Vergleichswertverfahren – einfach erklärt
Die Nachbarwohnung im selben Haus ist verkauft worden. Gleiche Größe, gleicher Grundriss, ein Stockwerk tiefer. Wenn Du wüsstest, was sie gebracht hat, wüsstest Du fast alles über Deine eigene. Genau darauf beruht das Vergleichswertverfahren — nur mit echten Kaufpreisen statt mit Flurgerüchten.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet.
Geregelt ist es in den §§ 24 bis 26 der ImmoWertV. § 25 verlangt Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Objekt „hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale“ aufweisen und in zeitlicher Nähe zum Stichtag verkauft wurden. Abweichungen — anderes Baujahr, andere Etage, Stellplatz vorhanden oder nicht — werden über Zu- und Abschläge oder über Umrechnungskoeffizienten herausgerechnet.
Wo einzelne Vergleichspreise fehlen, erlaubt § 24 Absatz 2 den zweiten Weg: einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor mit der passenden Bezugsgröße multiplizieren. In Essen ist dieser Faktor der Immobilienrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche.
Wie das in der Praxis aussieht: eine Wohnung in Rüttenscheid
Eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid, 72 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1968, neun Wohneinheiten im Haus, mittlerer Standard, Balkon, unvermietet. Dazu gehört ein Tiefgaragenstellplatz. Das Bad ist im Originalzustand.
Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf beträgt in Rüttenscheid 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Er bezieht sich auf ein Normobjekt: Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, Standard mittel, sieben bis zwölf Wohneinheiten, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet. Die Wohnung passt bis auf zwei Punkte darauf.
| Rechenschritt | Ansatz | Betrag |
|---|---|---|
| Vergleichsfaktor × Wohnfläche | 2.925 Euro/m² × 72 m² | 210.600 Euro |
| = vorläufiger Vergleichswert | 210.600 Euro | |
| Marktanpassung (§ 7) | Richtwert ist bereits marktabgeleitet | 0 Euro |
| Zuschlag Tiefgaragenstellplatz | im Normobjekt nicht enthalten, angenommen | + 15.000 Euro |
| Abschlag unrenoviertes Bad | Kostenschätzung, angenommen | − 8.000 Euro |
| Vergleichswert, gerundet | 218.000 Euro |
Die beiden letzten Zeilen sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Absatz 3 ImmoWertV. Sie kommen erst am Schluss dazu, nicht in den vorläufigen Wert. Die Beträge sind für diese Rechnung angenommen; im Gutachten müssten sie belegt werden.
Der zweite, sauberere Weg wäre gewesen: fünf bis zehn Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen aus derselben Richtwertzone aus der Kaufpreissammlung ziehen, jeden einzelnen auf Etage, Baujahr, Zustand und Stichtag anpassen und daraus statistisch auswerten. Diese Daten hat der Gutachterausschuss, nicht der Markt.
Wann dieses Verfahren genommen wird
Immer dann, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt und das Objekt nicht wegen seiner Erträge gekauft wird:
- Eigentumswohnungen. Der Standardfall. Viele gleichartige Objekte, dichte Datenlage.
- Reihen- und Doppelhäuser in gleichförmigen Siedlungen, etwa auf der Margarethenhöhe oder in den Zechensiedlungen im Essener Norden.
- Unbebaute Grundstücke. § 40 Absatz 1 ImmoWertV schreibt für die Bodenwertermittlung sogar vorrangig das Vergleichswertverfahren vor — über Vergleichspreise oder über den objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert.
Nicht geeignet ist es dort, wo die Datenbasis dünn ist: bei einem denkmalgeschützten Objekt, einem Hofgebäude in Byfang oder einer Villa mit 2.000 Quadratmetern Grundstück in Schuir. Dann greift man zum Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten zum Ertragswertverfahren.
Warum die Verfahren zu verschiedenen Zahlen kommen dürfen
Weil sie verschiedene Fragen beantworten. Das Vergleichswertverfahren fragt: Was haben andere gezahlt? Das Ertragswertverfahren: Was wirft das Objekt ab? Das Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das noch einmal zu bauen, abzüglich Alter? Drei Fragen, drei Zahlen. Am Ende steht trotzdem nur ein Verkehrswert.
Die ImmoWertV hält das ausdrücklich aus. § 6 Absatz 4 sagt, der Verkehrswert sei aus dem Verfahrenswert des oder der angewendeten Verfahren „unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit“ zu ermitteln. Der Gutachter muss also begründen, welcher Zahl er wie viel Gewicht gibt. Bei einer Rüttenscheider Eigentumswohnung wiegt der Vergleichswert schwer, weil die Datenbasis dicht ist. Bei einem Mehrfamilienhaus in Altenessen-Süd wiegt der Ertragswert schwerer, weil dort niemand aus Liebe kauft.
Die häufigsten Fallstricke
Der Median glättet, was in Wirklichkeit weit auseinandergeht
Ein Stadtteilrichtwert ist ein Mittelwert über mehrere Richtwertzonen. In Haarzopf reichen die Zonen von 2.150 bis 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Kettwig von 2.150 bis 3.200. Wer den Stadtteilwert nimmt, obwohl seine Wohnung in der teuersten oder billigsten Zone liegt, liegt um ein Viertel daneben. Die Stadtteilwerte stehen unter Immobilienpreise Essen.
Angebotspreise statt Kaufpreise vergleichen
Was in einem Portal steht, ist eine Forderung, kein Ergebnis. Nur die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses enthält beurkundete Preise.
Den vermieteten Zustand übersehen
Die Essener Immobilienrichtwerte beziehen sich auf unvermietete Wohnungen im Weiterverkauf. Eine vermietete Wohnung ist ein anderes Produkt mit anderem Käuferkreis. Siehe Vermietete Wohnung verkaufen.
Zu wenige oder zu alte Vergleichsfälle
Zwei Verkäufe aus einem dünnen Teilmarkt sind keine Datenbasis. Und je weiter ein Kaufpreis zurückliegt, desto stärker muss er über eine Indexreihe an den Stichtag angepasst werden — jede Anpassung ist eine zusätzliche Fehlerquelle.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).
- Statt einzelner Vergleichspreise darf ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor genutzt werden — in Essen der Immobilienrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche.
- Beispiel Rüttenscheid: 72 m² × 2.925 Euro = 210.600 Euro, plus Stellplatz, minus altes Bad, gerundet 218.000 Euro.
- Es ist das erste Verfahren bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken.
- Richtwerte gelten für ein Normobjekt — Baujahr 1962, 69 m², mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz, unvermietet.
- Abweichende Ergebnisse mehrerer Verfahren sind zulässig; § 6 Absatz 4 verlangt eine Würdigung ihrer Aussagefähigkeit.
Häufige Fragen
Wie viele Vergleichsobjekte braucht man?
Die Verordnung nennt keine Zahl, sondern verlangt eine „ausreichende Anzahl“. In der Praxis gelten fünf bis zehn gut passende Fälle als tragfähig; je ähnlicher die Objekte, desto weniger genügen.
Woher bekomme ich echte Kaufpreise für meine Straße?
Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Eine allgemeine Einsicht gibt es nicht, wohl aber Auskünfte und Auswertungen sowie den Grundstücksmarktbericht. Die Bodenrichtwerte selbst darf nach § 196 Absatz 3 BauGB jedermann erfragen.
Ist die Onlinebewertung eines Portals ein Vergleichswertverfahren?
Methodisch verwandt, aber sie kennt Dein Objekt nicht. Zustand, Grundriss, Lärm und Ausblick fehlen. Als Einstieg brauchbar, als Preisgrundlage nicht.
Was, wenn es gar keine Vergleichsfälle gibt?
Dann fällt die Wahl auf das Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Das ist kein Notbehelf, sondern von § 6 Absatz 1 ausdrücklich vorgesehen — die Wahl muss nur begründet werden.
Zählt die Etage?
Ja, und zwar deutlich. Erdgeschoss ohne Garten und oberste Etage ohne Aufzug liegen regelmäßig unter dem mittleren Niveau, ein Dachgeschoss mit Terrasse darüber. Solche Unterschiede werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt.
Wie wird ein alter Kaufpreis auf heute umgerechnet?
Über Indexreihen nach § 18 ImmoWertV. Sie bilden die Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse zwischen Vertragszeitpunkt und Stichtag ab.
Kann ich damit meinen Angebotspreis festlegen?
Als Grundlage ja. Der Angebotspreis ist aber eine Strategie und nicht der Wert selbst — mehr dazu unter Angebotspreis finden und Bewertungsverfahren wählen.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.