Geldwäschegesetz beim Immobilienkauf – einfach erklärt

Du willst eine Wohnung kaufen und wunderst Dich: Bevor überhaupt über den Preis gesprochen wird, will der Makler eine Ausweiskopie. Beim Notartermin fragt der Notar, woher das Geld kommt. Und im Kaufvertrag steht ein Absatz über Barzahlung, den vor ein paar Jahren noch niemand kannte. Das ist keine Schikane und kein Misstrauen — es ist Gesetz, und für mich als Makler ist es eine Pflicht mit Bußgeldrisiko.

Was regelt das Geldwäschegesetz beim Immobilienkauf?

Das Geldwäschegesetz verpflichtet Makler, Notare und Banken, bei jedem Immobiliengeschäft die Beteiligten zu identifizieren, Verdachtsfälle zu melden — und es verbietet, den Kaufpreis in bar zu zahlen.

Der Grund ist einfach: Immobilien sind wertbeständig, groß und anonym genug, um viel Geld auf einmal zu waschen. Deshalb zählt § 2 Abs. 1 GwG Immobilienmakler ausdrücklich zu den Verpflichteten (Nummer 14), Notare ebenso. Verpflichtet heißt: Sie müssen prüfen, dokumentieren, aufbewahren und im Zweifel melden — unabhängig davon, was der Kunde davon hält.

Wie das in der Praxis aussieht

Die allgemeinen Sorgfaltspflichten stehen in § 10 Abs. 1 GwG. Fünf Punkte sind es: den Vertragspartner identifizieren, abklären und gegebenenfalls den wirtschaftlich Berechtigten identifizieren, Zweck und Art der Geschäftsbeziehung erfassen, prüfen, ob eine politisch exponierte Person beteiligt ist, und die Geschäftsbeziehung laufend überwachen.

Wann wird identifiziert? Für Makler regelt das § 11 Abs. 2 GwG: sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Geschäfts besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind. Das ist typischerweise der Moment, in dem aus einem Besichtigungsgast ein konkreter Kaufinteressent wird. Sind für beide Seiten Makler tätig, muss jeder nur die Partei identifizieren, für die er handelt.

Was wird erhoben? Nach § 11 Abs. 4 GwG bei natürlichen Personen: Vorname und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und eine Wohnanschrift. Überprüft werden diese Angaben nach § 12 Abs. 1 GwG anhand eines gültigen amtlichen Lichtbildausweises, mit dem die Ausweispflicht im Inland erfüllt wird — Personalausweis oder Reisepass —, oder über den elektronischen Identitätsnachweis oder eine qualifizierte elektronische Signatur.

Wer ist wirtschaftlich Berechtigter? Kauft eine Gesellschaft, reicht die Firma nicht. Nach § 3 Abs. 2 GwG zählt dazu jede natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile hält, mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt. Deshalb frage ich bei GmbH-Käufern nach Gesellschafterliste und Registerauszug.

Aufbewahrung: Die Aufzeichnungen und Belege sind fünf Jahre aufzubewahren (§ 8 Abs. 4 Satz 1 GwG).

Warum das für Dich wichtig ist

Der Punkt, der Kaufverträge tatsächlich aufhält, ist § 16a GwG — das Barzahlungsverbot. Bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch inländischer Immobilien gerichtet sind, kann die geschuldete Gegenleistung nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Dasselbe gilt für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen eine inländische Immobilie gehört — der Weg über den Share Deal ist also mitgeregelt.

Und es bleibt nicht bei einem Verbot ohne Kontrolle. Nach § 16a Abs. 2 GwG müssen die Beteiligten gegenüber dem Notar, der den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt einreichen soll, nachweisen, dass die Gegenleistung mit anderen Mitteln erbracht wurde; geeignet sind insbesondere Zahlungsbestätigungen der beteiligten Kreditinstitute. Der Notar prüft diese Nachweise nach Absatz 3 auf Schlüssigkeit und darf den Antrag auf Eintragung erst stellen, wenn die Prüfung durch ist. Praktisch heißt das: Ohne belegte Überweisung keine Umschreibung im Grundbuch — beim Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52 ebenso wie beim Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Für Dich als Käufer bedeutet das drei Dinge. Erstens: Plane Zeit für die Identifizierung ein, sie kommt früher, als die meisten erwarten. Zweitens: Zahle über ein Konto, entweder direkt oder über ein Notaranderkonto, und hebe die Zahlungsbestätigung auf. Drittens: Rechne die üblichen Nebenkosten mit ein, in Nordrhein-Westfalen vor allem die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent; die Übersicht dazu steht unter Kaufnebenkosten NRW.

Was Du tun musst

• Ausweis bereithalten. Personalausweis oder Reisepass, gültig. Eine Kopie ohne Original genügt nicht.
• Bei Gesellschaften: Handelsregisterauszug und Gesellschafterliste, damit der wirtschaftlich Berechtigte belegt ist.
• Bei Vertretung: Vollmacht mitbringen. Wer für einen anderen auftritt, wird zusätzlich identifiziert, und die Berechtigung wird geprüft (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 GwG).
• Herkunft der Mittel belegen können. Eigenkapital aus Verkauf, Erbschaft, Schenkung oder Sparvermögen — ein Kontoauszug oder eine Bestätigung reicht meist.
• Zahlungsnachweis aufheben. Ohne ihn stellt der Notar den Eintragungsantrag nicht.

Wie der Ablauf beim Notar insgesamt aussieht, beschreibe ich unter Notartermin Ablauf; die Auflassung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind die Schritte, die davon abhängen.

Die häufigsten Fallstricke

Die Anzahlung in bar

„Ich gebe Dir 20.000 Euro Anzahlung in bar, damit die Wohnung reserviert ist“ — das geht nicht mehr. § 16a Abs. 1 GwG erfasst die geschuldete Gegenleistung insgesamt. Wer trotzdem bar übergibt, kann das Geld nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen, hat aber vor allem ein Problem beim Nachweis gegenüber dem Notar.

Der Verdacht wird nicht besprochen

Liegen Tatsachen vor, die auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten, ist der Sachverhalt nach § 43 Abs. 1 GwG unverzüglich der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu melden — unabhängig vom Wert des Vermögensgegenstands oder der Höhe der Transaktion. Und der Betroffene darf davon nicht in Kenntnis gesetzt werden. Wer als Makler warnt, macht sich selbst angreifbar.

Die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten fehlen

Nach § 11 Abs. 6 GwG muss der Vertragspartner offenlegen, ob er für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt. Wer das verweigert, löst nach § 43 Abs. 1 Nr. 3 GwG selbst eine Meldepflicht aus. Das ist keine Drohung, sondern der Gesetzestext.

Die Bußgelder werden unterschätzt

Ordnungswidrigkeiten nach § 56 GwG können bei vorsätzlicher Begehung mit bis zu 150.000 Euro geahndet werden, im Übrigen mit bis zu 100.000 Euro. Bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen sind es bis zu einer Million Euro oder das Zweifache des aus dem Verstoß gezogenen wirtschaftlichen Vorteils. Deshalb wird kein seriöses Maklerbüro hier großzügig sein.

Das Wichtigste in Kürze

• Immobilienmakler sind nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG Verpflichtete, Notare ebenfalls.
• Identifiziert wird nach § 11 Abs. 2 GwG, sobald ernsthaftes Interesse besteht und die Parteien bestimmt sind — nicht erst beim Notar.
• Erhoben werden Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift, geprüft am gültigen Lichtbildausweis (§§ 11, 12 GwG).
• Wirtschaftlich Berechtigter ist bei Gesellschaften, wer mehr als 25 Prozent der Anteile oder Stimmrechte hält (§ 3 Abs. 2 GwG).
• § 16a GwG verbietet die Zahlung in bar, mit Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen — und der Notar darf ohne schlüssigen Zahlungsnachweis den Eintragungsantrag nicht stellen.
• Verdachtsfälle sind nach § 43 GwG unverzüglich der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu melden, unabhängig vom Betrag.

Häufige Fragen

Warum will der Makler meinen Ausweis sehen, bevor ich überhaupt kaufe?

Weil § 11 Abs. 2 GwG die Identifizierung schon dann verlangt, wenn ein ernsthaftes Interesse besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Erst beim Notar wäre zu spät.

Darf ich einen Teil des Kaufpreises bar zahlen?

Nein. § 16a Abs. 1 GwG erfasst die geschuldete Gegenleistung; eine Bagatellgrenze für Immobilienkäufe sieht die Vorschrift nicht vor. Auch Gold, Platin, Edelsteine und Kryptowerte sind ausgeschlossen.

Was passiert, wenn ich keinen Zahlungsnachweis vorlege?

Der Notar darf den Antrag auf Eintragung erst stellen, wenn ihm ein schlüssiger Nachweis vorliegt oder er die Beteiligten erfolglos zur Vorlage aufgefordert hat. Ohne Eintragung wirst Du nicht Eigentümer.

Muss ich offenlegen, woher mein Eigenkapital stammt?

Bei erhöhtem Risiko und im Rahmen der laufenden Überwachung gehört die Herkunft der Vermögenswerte zu den Informationen, die erhoben werden. In der Praxis genügt meist ein Kontoauszug oder eine kurze schriftliche Erklärung mit Beleg.

Wird ein Verdacht mir mitgeteilt?

Nein. Das Gesetz verbietet es dem Verpflichteten, den Betroffenen über eine Meldung in Kenntnis zu setzen. Eine Meldung ist im Übrigen kein Vorwurf, sondern eine gesetzlich vorgeschriebene Weitergabe von Anhaltspunkten.

Gilt das alles auch beim Verkauf an Familienangehörige?

Ja. Das Geldwäschegesetz kennt keine Ausnahme für Angehörige. Auch beim Verkauf innerhalb der Familie identifiziert der Notar die Beteiligten und prüft den Zahlungsweg.

Wie lange werden meine Daten gespeichert?

Fünf Jahre. § 8 Abs. 4 Satz 1 GwG verpflichtet zur Aufbewahrung der Aufzeichnungen und Belege für diesen Zeitraum; danach sind sie zu löschen.

Betrifft mich das auch als Verkäufer?

Ja. Beauftragst Du einen Makler, wirst Du als dessen Vertragspartei identifiziert. Der Notar identifiziert ohnehin beide Seiten der Beurkundung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.