Gutachterausschuss – einfach erklärt
Im Streit der Erbengemeinschaft fällt ein Satz, der klingt wie eine Drohung: „Dann soll eben der Gutachterausschuss ran.“ Gemeint ist keine Behörde, die Bußgelder verhängt, sondern ein Gremium, das ein Gutachten schreibt. Wer weiß, was es kann und was nicht, verhandelt anders.
Was ist der Gutachterausschuss?
Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium bei einer Stadt oder einem Kreis, das Verkehrswerte von Grundstücken ermittelt und den örtlichen Immobilienmarkt auswertet.
Rechtsgrundlage ist § 192 des Baugesetzbuchs (BauGB). Er besteht aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein sollen. Wichtig für die Unabhängigkeit: Sie dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke jener Gebietskörperschaft befasst sein, für die der Ausschuss gebildet ist. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist zusätzlich ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde hinzuzuziehen. Die laufende Arbeit macht eine Geschäftsstelle.
Für Essen heißt das Gremium „Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen“.
Wie das in der Praxis aussieht
Der Ausschuss hat zwei Aufgaben, die man auseinanderhalten muss.
Er schreibt Gutachten. Nach § 193 Absatz 1 BauGB erstattet er Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke sowie über Rechte an Grundstücken — allerdings nur auf Antrag und nur von bestimmten Antragstellern: Behörden, Gerichte und Justizbehörden, Eigentümer und ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist. Der Nachbar, der neugierig ist, kann kein Gutachten bestellen.
Er wertet den Markt aus. Nach § 193 Absatz 5 BauGB führt er eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Das Gesetz zählt sie auf: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren. Diese Daten gehen an die Finanzämter für die steuerliche Bewertung — und in jedes ordentliche Gutachten.
Woher die Kaufpreissammlung kommt, ist der eigentliche Grund für ihre Qualität. Nach § 195 Absatz 1 BauGB muss jede beurkundende Stelle — also jeder Notar — dem Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Kaufvertrags über ein Grundstück schicken. Dasselbe gilt für Erbbaurechtsbestellungen und für den Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Der Ausschuss sieht damit die tatsächlich beurkundeten Preise, nicht das, was jemand in einer Anzeige verlangt hat.
Warum das für Dich wichtig ist
Erstens: Wenn Du in einer Erbengemeinschaft steckst oder Pflichtteilsberechtigter bist, hast Du ein eigenes Antragsrecht. Du bist nicht auf die Bereitschaft der übrigen Erben angewiesen. Das ist in festgefahrenen Situationen der stärkere Hebel als jede Diskussion — siehe Erbengemeinschaft auflösen.
Zweitens: Das Gutachten hat nach § 193 Absatz 3 BauGB keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Es zwingt niemanden. In der Praxis wiegt es trotzdem schwer, weil Gerichte und Finanzämter der Datengrundlage vertrauen. Eine Abschrift des Gutachtens geht immer auch an den Eigentümer (§ 193 Absatz 4 BauGB).
Drittens, für Essen konkret: Der Essener Ausschuss veröffentlicht neben den Bodenrichtwerten auch Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen, je Quadratmeter Wohnfläche, bezogen auf ein Normobjekt — Weiterverkauf, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, sieben bis zwölf Wohneinheiten, Balkon, kein Stellplatz, unvermietet. Die Zahlen reichen von 1.900 Euro in Karnap und Vogelheim bis 3.300 Euro in Bredeney. Alle fünfzig Stadtteile stehen unter Immobilienpreise Essen.
Wo Du ihn erreichst
Über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Die Bodenrichtwerte selbst musst Du dort nicht anfragen — sie sind veröffentlicht und über BORIS.NRW frei einsehbar (§ 196 Absatz 3 BauGB). Wie das geht, steht unter Bodenrichtwertkarte Essen.
Die häufigsten Fallstricke
Denken, das Gutachten sei kostenlos
Kostenlos ist die Bodenrichtwertauskunft. Ein Verkehrswertgutachten ist gebührenpflichtig; die Höhe richtet sich nach Landesrecht und nach dem Wert des Objekts. Rechne mit einem vierstelligen Betrag und mit mehreren Monaten Bearbeitungszeit.
Ein Gutachten bestellen, um einen Preis zu bekommen
Der Ausschuss ermittelt einen Verkehrswert zu einem Stichtag. Er sagt Dir nicht, was Du fordern sollst, er begleitet keine Vermarktung und verhandelt nicht. Für die Preisfindung im Verkauf ist das der falsche Weg — dafür siehe Angebotspreis finden.
Einzelne Kaufpreise verlangen
Die Kaufpreissammlung ist nicht öffentlich. Auskünfte daraus gibt es nur bei berechtigtem Interesse und nach Maßgabe des Landesrechts (§ 195 Absatz 3, § 199 Absatz 2 Nummer 4 BauGB). An das Finanzamt darf die Sammlung übermittelt werden, an Dich in aller Regel nicht.
Den Oberen Gutachterausschuss anrufen wollen
Den gibt es (§ 198 BauGB), und er erstattet Obergutachten — aber nur auf Antrag eines Gerichts und nur, wenn schon ein Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt. Als Privatperson kannst Du dort nichts bestellen.
Ausschussgutachten und Sachverständigengutachten verwechseln
Beide arbeiten nach denselben Regeln der ImmoWertV. Ein freier Sachverständiger ist meist schneller und flexibler, der Ausschuss hat den Datenvorsprung aus der Kaufpreissammlung. Was ein Gutachten enthalten muss, steht unter Verkehrswertgutachten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium nach § 192 BauGB, kein Amt mit Weisungsbefugnis.
- Gutachten gibt es nur auf Antrag — von Behörden, Gerichten, Eigentümern, Rechteinhabern und Pflichtteilsberechtigten.
- Das Gutachten bindet niemanden (§ 193 Absatz 3 BauGB), wiegt vor Gericht und beim Finanzamt aber schwer.
- Jeder Notar meldet jeden Kaufvertrag an den Ausschuss (§ 195 BauGB). Daraus entsteht die Kaufpreissammlung.
- Aus der Sammlung stammen Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren.
- In Essen heißt er „Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen“ und veröffentlicht Boden- und Immobilienrichtwerte für alle fünfzig Stadtteile.
Häufige Fragen
Kann ich als Kaufinteressent ein Gutachten beantragen?
Nein. Antragsberechtigt sind nach § 193 Absatz 1 BauGB unter anderem Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte — nicht aber ein Interessent ohne Rechtsposition.
Wie lange dauert ein Gutachten des Ausschusses?
Das hängt von der Auslastung der Geschäftsstelle ab; mehrere Monate sind die Regel, nicht die Ausnahme. Wer zu einem gerichtlichen Termin oder einer Steuerfrist liefern muss, plant das ein oder beauftragt einen freien Sachverständigen.
Kann der Ausschuss mein Haus betreten?
Eigentümer und Besitzer müssen dulden, dass Grundstücke zur Auswertung von Kaufpreisen und zur Vorbereitung von Gutachten betreten werden (§ 197 Absatz 1 BauGB). Wohnungen dürfen jedoch nur mit Zustimmung der Wohnungsinhaber betreten werden.
Muss ich das Ergebnis akzeptieren?
Ein Widerspruch im förmlichen Sinn ist nicht vorgesehen, weil das Gutachten kein Verwaltungsakt ist. Du kannst inhaltlich Einwendungen erheben, Annahmen angreifen — etwa zur Restnutzungsdauer — oder ein eigenes Gutachten vorlegen.
Woher weiß das Finanzamt von meinem Verkaufspreis?
Aus zwei Richtungen. Der Notar zeigt den Kaufvertrag an, und der Gutachterausschuss darf die Kaufpreissammlung dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermitteln (§ 195 Absatz 2 BauGB). Was das im Erbfall bedeutet, steht unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt.
Wo veröffentlicht der Ausschuss seine Marktauswertung?
Im Grundstücksmarktbericht. Dort stehen Kauffälle, Umsätze und die Daten, die jedes Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren im Stadtgebiet erst rechenbar machen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.