Wie du Kaufinteressenten auf Bonität prüfst

Zwei Gebote liegen auf dem Tisch. Eines über 245.000 Euro von einem Paar, das noch mit drei Banken spricht. Eines über 232.000 Euro von einer Frau, die eine unterschriebene Zusage ihrer Sparkasse mit Objektadresse und Darlehensbetrag dabeihat. Welches nimmst Du? Ich nehme das zweite, ohne lange zu überlegen.

Warum das höchste Gebot nicht das beste ist

Ein Gebot ist keine Zahlung, sondern eine Absichtserklärung, und die kostet den Interessenten bis zum Notartermin genau nichts. Erst die Beurkundung bindet. Bis dahin kann jeder aussteigen, ohne dass Du etwas dagegen tun kannst.

Der Schaden entsteht nicht am Tag des Ausstiegs, sondern in den Wochen davor. Ein Käufer, der abspringt, kostet Dich vier bis acht Wochen, und in dieser Zeit hast Du alle anderen weggeschickt. Geht die Wohnung dann wieder online, fragen die Nächsten: Warum ist die schon wieder da? Ein Objekt, das zweimal im Portal auftaucht, verliert Verhandlungsmacht. Wie lange ein Verkauf normalerweise dauert, steht unter Dauer beim Hausverkauf.

Der bessere Käufer ist deshalb nicht der mit der höchsten Zahl, sondern der mit der belastbarsten. Ein Unterschied von 5.000 Euro im Gebot ist aufgezehrt, wenn der Verkauf zwei Monate länger dauert.

Was eine Finanzierungsbestätigung wirklich wert ist

Die wichtigste Einordnung zuerst: Eine Finanzierungsbestätigung ist eine Erklärung der Bank gegenüber ihrem Kunden, nicht gegenüber Dir. Du kannst daraus nichts einklagen. Sie ist ein Indiz, kein Vertrag. Aber es gibt gute und schlechte Indizien, und der Unterschied ist mit bloßem Auge erkennbar.

Die Nebenkosten übersehen viele. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und je nach Konstellation die Käuferprovision. Bei 232.000 Euro Kaufpreis sind das schnell rund 25.000 Euro obendrauf. Eine Zusage, die exakt auf den Kaufpreis lautet und keinen Cent mehr, ist deshalb keine gute Nachricht.

Eigenkapitalnachweis

Fast jede Bank verlangt Eigenkapital. Ob es wirklich da ist, weiß nur der Interessent, und manchmal auch der nicht genau. Ich frage nach einem einfachen Nachweis: ein aktueller Konto- oder Depotauszug, auf dem Kontoinhaber und Saldo lesbar sind. Alles andere darf geschwärzt sein. Ich muss nicht sehen, wo jemand einkauft.

Bei Geld von den Eltern reicht deren kurze schriftliche Zusage über Betrag und Zeitpunkt. Soll das Eigenkapital aus dem Verkauf einer anderen Immobilie kommen, will ich wissen, ob dieser Verkauf schon beurkundet ist. Ist er es nicht, hängt Dein Verkauf an einem zweiten, auf den Du keinen Einfluss hast. Kein Ausschlusskriterium, aber es gehört auf den Tisch, bevor der Notartermin steht.

Was Du fragen darfst und was heikel ist

Hier greift die Datenschutz-Grundverordnung mit einem einfachen Grundsatz: Datenminimierung. Erhoben werden darf nur, was für die konkrete Vermittlung erforderlich ist. Auch dann nicht mehr, wenn der Interessent freiwillig alles herausgeben würde.

• Zulässig beim ernsthaften Interessenten: Name, Anschrift, Kontakt, Beruf, Arbeitgeber, Angaben zum Einkommen, Eigenkapital, Finanzierungsbestätigung, Frage nach laufenden Insolvenzverfahren.
• Heikel: die vollständige Schufa-Auskunft. Sie enthält weit mehr, als Du für die Vermittlung brauchst, und ist deshalb angreifbar. Es gibt eine für die Vorlage bei Dritten gedachte Kurzfassung ohne die Einzelmerkmale. Die reicht.
• Unzulässig: Familienstand, Kinderwunsch oder Schwangerschaft, Gesundheit, Religion, Parteizugehörigkeit, Vorstrafen. Diese Fragen haben mit der Kaufpreiszahlung nichts zu tun.

Und der Teil, den fast alle vergessen: Nach dem Verkauf sind die Daten der Interessenten zu löschen, die nicht zum Zuge gekommen sind. Ein Ordner mit Gehaltsnachweisen von zwanzig Leuten ist kein Archiv, sondern ein Risiko.

Erst der ernsthafte Interessent, dann die Fragen

Wer beim ersten Besichtigungstermin Gehaltsnachweise einsammelt, macht drei Fehler auf einmal: Er erhebt Daten, die noch nicht erforderlich sind, er vergrault ernsthafte Interessenten, die sich behandelt fühlen wie Mietbewerber, und er produziert Papierberge, die er später löschen muss.

Meine Reihenfolge ist: Besichtigung ohne Formulare. Wer danach ein konkretes Gebot abgibt, bekommt eine kurze Nachricht mit genau drei Punkten: Wie hoch ist Dein Eigenkapital, wer finanziert den Rest, bis wann kommt etwas Schriftliches. Wer ernsthaft kaufen will, findet das normal. Wer ausweicht, hat gerade geantwortet.

Typische Warnsignale

• Das Gebot liegt auffällig über allen anderen, und der Interessent will es telefonisch nachverhandeln, sobald er den Zuschlag hat.
• Die Finanzierungsbestätigung kommt „nächste Woche“ und kommt dann wieder nächste Woche.
• Der Interessent drängt auf einen sehr schnellen Notartermin, will aber vorher nichts belegen.
• Eigenkapital soll vollständig aus einem noch nicht beurkundeten Verkauf oder aus einem Erbe kommen, das noch nicht auseinandergesetzt ist.
• Die Finanzierung läuft über mehrere Personen, von denen eine nie zum Termin erscheint.
• Fragen zur Bank werden als Misstrauen gedeutet statt als Routine.
• Der Interessent kennt den Kaufpreis, aber nicht die Nebenkosten und reagiert überrascht auf die Grunderwerbsteuer.

Keines dieser Signale ist für sich ein Ausschlussgrund. Zwei davon zusammen sind für mich Anlass, den Zweitbesten warmzuhalten.

Wenn nach der Beurkundung kein Geld kommt

Jetzt wird es unangenehm: Ab der Beurkundung bist Du gebunden, und der Käufer sitzt auf einer Position, die ihn schützt. Der Ablauf ist immer derselbe.

Die Fälligkeitsmitteilung. Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen vorliegen: Vormerkung eingetragen, Unterlagen zur Lastenfreistellung da, Vorkaufsrecht der Stadt Essen erledigt. Die Frist dafür beträgt nach § 28 Abs. 2 BauGB drei Monate. Erst mit dieser Mitteilung läuft die vereinbarte Zahlungsfrist, siehe Ablauf des Notartermins.

Der Verzug. Ist die Frist kalendermäßig bestimmt, kommt der Käufer nach § 286 BGB ohne Mahnung in Verzug und schuldet Verzugszinsen, gesetzlich nach § 288 Abs. 1 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Trotzdem mahne ich schriftlich mit klarer Nachfrist, weil das später jeder Richter sehen will.

Die Vollstreckung. In fast jedem Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Das ist Deine stärkste Karte: kein Prozess nötig, sondern eine vollstreckbare Ausfertigung beim Notar, mit der Du direkt pfänden lassen kannst. Das nützt nur, wenn beim Käufer etwas zu holen ist.

Der Rücktritt. Zahlt er trotzdem nicht, kannst Du nach Fristsetzung nach § 323 BGB zurücktreten. Die meisten notariellen Verträge regeln das ausdrücklich. Zusätzlich kannst Du Schadensersatz statt der Leistung nach den §§ 280 und 281 BGB verlangen, also insbesondere den Mindererlös aus dem zweiten Verkauf und die Kosten des ersten.

Warum die Vormerkung dann im Weg steht

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt dort stehen, auch wenn Du wirksam zurückgetreten bist.

Solange sie eingetragen ist, ist Deine Immobilie praktisch unverkäuflich. Kein neuer Käufer und keine finanzierende Bank akzeptiert einen fremden Anspruch an erster Stelle. Löschen kann das Grundbuchamt am Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52 nur, wenn der bisherige Käufer die Löschung in öffentlich beglaubigter Form bewilligt. Für Objekte in Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr ist das Amtsgericht Essen-Steele zuständig.

Bewilligt er nicht, musst Du auf Zustimmung klagen. Das dauert Monate, kostet Anwalts- und Gerichtsgebühren nach dem Streitwert, und Deine Immobilie steht still. Deshalb gehört in jeden Kaufvertrag eine Regelung, die den Notar für den Rücktrittsfall zur Löschung bevollmächtigt.

Was ein gescheiterter Vertrag kostet

Ein Beispiel mit klar benannten Annahmen: 80 Quadratmeter in Rüttenscheid, bewertet mit dem Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses von 2.925 Euro je Quadratmeter, also 234.000 Euro Kaufpreis.

Die Notargebühren schuldest Du dem Notar zusammen mit dem Käufer als Gesamtschuldner, § 32 GNotKG. Dass der Käufer sie im Innenverhältnis trägt, hilft Dir nichts, wenn bei ihm nichts zu holen ist. Eine kleine gute Nachricht gibt es: Wird der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird die Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 GrEStG auf Antrag aufgehoben. Das betrifft allerdings die Kasse des Käufers, nicht Deine.

Wie Du das vertraglich absicherst

• Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des Kaufpreises, konkret bezeichnet, nicht als Sammelklausel.
• Rücktrittsrecht mit klarer Frist im Vertrag, damit Du nicht auf die allgemeinen Regeln angewiesen bist.
• Löschungsvollmacht für den Notar für den Fall des Rücktritts. Das ist die wichtigste Klausel dieser Liste.
• Pauschalierter Schadensersatz für den Fall des Scheiterns, damit Du den Schaden nicht mühsam beziffern musst.
• Kostentragung auch für den gescheiterten Vertrag ausdrücklich dem Käufer zuweisen.

Sprich diese Punkte vor dem Termin mit dem Notar durch. Im Termin ist alles schon geschrieben, und niemand ändert dann noch gern etwas.

Meine Reihenfolge

Erst Bonität, dann Notartermin, nie umgekehrt. Konkret: Gebot annehmen unter dem Vorbehalt, dass die Nachweise kommen. Frist setzen, meist zehn Tage. Bestätigung und Eigenkapitalnachweis prüfen, bei Unklarheiten mit Einverständnis des Käufers bei der Bank nachfragen. Erst danach den Entwurf beim Notar bestellen.

Diese zehn Tage kosten Dich nichts, denn zwischen dem Versand des Entwurfs und der Beurkundung müssen bei Verbrauchern ohnehin zwei Wochen liegen. In dieser Zeit halte ich den Zweitbesten informiert. Was sonst vor den Termin gehört, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf und unter Mängel offenlegen. Wird Dein Darlehen abgelöst, gehört die Vorfälligkeitsentschädigung in dieselbe Phase, die übrigen Positionen stehen unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Fazit

• Das höchste Gebot ist nur so viel wert wie die Finanzierung dahinter. Ein Abspringer kostet vier bis acht Wochen.
• Eine belastbare Finanzierungsbestätigung nennt Objekt, Betrag, Bank und Bearbeiter und enthält keine Bonitätsvorbehalte mehr.
• Der Darlehensbetrag muss die Nebenkosten decken, in Nordrhein-Westfalen allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.
• Frag erst beim ernsthaften Interessenten, dann aber schriftlich. Die vollständige Schufa-Auskunft ist heikel, Fragen nach Familienstand, Gesundheit oder Religion sind unzulässig.
• Zahlt der Käufer nach der Beurkundung nicht, folgt auf die Fälligkeitsmitteilung des Notars der Verzug, die Vollstreckung aus der Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO und zuletzt der Rücktritt.
• Die Auflassungsvormerkung bleibt auch nach dem Rücktritt im Grundbuch stehen und blockiert den Weiterverkauf, bis der Käufer die Löschung beglaubigt bewilligt.
• Deshalb gehört eine Löschungsvollmacht für den Notar in jeden Kaufvertrag.
• Für die Notarkosten haften Käufer und Verkäufer dem Notar als Gesamtschuldner, § 32 GNotKG. Erst Bonität prüfen, dann beurkunden.

Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten

Darf ich vom Kaufinteressenten eine Schufa-Auskunft verlangen?

Verlangen kannst Du sie nicht, und die vollständige Auskunft ist datenschutzrechtlich heikel, weil sie weit mehr Daten enthält als für die Vermittlung erforderlich ist, weshalb allenfalls die für die Vorlage bei Dritten gedachte Kurzfassung in Betracht kommt.

Ist eine Finanzierungsbestätigung für die Bank verbindlich?

In der Regel nicht in dem Sinne, dass Du als Verkäufer daraus etwas herleiten könntest, denn sie ist eine Erklärung der Bank gegenüber ihrem eigenen Kunden und behält sich oft die abschließende Objektbewertung vor.

Woran erkenne ich eine wertlose Bestätigung?

An fehlendem Objektbezug, fehlendem Betrag, fehlender Unterschrift mit Namen und an Formulierungen wie „vorbehaltlich abschließender Bonitätsprüfung“ oder „unverbindlich nach heutigem Kenntnisstand“.

Wann darf ich nach Einkommen und Eigenkapital fragen?

Nicht beim ersten Besichtigungstermin, sondern erst, wenn jemand ernsthaftes Kaufinteresse zeigt und ein konkretes Gebot abgibt, weil erst dann die Erhebung dieser Daten für die Vermittlung erforderlich ist.

Was passiert, wenn der Käufer nach dem Notartermin nicht zahlt?

Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars läuft die Zahlungsfrist, danach folgen Verzug mit Zinsen, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde und, wenn das nichts bringt, der Rücktritt vom Vertrag mit Schadensersatz.

Kann ich einfach an jemand anderen verkaufen, wenn der Erste nicht zahlt?

Nein, denn die Auflassungsvormerkung des ersten Käufers steht weiter im Grundbuch und blockiert jeden Weiterverkauf, bis er die Löschung in öffentlich beglaubigter Form bewilligt oder ein Gericht ihn dazu verurteilt.

Wer zahlt die Notarkosten, wenn der Vertrag scheitert?

Im Innenverhältnis meist der Käufer, gegenüber dem Notar haften beide Seiten aber nach § 32 GNotKG als Gesamtschuldner, sodass er sich auch an Dich halten kann, wenn beim Käufer nichts zu holen ist.

Bekommt der Käufer die Grunderwerbsteuer zurück?

Wird der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird die Steuer nach § 16 Abs. 1 GrEStG auf Antrag aufgehoben, wobei in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises im Raum stehen.

Wie lange sollte ich die Unterlagen der Interessenten aufbewahren?

Nur so lange, wie sie für den laufenden Verkauf gebraucht werden, danach sind die Daten der nicht berücksichtigten Interessenten zu löschen.

Lohnt es sich, den zweitbesten Interessenten warmzuhalten?

Unbedingt, denn er ist Deine einzige schnelle Alternative, wenn die Finanzierung des Erstplatzierten kippt, und ein kurzer ehrlicher Zwischenstand alle zwei Wochen kostet nichts.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 123, 124, 195, 199, 280, 281, 286, 288, 323, 437, 438, 441, 444, 489, 490, 502, 356b BGB, § 794 ZPO, §§ 16, 32 GNotKG, § 16 GrEStG, § 28 BauGB. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Prüfangebote: Verbraucherzentrale. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.