Marktwert – einfach erklärt
Im Gutachten steht auf Seite eins „Marktwert“, in der Zusammenfassung auf Seite vierzig „Verkehrswert“. Beide Zahlen sind gleich. Und trotzdem fragst Du Dich, ob Dir da jemand zwei verschiedene Dinge verkauft. Nein. Es sind zwei Wörter für dieselbe Sache.
Was ist der Marktwert?
Der Marktwert ist rechtlich dasselbe wie der Verkehrswert: der Preis, der für eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Das steht wörtlich im Gesetz. § 194 des Baugesetzbuchs trägt die Überschrift „Verkehrswert“ und beginnt mit den Worten „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt …“. Das Wort Marktwert steht dort in Klammern hinter dem Wort Verkehrswert. Es ist keine Abwandlung, keine Untergruppe, keine zweite Methode — es ist eine Gleichsetzung durch den Gesetzgeber selbst.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung wiederholt das. In § 1 Absatz 1 Nummer 1 ImmoWertV heißt es, die Verordnung sei anzuwenden „bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte)“. Wieder die Klammer, wieder dieselbe Gleichsetzung.
Warum es dann zwei Wörter gibt
„Verkehrswert“ ist der ältere deutsche Rechtsbegriff. Er stammt aus dem Bau- und Enteignungsrecht und wird von Gerichten, Gutachterausschüssen und Finanzämtern benutzt.
„Marktwert“ ist die Übersetzung des international gebräuchlichen market value. Banken, internationale Bewertungsstandards und das Beleihungswesen arbeiten mit diesem Wort. Damit deutsche Gutachten für ausländische Investoren und für die europäische Bankenaufsicht lesbar bleiben, hat der Gesetzgeber den englischen Begriff in Klammern in das deutsche Gesetz gestellt, statt einen zweiten Wertbegriff zu erfinden.
Praktische Folge für Dich: Wenn ein Gutachten „Marktwert“ sagt, brauchst Du nicht nachzufragen, ob damit etwas anderes gemeint ist als der Verkehrswert. Ist es nicht. Was der Begriff genau umfasst — Stichtag, gewöhnlicher Geschäftsverkehr, keine persönlichen Verhältnisse —, steht im Eintrag Verkehrswert.
Was dagegen wirklich etwas anderes ist
Die eigentliche Verwechslungsgefahr liegt woanders. Es gibt eine ganze Reihe von Werten, die auf denselben Quadratmetern liegen und trotzdem völlig verschieden hoch sind.
| Begriff | Wer ihn braucht | Verhältnis zum Marktwert |
|---|---|---|
| Marktwert / Verkehrswert | Gericht, Finanzamt, Verkauf | der Bezugspunkt |
| Beleihungswert | Bank bei der Finanzierung | bewusst vorsichtiger, liegt regelmäßig darunter |
| Angebotspreis | Vermarktung | Verhandlungsposition, meist darüber |
| Kaufpreis | der Notarvertrag | das tatsächliche Ergebnis, kann darüber oder darunter liegen |
| Einheitswert und Grundsteuerwert | Steuerverwaltung | rein steuerliche Rechengröße, kein Marktwert |
| Versicherungswert | Gebäudeversicherung | Wiederaufbaukosten ohne Boden |
Der Beleihungswert ist der häufigste Stolperstein. Er ist absichtlich so bemessen, dass er auch in einem schlechten Markt noch trägt. Dass Deine Bank einen niedrigeren Wert nennt als Dein Gutachter, ist deshalb kein Widerspruch, sondern Systematik.
Warum das für Dich wichtig ist
In einem Erbfall, bei einer Scheidung oder bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft liegen oft mehrere Papiere auf dem Tisch: eine Bankunterlage mit dem Beleihungswert, ein Steuerbescheid mit einem Grundsteuerwert und vielleicht ein Gutachten mit einem Marktwert. Wer die drei Zahlen nebeneinanderlegt und die kleinste für die Abfindung des Miterben nimmt, verhandelt auf falscher Grundlage.
Der Essener Bezug macht es anschaulich. Eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern in Rüttenscheid liegt beim Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen bei 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, also rechnerisch bei rund 205.000 Euro. Dieselbe Wohnung kann bei der Bank mit einem Beleihungswert von 175.000 Euro geführt werden und im Grundsteuerbescheid mit einer ganz anderen Größenordnung auftauchen. Alle drei Zahlen sind korrekt — sie beantworten nur verschiedene Fragen. Die Richtwerte für alle fünfzig Stadtteile findest Du unter Immobilienpreise Essen.
Die häufigsten Fallstricke
„Marktwert“ als Werbewort im Kurzgutachten
Manche Onlineberichte nennen ihr Ergebnis „Marktwert“, obwohl sie nur einen statistischen Durchschnitt für eine Postleitzahl ausgeworfen haben. Ein Marktwert im Sinne des § 194 BauGB entsteht erst durch ein Verfahren nach der ImmoWertV mit begründeter Verfahrenswahl. Woran Du das erkennst, steht unter Verkehrswertgutachten.
Marktwert und Marktpreis gleichsetzen
Der Marktwert ist eine Schätzung des erzielbaren Preises, der Marktpreis das, was tatsächlich gezahlt wurde. In einem dünnen Teilmarkt — etwa bei einem Zechenhaus in Katernberg oder einem denkmalgeschützten Objekt — können beide deutlich auseinanderliegen.
Den Marktwert für den Verkehrswert im Steuerrecht halten
Das Bewertungsgesetz kennt eigene, typisierte Verfahren. Der Marktwert wird dort erst relevant, wenn Du mit einem Gutachten den niedrigeren gemeinen Wert nachweist. Siehe Nachlassbewertung durch das Finanzamt.
Zwei Wörter für zwei Gutachten halten
Wer bei Sachverständigen „einmal Verkehrswert und einmal Marktwert“ bestellt, bezahlt zweimal dasselbe.
Das Wichtigste in Kürze
- Marktwert und Verkehrswert sind nach § 194 BauGB derselbe Begriff — das Gesetz setzt sie in einer Klammer gleich.
- „Verkehrswert“ ist der deutsche Rechtsbegriff, „Marktwert“ die Anschlussvokabel an den internationalen market value.
- Die ImmoWertV verwendet in § 1 Absatz 1 dieselbe Gleichsetzung.
- Wirklich verschieden sind dagegen Beleihungswert, Angebotspreis, Kaufpreis, Einheitswert und Versicherungswert.
- Der Beleihungswert der Bank liegt regelmäßig unter dem Marktwert — das ist Absicht, kein Fehler.
- Ein Marktwert ohne Stichtag und ohne begründete Verfahrenswahl ist keine belastbare Aussage.
Häufige Fragen
Gibt es einen Fall, in dem Marktwert und Verkehrswert auseinanderfallen?
Im deutschen Recht nicht. Wenn ein Bericht behauptet, er ermittle „den Marktwert, nicht den Verkehrswert“, benutzt er die Wörter falsch oder meint in Wahrheit den Beleihungswert oder eine reine Preisindikation.
Warum nennt meine Bank eine niedrigere Zahl?
Weil sie den Beleihungswert meint. Der ist so kalkuliert, dass er auch bei einem Markteinbruch Bestand hat, und liegt deshalb systematisch unter dem Marktwert.
Welchen Wert nehme ich für die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft?
Den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert zum vereinbarten Stichtag. Beleihungswert und Steuerwerte sind dafür nicht geeignet.
Steht der Marktwert im Kaufvertrag?
Nein. Im Notarvertrag steht der vereinbarte Kaufpreis. Der Marktwert taucht dort nur ausnahmsweise auf, etwa wenn eine Behörde oder ein Betreuungsgericht zustimmen muss.
Kann ich den Marktwert selbst aus Portalpreisen ableiten?
Als grobe Orientierung ja, als Verhandlungsgrundlage nein. Portalpreise sind Angebotspreise, keine Kaufpreise, und sie mischen Stadtteile mit sehr unterschiedlichem Niveau — in Essen liegt zwischen Bredeney und Vogelheim beim Wohnungsrichtwert fast der Faktor zwei.
Wer legt den Marktwert im Streitfall verbindlich fest?
Im Prozess das Gericht auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens. Gutachten des Gutachterausschusses haben nach § 193 Absatz 3 BauGB von sich aus keine bindende Wirkung, wiegen vor Gericht aber schwer.
Ändert sich der Marktwert durch eine Modernisierung sofort?
Nicht eins zu eins. Investierte Kosten und Wertzuwachs sind zwei verschiedene Größen. Was sich rechnet, steht unter Renovieren vor dem Verkauf.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.