trägst Du das gesamte Risiko einer geplatzten Finanzierung, und zwar in drei Stufen.

Vor der Beurkundung verlierst Du Zeit. Zwischen Zusage und Notartermin liegen selten weniger als drei bis vier Wochen. In dieser Zeit sind die anderen Interessenten weg. Fängst Du neu an, ist das Objekt am Markt „schon mal geplatzt“ — das kostet Preis.

Nach der Beurkundung wird es teuer. Der Kaufvertrag ist wirksam, der Käufer schuldet den Kaufpreis, zahlt aber nicht. Du kannst mahnen, Verzugszinsen verlangen, nach Fristsetzung zurücktreten und Schadensersatz fordern. Das dauert Monate, und das Objekt ist in dieser Zeit blockiert: Die Auflassungsvormerkung des Käufers steht im Grundbuch und wird ohne seine Mitwirkung nicht ohne Weiteres gelöscht.

Die Kosten bleiben. Notargebühren fallen an, auch wenn der Vertrag rückabgewickelt wird. Wer den Auftrag erteilt hat, schuldet sie (§ 29 GNotKG). Dazu kommt die Löschung der Vormerkung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52 oder — für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr — des Amtsgerichts Essen-Steele am Grendplatz 2.

Deshalb ist die Reihenfolge entscheidend: erst Finanzierungsbestätigung, dann Kaufvertragsentwurf, dann Notartermin. Nicht umgekehrt. Welche weiteren Prüfschritte dazugehören, steht unter Bonität des Käufers prüfen.

Woran Du eine belastbare Bestätigung erkennst

• Absender ist ein Kreditinstitut, nicht ein Vermittlungsportal. Ein Vermittler kann nichts zusagen, was er nicht selbst auszahlt.
• Der Käufer ist namentlich genannt — alle Käufer, wenn es mehrere sind.
• Das Objekt ist bezeichnet, mit Adresse und möglichst Wohnungsnummer. Eine Bestätigung „für den Erwerb einer Immobilie“ passt auf jedes Objekt und sagt nichts.
• Der Betrag deckt Kaufpreis und Nebenkosten oder das fehlende Eigenkapital ist gesondert nachgewiesen.
• Das Datum ist frisch. Älter als vier bis sechs Wochen ist kritisch, weil sich Zinsen und Bonität geändert haben können.
• Es gibt einen Ansprechpartner mit Durchwahl. Ein kurzer Anruf klärt in zwei Minuten, was drei Seiten Papier offenlassen.

Die häufigsten Fallstricke

Der Vorbehalt wird überlesen

„Vorbehaltlich abschließender Bonitäts- und Objektprüfung“ heißt: Es ist noch gar nichts geprüft. Ein Vorbehalt allein für die Objektunterlagen ist normal und akzeptabel. Ein Vorbehalt, der die Bonität einschließt, macht das Papier fast wertlos.

Der Käufer verwechselt Zusage und Auszahlung

Auch bei einer festen Zusage zahlt die Bank erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen oder zumindest zur Eintragung eingereicht ist und die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit vorliegen. Zwischen Notartermin und Geldeingang liegen typischerweise vier bis acht Wochen.

Das Eigenkapital ist gebunden

Ein Depot muss verkauft, ein Bausparvertrag zuteilungsreif und eine Schenkung der Eltern tatsächlich zugesagt sein. Das häufigste Loch in einer Finanzierung ist nicht das Darlehen, sondern die fehlenden 27.000 Euro Nebenkosten.

Im Bieterverfahren zählt nur der Preis

Wer im Bieterverfahren das höchste Gebot annimmt, ohne die Finanzierung zu prüfen, verliert am Ende oft beides: den Höchstbietenden und den Zweitplatzierten, der inzwischen etwas anderes gekauft hat. Verlange die Bestätigung mit dem Gebot, nicht danach.

Die Sicherung im Vertrag fehlt

Ein Kaufvertrag kann vorsehen, dass sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dann hast Du im Ernstfall sofort einen Titel und musst nicht erst klagen — siehe Vollstreckungsunterwerfung. Bei bekannten Wackelkandidaten ist das der wirksamste Hebel.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Finanzierungsbestätigung ist gesetzlich nicht geregelt — ihre Aussagekraft hängt allein vom Inhalt ab.
• Verbindlich wird die Finanzierung erst mit dem Darlehensvertrag (§ 488 BGB).
• Belastbar ist sie nur mit Bank als Absender, konkretem Käufer, konkretem Objekt, Betrag und frischem Datum.
• Ein Vorbehalt zur Bonität entwertet das Papier; ein Vorbehalt nur zur Objektprüfung ist üblich.
• Das Darlehen deckt meist nur den Kaufpreis — die Nebenkosten braucht der Käufer zusätzlich als Eigenkapital.
• Prüfe vor dem Kaufvertragsentwurf, nicht vor dem Notartermin. Danach wird es teuer.

Häufige Fragen

Darf ich als Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung verlangen?

Ja. Es gibt keinen Anspruch darauf, aber es gibt auch keine Pflicht, mit jemandem zum Notar zu gehen. Wer die Bestätigung nicht liefert, kommt nicht in die engere Auswahl — das ist völlig üblich und wird von ernsthaften Käufern erwartet.

Was ist der Unterschied zur Anschlussfinanzierung?

Die Finanzierungsbestätigung betrifft den Kauf. Eine Anschlussfinanzierung ist etwas anderes: die neue Finanzierung, wenn bei einem laufenden Darlehen die Zinsbindung ausläuft und eine Restschuld bleibt. Für einen Käufer, der eine bestehende Immobilie mitfinanziert oder eine alte Restschuld ablöst, kann beides zusammenfallen — dann gehört auch der Nachweis über die Ablösung in die Prüfung.

Wie lange ist eine Finanzierungsbestätigung gültig?

Meist nennt sie selbst eine Frist, häufig vier Wochen bis drei Monate. Ohne Frist gilt: je älter, desto weniger wert. Bei einem Papier, das älter als sechs Wochen ist, lohnt ein Anruf bei der genannten Bank.

Ist eine Finanzierungsbestätigung ein Schufa-Nachweis?

Nein. Sie sagt, dass eine Bank das Geschäft machen will, nicht was in der Auskunft steht. Umgekehrt ersetzt eine saubere Selbstauskunft keine Finanzierungszusage. Für den Verkäufer zählt vor allem die Bank.

Kann der Käufer nach dem Notartermin noch aussteigen?

Nicht einseitig. Der Kaufvertrag ist mit der Beurkundung wirksam; ein Widerrufsrecht gibt es beim notariell beurkundeten Immobilienkauf zwischen Privatpersonen nicht. Zahlt der Käufer nicht, folgen Verzug, Fristsetzung, Rücktritt und Schadensersatz — ein langer Weg für beide Seiten.

Was ist, wenn der Käufer bar zahlen will?

Dann brauchst Du statt der Bankbestätigung einen Nachweis über die Herkunft und Verfügbarkeit der Mittel. Der Notar und der Makler sind zur Identifizierung und in bestimmten Fällen zur Herkunftsprüfung verpflichtet — mehr unter Geldwäschegesetz beim Immobilienkauf.

Brauche ich ein Notaranderkonto, wenn die Finanzierung wackelt?

Nein, ein Notaranderkonto schützt nicht vor einer fehlenden Finanzierung. Es verwahrt nur Geld, das schon da ist, und kostet zusätzliche Gebühren. Die Sicherheit entsteht durch die Prüfung vorher, nicht durch das Konto.

Was sollte ich als Käufer selbst mitbringen?

Die Bestätigung Deiner Bank mit Objektbezug, einen Nachweis über das verfügbare Eigenkapital und Deinen Ausweis. Wer diese drei Dinge beim ersten Gespräch dabei hat, wird bei knappen Objekten regelmäßig dem Bieter mit dem höheren Preis vorgezogen.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.