Verkehrswert – einfach erklärt

Im Schreiben des Finanzamts steht ein Satz, den Du dreimal liest: „Bitte den Verkehrswert des Grundstücks zum Todestag mitteilen.“ Du weißt, was die Wohnung ungefähr kostet. Aber „Verkehrswert“ klingt nach etwas anderem als „Preis“ — und genau das ist es auch.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag im normalen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — ohne Rabatt unter Verwandten und ohne Aufschlag aus einer Zwangslage.

So steht es in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB). Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Ausdrücklich nicht maßgeblich sind „ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“. Der Verkehrswert ist also ein gedachter, sauberer Preis: der Preis, den ein vernünftiger Fremder zahlen würde.

Das Gesetz nennt in derselben Vorschrift ein zweites Wort dafür: Marktwert. Beides meint dasselbe. Warum es trotzdem zwei Wörter gibt, steht im Eintrag Marktwert.

Wie das in der Praxis aussieht

Drei Bestandteile der Definition entscheiden im Alltag über alles.

Der Stichtag. Ein Verkehrswert gilt immer nur für einen Tag. Beim Erbfall ist das der Todestag, bei der Scheidung oft der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, beim Verkauf der Tag der Bewertung. Zwei Werte für dasselbe Haus können weit auseinanderliegen, ohne dass einer falsch ist — sie beziehen sich schlicht auf verschiedene Tage.

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr. Gemeint ist ein Verkauf mit normaler Vermarktungszeit an einen frei entscheidenden Käufer. Eine Zwangsversteigerung, ein Notverkauf binnen zwei Wochen oder ein Verkauf an das eigene Kind sind das nicht.

Ohne persönliche Verhältnisse. Dass Dein Nachbar unbedingt das Grundstück neben seinem will und deshalb dreißig Prozent mehr bietet, ist ein persönliches Verhältnis. Der erzielte Preis kann dann höher liegen als der Verkehrswert. Auch das ist kein Widerspruch.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Verkehrswert ist die Rechengröße, an der sich Geld verteilt. Die Erbschaftsteuer bemisst sich daran. Der Zugewinnausgleich bei der Scheidung. Die Abfindung eines Miterben. Der Pflichtteil. Die Beleihung durch die Bank. Bei einem Verkauf an Angehörige interessiert sich das Finanzamt genau dafür, wie weit Kaufpreis und Verkehrswert auseinanderliegen — die Differenz kann als Schenkung besteuert werden.

In Essen kommt eine Besonderheit dazu: Die Spanne zwischen den Stadtteilen ist groß. Der Immobilienrichtwert für eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf liegt in Bredeney bei 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Karnap bei 1.900 Euro — beides Mediane des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen zum Stichtag 1. Januar. Wer den Wert seiner Wohnung aus einem Portal-Durchschnitt für „Essen“ ableitet, liegt je nach Lage um ein Drittel daneben. Die Werte für alle fünfzig Stadtteile stehen unter Immobilienpreise Essen.

Und: Ein Richtwert ist kein Verkehrswert. Er beschreibt ein Normobjekt — Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz, unvermietet. Dein Objekt weicht davon ab. Genau diese Abweichung ist die Arbeit.

Die häufigsten Fallstricke

Verkehrswert und Angebotspreis verwechseln

Der Angebotspreis ist eine Verhandlungsposition, der Verkehrswert eine Schätzung. Beides darf auseinanderliegen. Ein Angebotspreis zehn Prozent über dem Verkehrswert ist normal, dreißig Prozent darüber kostet Vermarktungszeit und am Ende Geld. Mehr dazu unter Angebotspreis finden.

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche als Ergebnis nehmen

Das ergibt den Bodenwert, nicht den Verkehrswert. Bei einem Haus in Bredeney mit 520 Quadratmetern Grundstück und einem Bodenrichtwert von 710 Euro sind das 369.200 Euro Boden — das Gebäude ist darin mit keinem Cent enthalten.

Den Wert aus dem eigenen Kaufpreis fortschreiben

Was Du vor zwanzig Jahren gezahlt hast, sagt über den heutigen Verkehrswert nichts. Auch nicht mit Inflationsaufschlag. Der Markt hat sich in einzelnen Essener Stadtteilen völlig unterschiedlich entwickelt.

Belastungen ignorieren

Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder eine Baulast senken den Verkehrswert, oft erheblich. Sie stehen im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis und werden bei Laienschätzungen fast immer vergessen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im normalen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB).
• Verkehrswert und Marktwert sind derselbe Begriff, nur zwei Wörter dafür.
• Er gilt immer für genau einen Tag — ohne Stichtag ist eine Wertaussage wertlos.
• Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außen vor. Der Liebhaberpreis des Nachbarn zählt nicht.
• Richtwerte des Gutachterausschusses sind Orientierung für ein Normobjekt, kein Verkehrswert für Dein Objekt.
• Nachvollziehbar festgestellt wird er nur in einem Verkehrswertgutachten nach den Regeln der ImmoWertV.

Häufige Fragen

Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Kaufpreis?

Nein. Der Kaufpreis ist das, was tatsächlich gezahlt wurde — er kann durch Zeitdruck, Verwandtschaft oder besonderes Interesse verzerrt sein. Der Verkehrswert ist der davon bereinigte, marktübliche Preis.

Wer darf einen Verkehrswert ermitteln?

Ermitteln darf ihn jeder. Für amtliche Zwecke zählt aber nur ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen, das nach der ImmoWertV aufgebaut ist.

Wie stark darf der Verkaufspreis vom Verkehrswert abweichen?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Bei einem Verkauf unter Angehörigen wird es steuerlich heikel, wenn der Preis deutlich unter dem Verkehrswert liegt — das Finanzamt kann die Differenz als Schenkung werten. Siehe Verkauf an Angehörige.

Braucht das Finanzamt im Erbfall immer ein Gutachten?

Nein. Das Finanzamt rechnet zunächst mit einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Erst wenn Du einen niedrigeren Wert nachweisen willst, brauchst Du ein Gutachten. Mehr unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt.

Wie lange ist eine Verkehrswertermittlung gültig?

Formal nur für ihren Stichtag. In der Praxis nehmen Banken und Gerichte Wertermittlungen bis etwa ein Jahr zurück an, danach wird eine Fortschreibung verlangt.

Senkt ein vermieteter Zustand den Verkehrswert?

Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung meist ja, weil der Käuferkreis kleiner wird. Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Vermietung dagegen die Grundlage des Werts. Siehe Vermietete Wohnung verkaufen.

Wieso weichen zwei Gutachten für dasselbe Haus voneinander ab?

Weil beide Sachverständige Annahmen treffen müssen — zur Restnutzungsdauer, zur marktüblich erzielbaren Miete, zum Zustand. Abweichungen von fünf bis zehn Prozent sind normal. Wird die Spanne größer, lohnt der Blick in die Begründung der gewählten Verfahren.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.