Sachwertverfahren – einfach erklärt

Ein freistehendes Haus in Bredeney, Baujahr 1968, großer Garten, gepflegt, aber kein Neubau. In der Straße ist seit Jahren nichts verkauft worden. Womit soll man das vergleichen? Wenn es nichts Vergleichbares gibt und niemand Miete zahlt, bleibt eine dritte Frage: Was würde es kosten, dieses Haus heute noch einmal hinzustellen — und wie viel ist davon schon verbraucht?

Was ist das Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den Kosten für einen vergleichbaren Neubau abgeleitet, vermindert um das Alter, zuzüglich des Bodenwerts und angepasst an den örtlichen Markt.

Geregelt ist es in den §§ 35 bis 39 der ImmoWertV. Der vorläufige Sachwert setzt sich nach § 35 Absatz 2 aus drei Bausteinen zusammen: dem Sachwert der baulichen Anlagen, dem Sachwert der Außenanlagen und dem Bodenwert. Entscheidend ist danach ein vierter Schritt — die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor nach § 39. Ohne ihn ist die Rechnung nur ein Kostenüberschlag, kein Wert.

Wie das in der Praxis aussieht: ein Haus in Bredeney

Freistehendes Einfamilienhaus in Bredeney, Baujahr 1968, 280 Quadratmeter Brutto-Grundfläche, unterkellert, 520 Quadratmeter Grundstück. Fenster, Heizung und Bäder wurden erneuert, das Dach ist gedämmt. Der Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt in Bredeney bei 710 Euro je Quadratmeter — der höchste Wert aller fünfzig Essener Stadtteile; zum Vergleich zahlt man in Vogelheim 210 Euro. Die Werte stehen unter Immobilienpreise Essen.

Zwei Zahlen in dieser Tabelle sind Annahmen für die Rechnung und keine amtlichen Werte: die Herstellungskosten je Quadratmeter und der Sachwertfaktor. Im Gutachten werden die Herstellungskosten aus den Normalherstellungskosten der Anlage 4 zur ImmoWertV abgeleitet, mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Stichtag umgerechnet und mit dem Regionalfaktor des örtlichen Gutachterausschusses angepasst (§ 36). Der Sachwertfaktor kommt ebenfalls vom Gutachterausschuss. Der Bodenrichtwert von 710 Euro ist dagegen amtlich.

Auffällig am Ergebnis: Der Boden macht mit 369.200 Euro rund 61 Prozent des vorläufigen Sachwerts aus. Das ist typisch für Bredeney, Heisingen oder das Südviertel. In Karnap mit 215 Euro je Quadratmeter Bodenrichtwert kehrt sich das Verhältnis um — dort trägt das Gebäude den Wert, und ein Sanierungsstau schlägt entsprechend härter durch.

Wann dieses Verfahren genommen wird

• Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es keine ausreichende Zahl an Vergleichspreisen gibt.
• Individuell geplante Objekte — Architektenhäuser, Villen mit ungewöhnlichem Zuschnitt, Objekte in dünnen Teilmärkten wie Schuir oder Byfang.
• Spezialimmobilien ohne Mietmarkt, etwa ein umgebautes Hofgebäude oder ein Vereinsheim.
• Als zweites Verfahren neben dem Vergleichswert, um ein Ergebnis zu stützen.

Für Eigentumswohnungen ist es untauglich — dort liefert das Vergleichswertverfahren die besseren Daten. Für vermietete Mehrfamilienhäuser gilt dasselbe zugunsten des Ertragswertverfahrens.

Warum die Verfahren zu unterschiedlichen Zahlen kommen

Ein Sachwertverfahren rechnet von den Kosten her, ein Ertragswertverfahren vom Ertrag, ein Vergleichswertverfahren vom Markt. Dass drei verschiedene Wege drei verschiedene Zahlen liefern, ist der Normalfall und kein Zeichen von Schlamperei.

Die ImmoWertV baut den Ausgleich sogar ein. Der Sachwertfaktor nach § 39 ist genau die Brücke: Er gibt das Verhältnis des marktangepassten zum vorläufigen Sachwert an und wird vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen abgeleitet. Liegt er unter 1, zahlt der Markt weniger als die reinen Kosten hergeben. Liegt er darüber, mehr. Am Ende entscheidet § 6 Absatz 4: Der Verkehrswert wird aus den Verfahrenswerten „unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit“ abgeleitet — der Gutachter muss also begründen, welchem Weg er folgt.

Die häufigsten Fallstricke

Den Sachwert ohne Sachwertfaktor nennen

Der häufigste Fehler in Laienrechnungen. Der vorläufige Sachwert ist kein Wert, sondern eine Zwischengröße. Bei älteren Bestandshäusern liegt er oft deutlich über dem, was jemand tatsächlich zahlt.

Wohnfläche statt Brutto-Grundfläche einsetzen

Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277, nicht auf die Wohnfläche. Die Brutto-Grundfläche ist deutlich größer, weil Keller, Wände und Verkehrsflächen mitzählen. Wer den Kostenkennwert auf die Wohnfläche rechnet, unterschätzt das Gebäude erheblich.

Die Alterswertminderung als Buchhaltungsabschreibung verstehen

Der Faktor ist nach § 38 das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer — und die Restnutzungsdauer verlängert sich durch Modernisierungen. Ein saniertes Haus von 1968 wird nicht mit 12 Jahren Restnutzungsdauer gerechnet, sondern deutlich höher. Mehr dazu unter Alterswertminderung.

Große Grundstücke voll ansetzen

Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt nach § 41 ImmoWertV eine getrennte Bewertung der Übergröße in Betracht. Wer bei einem 1.400-Quadratmeter-Grundstück in Schuir alles mit dem vollen Bodenrichtwert multipliziert, rechnet sich reich.

Baumängel doppelt oder gar nicht berücksichtigen

Baumängel und Bauschäden sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Absatz 3 und kommen erst ganz am Schluss dazu. Sie dürfen nicht zusätzlich schon in der Restnutzungsdauer stecken. Verwandt: merkantiler Minderwert.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Sachwertverfahren rechnet von den Herstellungskosten her: Neubaukosten, Alterswertminderung, Außenanlagen, Bodenwert (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).
• Der Alterswertminderungsfaktor ist Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer — für Wohnhäuser sind 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer vorgegeben (Anlage 1).
• Ohne Sachwertfaktor des Gutachterausschusses ist das Ergebnis kein Wert, sondern eine Kostenschätzung.
• Beispiel Bredeney: 601.700 Euro vorläufiger Sachwert, mit Faktor 1,05 rund 632.000 Euro; davon 369.200 Euro allein Boden.
• Es wird gewählt, wenn Vergleichspreise fehlen und kein Mietertrag im Vordergrund steht.
• Kostenkennwerte beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche, nicht auf die Wohnfläche.

Häufige Fragen

Was sind die Normalherstellungskosten?

Modellhafte Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, gestaffelt nach Gebäudeart und Standardstufe. Sie stehen in Anlage 4 der ImmoWertV, beziehen sich auf einen älteren Kostenstand und müssen deshalb über den Baupreisindex auf den Stichtag umgerechnet werden.

Woher kommt der Sachwertfaktor?

Vom örtlichen Gutachterausschuss. Er leitet ihn nach § 21 Absatz 3 aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen vorläufigen Sachwerten ab und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht, meist gestaffelt nach Objektgröße und Bodenwertniveau.

Warum ist der Bodenanteil in Bredeney so hoch?

Weil der Bodenrichtwert dort mit 710 Euro je Quadratmeter mehr als dreimal so hoch liegt wie in Vogelheim. Der Boden altert nicht — je teurer die Lage, desto weniger hängt der Wert am Gebäude.

Was zählt zu den baulichen Außenanlagen?

Zufahrt, Wege, Terrasse, Einfriedung, Stützmauern, Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück. Nach § 37 werden sie gesondert angesetzt, soweit sie wertbeeinflussend sind und nicht schon anderweitig erfasst wurden.

Wie wirkt sich eine Kernsanierung aus?

Stark. Nach Anlage 2 der ImmoWertV kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Objekten bis zu 90 Prozent der Gesamtnutzungsdauer betragen, und als Baujahr wird das Jahr der fachgerechten Sanierung zugrunde gelegt. Der Alterswertminderungsfaktor steigt entsprechend.

Ist der Sachwert für die Bank maßgeblich?

Nicht unmittelbar. Banken ermitteln einen eigenen Beleihungswert nach ihren Vorgaben. Der Sachwert fließt dort ein, ist aber nicht dasselbe.

Kann der Sachwert höher sein als der Verkaufspreis?

Ja, und das ist in Essener Lagen mit niedrigem Bodenwert häufig. Wenn der Sachwertfaktor unter 1 liegt, sagt der Markt genau das: Neubaukosten bekommt hier niemand zurück. Was das für eine Sanierungsentscheidung heißt, steht unter Renovieren vor dem Verkauf.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.