Bruttoanfangsrendite – einfach erklärt
„Acht Prozent Rendite“ steht in der Anzeige, fett gedruckt, gleich unter dem Preis. Acht Prozent — mehr als jedes Festgeld. Du rechnest kurz nach, und es stimmt sogar. Die Miete geteilt durch den Kaufpreis ergibt genau diesen Wert.
Und trotzdem wirst Du diese acht Prozent nie sehen. Nicht im ersten Jahr, nicht im zehnten. Denn die Zahl ist so gebaut, dass alles fehlt, was Geld kostet.
Was ist die Bruttoanfangsrendite?
Die Bruttoanfangsrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, in Prozent.
„Brutto“ heißt: vor allen Kosten. „Anfangs“ heißt: bezogen auf den Zustand am Anfang, also auf die Miete, die heute fließt. Mehr steckt nicht dahinter. Kein Abzug für Verwaltung, keiner für Instandhaltung, keiner für Leerstand, keiner für die Grunderwerbsteuer. Die Kennzahl heißt auch Bruttorendite, Bruttomietrendite oder im internationalen Geschäft gross initial yield.
Wie der Kaufpreisfaktor steht sie in keinem Gesetz. Die ImmoWertV kennt sie nicht. Sie ist eine Marktkennzahl für den schnellen Vergleich — nicht mehr, aber auch nicht weniger.
Wie das in der Praxis aussieht
Das Beispielobjekt dieser Lexikonreihe: ein Mehrfamilienhaus in Essen-Steele, Baujahr 1962, acht Wohnungen, 560 Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 630.000 Euro, Nettokaltmiete 7,50 Euro je Quadratmeter im Monat.
Jahresnettokaltmiete: 560 × 7,50 × 12 = 50.400 Euro.
Bruttoanfangsrendite: 50.400 : 630.000 = 8,0 Prozent.
Jetzt derselbe Kauf, Schritt für Schritt ehrlicher gerechnet:
| Kennzahl | Bezugsgröße | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttoanfangsrendite | 50.400 Euro Miete : 630.000 Euro Kaufpreis | 8,00 % |
| … mit Kaufnebenkosten | 50.400 Euro : 713.538 Euro Gesamtinvestition | 7,06 % |
| … nach Bewirtschaftungskosten | 37.800 Euro Reinertrag : 630.000 Euro | 6,00 % |
| Nettomietrendite | 37.800 Euro : 713.538 Euro | 5,30 % |
Aus acht Prozent werden 5,3 Prozent, und es wurde nichts weggerechnet, was nicht wirklich anfällt. Die Kaufnebenkosten von 83.538 Euro sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision. Die 12.600 Euro Bewirtschaftungskosten sind Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und der nicht umlagefähige Teil der Betriebskosten. Beide Blöcke sind Pflicht, nicht Kür.
Sie ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors
Bruttoanfangsrendite und Kaufpreisfaktor sind dieselbe Zahl, einmal von vorn und einmal von hinten gelesen. Die eine ist Miete durch Preis, die andere Preis durch Miete. Ein Kaufpreisfaktor von 12,5 ist eine Bruttoanfangsrendite von 8,0 Prozent — 1 geteilt durch 12,5 ergibt 0,08.
| Kaufpreisfaktor | Bruttoanfangsrendite |
|---|---|
| 10 | 10,0 % |
| 12,5 | 8,0 % |
| 16 | 6,3 % |
| 20 | 5,0 % |
| 25 | 4,0 % |
| 30 | 3,3 % |
Wer Dir eine Rendite nennt und wer Dir einen Faktor nennt, sagt dasselbe. Teile 100 durch die eine Zahl, und Du hast die andere.
Warum das für Dich wichtig ist
Die Bruttoanfangsrendite sieht immer besser aus als die Wahrheit — und zwar systematisch, nicht zufällig. Genau deshalb steht sie so gern in Anzeigen. Sie ist keine Lüge, sie ist eine Auswahl: Was oben in die Rechnung geht, ist vollständig, was unten fehlt, ist alles Teure.
Das trifft in Essen besonders die Objekte im Norden und Osten. In Altenessen-Nord, Katernberg oder Karnap liegt der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen bei 1.900 bis 1.950 Euro je Quadratmeter, in Bredeney bei 3.300 Euro. Wo die Kaufpreise niedrig sind und die Mieten weniger stark fallen als die Preise, entstehen hohe Bruttoanfangsrenditen — acht, neun, zehn Prozent. Das ist keine Wohltat, das ist die Bezahlung für ein höheres Risiko: ältere Substanz, mehr Mieterfluktuation, schwächere Wertentwicklung. Die Werte aller Stadtteile stehen unter Immobilienpreise Essen.
Als Verkäufer eines Mehrfamilienhauses ist die Kennzahl umgekehrt Dein Freund: Sie ist die einzige, die Dein Objekt im besten Licht zeigt. Ehrlicher ist es, sie zu nennen und gleich dazuzusagen, was noch abgeht. Käufer, die selbst rechnen können, honorieren das. Siehe Mehrfamilienhaus verkaufen.
Die häufigsten Fallstricke
Die Warmmiete im Zähler
Setzt jemand die Bruttomiete statt der Nettokaltmiete ein, schnellt die Zahl nach oben. Beim Beispielhaus wären das mit 10,50 Euro Warmmiete 70.560 Euro im Jahr und 11,2 Prozent statt 8,0 Prozent. Die umlagefähigen Betriebskosten laufen aber nur durch — sie gehören dem Versorger, nicht Dir. Siehe Rohertrag und Reinertrag.
Die Rendite wird auf die Wunschmiete gerechnet
„Nach Sanierung erzielbar: 10,50 Euro je Quadratmeter.“ Dann ist es keine Anfangsrendite mehr, sondern eine Hoffnung. Die Anfangsrendite bezieht sich auf die Miete, die heute tatsächlich fließt.
Leerstand wird als volle Miete mitgezählt
Steht eine der acht Wohnungen leer und wird trotzdem mit Marktmiete eingerechnet, fehlen im Beispiel rund 6.300 Euro Jahresmiete. Aus 8,0 Prozent werden 7,0 Prozent. Lass Dir immer die Mieterliste mit Vertragsdaten geben — siehe Mietunterlagen beim Verkauf.
Zwei Objekte mit unterschiedlichem Zustand werden verglichen
Ein Haus mit 240.000 Euro Sanierungsstau und eines ohne haben bei gleicher Bruttoanfangsrendite völlig verschiedene Ergebnisse. Die Kennzahl kennt keinen Zustand. Deshalb gehört zu jedem Vergleich ein Blick auf Dach, Heizung, Elektrik und Fenster — siehe Zustandsbericht.
Das Wichtigste in Kürze
- Bruttoanfangsrendite = Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Im Beispiel 50.400 : 630.000 = 8,0 Prozent.
- Sie ist der exakte Kehrwert des Kaufpreisfaktors: 1 geteilt durch 12,5 ergibt 8,0 Prozent.
- Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten fehlen darin vollständig — deshalb sieht sie immer besser aus als die Wahrheit.
- Im Beispiel bleiben nach Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten 5,30 Prozent Nettomietrendite übrig.
- Nur die Nettokaltmiete gehört in den Zähler, und nur die heute fließende.
- Hohe Bruttoanfangsrenditen im Essener Norden sind Risikoprämien, keine Geschenke.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bruttoanfangsrendite und Nettomietrendite?
Die Bruttoanfangsrendite rechnet mit der vollen Miete und dem reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die Bewirtschaftungskosten von der Miete ab und rechnet gegen die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Im Beispiel sind das 8,0 gegen 5,30 Prozent.
Warum nennen Verkäufer und Portale so gern die Bruttoanfangsrendite?
Weil sie ohne jede Objektkenntnis berechenbar ist — man braucht nur Preis und Miete — und weil sie von allen Renditekennzahlen die höchste ist. Beides macht sie zur idealen Überschrift.
Ist eine hohe Bruttoanfangsrendite ein gutes Zeichen?
Nicht von selbst. Sie steigt, wenn der Preis niedrig ist, und der Preis ist niedrig, wenn der Markt ein Risiko sieht. Hohe Werte findest Du bei alter Bausubstanz, schwacher Lage oder auslaufenden Mietverhältnissen.
Welche Rendite ist für ein Essener Mehrfamilienhaus üblich?
Das hängt stark am Stadtteil und am Zustand. Ein pauschaler Wert wäre irreführend. Belastbare Anhaltspunkte liefert der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, weil er auf echten Kaufverträgen beruht.
Rechne ich die Rendite mit oder ohne Kaufnebenkosten?
Die Bruttoanfangsrendite per Definition ohne. Für Deine eigene Entscheidung rechne beides. In NRW sind die Nebenkosten mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch und Provision zweistellig — siehe Kaufnebenkosten NRW.
Gehört die Miete für Stellplätze und Garagen dazu?
Ja, wenn sie mitverkauft werden und dauerhaft vermietbar sind. Werden sie separat verkauft oder gehören sie einem Dritten, gehören sie weder in Zähler noch in Nenner.
Zählt die Rendite auch, wenn ich mit viel Fremdkapital kaufe?
Die Bruttoanfangsrendite kennt keine Finanzierung. Sie beschreibt das Objekt, nicht Dein Eigenkapital. Was Deine eingesetzten Mittel bringen, ist eine andere Rechnung — dafür brauchst Du eine Zahlungsstrombetrachtung wie beim DCF-Verfahren.
Kann ich damit auch eine einzelne Eigentumswohnung bewerten?
Für den ersten Blick ja. Bei Wohnungen verzerrt sie aber besonders stark, weil der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes und die Erhaltungsrücklage vollständig fehlen. Siehe Erste Kapitalanlage.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.